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자산 가격이 급등락 하는 까닭(2) |전문가칼럼

2018-12-06 11:02

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자산 가격이 급등락 하는 까닭(2)


다음, 경제규모 확대보다 통화량이 더 크게 확대되면 화폐가치가 희석되기 마련이다. 과거에는 통화량 증가가 물가 불안을 야기하여 다시 금리를 자극하였으나 기술혁신이 가속화되면서 생산성이 더 높아지는 까닭으로 일반물가 상승효과가 미미해졌다. 그러나 통화완화가 계속될 경우 인플레이션 악령은 어쩔 수 없이 자산시장 주변에 어른거린다.


시중 대기성자금이 주식시장으로 몰리면 주가거품이, 부동산시장으로 몰리면 부동산거품이 일어난다. 2018년 현재는 미래 경기가 불투명하여 대기성자금이 주식시장으로 이동하기 어려운 국면이다. 게다가 소득주도성장 정책에 대한 불안감도 불확실성의 원인이 되고 있음을 부인하기 어렵다.


참고로 전 세계적 통화량 팽창에 따라 일반물가가 오르는 인플레이션 기대심리가 한 때 작용했었다. 그러나 생산성 향상 속도가 통화량 증가속도보다 더 빠르면 통화량을 팽창시켜도 일반물가는 안정되거나 오히려 내릴 수도 있다. 얼마 전까지도 '헬리콥터로 돈을 풀어도 물가가 오르지 않는다.'며 고민하던 미국과 일본의 중앙은행의 모습이 그렇다.


마지막으로, 자산 가격이 오르기 시작하면 사람들은 더 오를까 조바심을 내서 더 높은 가격에 사려하고, 다시 가격이 상승하는 과정이 반복되는 재귀성(reflexvity)으로 자산시장 거품이 점차 팽창되어간다. 사람들이 몰려들 때는 가격이 더 오를 것 같아서 섣불리 팔지 못하여 매도보다 매수가 많은 매도자 우위 상황이 벌어진다. 


그런데다 부동산 거래비용이 지나치게 커서 부동산 팔고 살기가 쉬운 일이 아니다. 집을 사고 팔 때는 취득세에다 왕복 중개수수료를 부담하면 무려 2년간의 경제성장률에 가까운 4~5% 수준이다. 더하여 양도세를 부담하면서 집을 팔고 다른 집으로 이사 가려면 현재 집값의 2/3 가격 수준으로 줄여야 할 경우가 많다.


고성장시대에 생긴 높은 거래비용 때문에 가격이 올라도, 내려도 집을 팔고 사기가 어렵게 되었다. 거래가 없다보니 상승기에는 상승폭을 더 확대시키고 하락할 때는 하락폭이 커지는 원인이 되었다. 


2005~6년 부동산대책이 나올 때마다 시장을 오히려 가열시킨 까닭은 문제의 본질을 해결하기 보다는 미봉책을 남발하다가 시장의 내성을 키웠기 때문이 아닌가? 헐크의 몸을 자극하며 새끼줄로 묶으려다 몸이 더 크게 불어나 화를 초래하였다. 왜 학습효과로 삼지 못하는가? 평생을 살아야 할 집을 껌이나 사탕처럼 사고 싶을 때 사고, 팔고 싶을 때 팔수 있다고 오판하고 대책을 세우면 부작용만 커지기 마련이다. 


누구든 집을 살 때는 덮어놓고 사는 것이 아니라 자기의 책임으로 산다. 그래서 집값이 한없이 올라갈 것 같다가도 어느 순간에 꺾일 때가 오기 마련이다. 2003년 미국에서 국제금융위기로 연결된 S&L 사태를 되돌아보자. 부동산가격이 폐자재 값보다도 싸게 폭락하고 빈집이 여기저기 수두룩했다.


특히 조바심을 내고 단기대책에 급급하다보면 부동산가격은 더욱 극성을 부리다가 거래 없이 큰 폭으로 하락할 가능성이 크다. 그럴 경우, 한국인 자산의 80% 이상을 차지한다는 부동산 거래실종 사태가 벌어지게 되면 한국경제를 막바지 곤경에 빠지게 할 우려가 있다. 인구구조변화 같은 여러 상황을 감안할 때, 서울도 지방처럼 빈집으로 문제가 발생하기 시작하였다는 사실을 가계, 기업, 정부 모두 염두에 두어야 한다.


우리나라에서 부동산 양극화 현상은 학군제가 폐지되지 않고는 해소되기 불가능하다는 것이 개인적 판단이다. 가격 상승을 막겠다고 강남 이외 지역 개발을 막는다는 것은 정말이지 '언 발에 오줌 누기' 같은 근시안 정책이다. 자자손손이 숨 쉴 녹색지대를 훼손하여 집을 짓겠다는 무모한 발상은 두렵다.


시멘트 숲이 되어가는 서울에서 커다란 위안이 될 용산공원에 집을 짓겠다는 단편적 발상은 어디에서 나오는 것인가? 당장의 각박한 현실을 모르는 소리인지는 모르지만, 이 땅은 우리의 후손들이 계속 살아가야 할 땅이라고 말하고 싶다.



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