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이번 조정장세에서 팔 아파트, 살 아파트 |전문가칼럼

2018-11-27 10:22

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이번 조정장세에서 팔 아파트, 살 아파트


9.13대책 이후 서울 집값 하락 기사가 쏟아지고 있습니다. 매수자 관망세가 짙어지고 9,13대책 이전 매도타이밍을 놓친 매도자는 호가를 낮추고 있습니다. 9.13대책 이전 실거래가보다 낮게 계약이 이뤄지는 거래량이 얼마나 될 지가 12월 관전포인트가 될 것입니다.
 
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 9.13대책 이후 매물 잠김 현상과 대기 매수자 관망세로 거래절벽에 가까운 조정장세의 특이점을 정리합니다. 1주택자 중심으로 시장참여자들은 이번 조정장세에서 매매를 위해 옥석을 가릴 수 있는 절호의 기회로 삼아야 합니다.
 
9.13대책 이후 조정장세 특이점
 
이번 조정장세 특징은 과거 조정장세와 비슷한 점도 많지만 다른 점도 적지 않습니다. 
 
과거 조정장세와 가장 큰 차이는 매물 잠김에서 비롯됐습니다. 
 
재고아파트 매물 잠김은 지난 4월다주택자의 조정대상지역 주택의 양도세 중과와 지난해 8.2대책의 주택임대사업자(주임사) 세제혜택(다주택자 양도세 중과 제외 및 장기보유특별공제 추가혜택)이 결정적으로 작용했습니다. 지난해 8월 이후 주임사 세제헤택을 대폭 축소한 9.13대책까지 임대등록된 아파트가 급증했습니다. 
 
먼저 5년 또는 8년 이상 임대등록으로 매물이 잠긴 서울 재고아파트 물량을 추정해보겠습니다. 지난해 8월 이후 올 10월까지 매매거래된 서울 아파트 총 14만9,442가구중 40%가 임대주택으로 등록됐다고 본다면 6만가구 가까이가 5년 이상 매물이 잠겼다고 볼 수 있습니다. 
 
서울에서 재고아파트 164만가구중 1주택자가 거주하는 아파트와 다주택자가 보유중인 아파트중 본인이 거주하는 아파트를 뺀 재고물량은 40만가구로 봅니다. 따라서 15%가 주임사로 매물이 잠겼습니다. 더욱이 임대등록된 아파트는 실수요가 많이 찾는 전용면적 85타입 이하가 대부분이라는 점에서 매물 잠김에 따른 공급물량 급감  쇼크는 큽니다.

여기에 투기과열지구 재건축 조합원지위 양도금지로 인해 조합설립인가 이후 매물이 잠긴 서울 재건축단지가 5만가구가 넘습니다. 기존 가구수가 5,930가구에 달하는 둔촌주공의 경우 11월 21일 현재 조합원 지위양도가 가능한 매물이 20건 안팎에 불과합니다. 이마저도 내년 5월 이후 착공하면 사업시행인가후 3년 이내 착공하지 못해 양도가 가능했던 매물이 사라져  더더욱 줄어들 것입니다.   
 
또 동결효과로 인해 다주택자 양도세 중과로 팔지 못하고 계속 보유하는 매물(특히 2015~2017년 매수한 경우)도 적지 않습니다. 따라서 다주택자가 여분으로 보유중인 서울 아파트 40만가구중 최소한 15만가구 이상이 매물이 잠겼다고 보면 될 것입니다. 
 
이번 상승장에서 문재인정부가 서울 등 수도권 도심을 타깃으로 한 규제지역 공급물량 감소책을 고수하는 한 매물 잠김 현상은 갈수록 심해질 것입니다. 
 
9.13대책 이후 조장장세 특이점은 다음과 같습니다.
 
- 다주택자의 투자수요가 많은 재개발 재건축 등 정비사업 입주권(아파트)은 이주비대출 규제라는 직격탄을 맞아 매도호가는 물론 실거래가도 하락하고 있다. 전고점 실거래가 대비 매도호가가 강남3구 재건축단지는 1억~2억원, 강북 재개발구역 입주권(주택 등 지분)은 2천만~5천만원 하락하고 있다. 
 
- 반면 신축(입주 5년이내)과 준신축(입주 5~10년)은 매물 잠김으로 인해 서울 전역에서 9.13대책 이전 실거래가 대비 매도호가가 하락하지 않고 있다. 진짜 하락장이 오려면 재고아파트 매도물량이 쌓이고 실거래가가 하락세로 돌아서야 한다. 매물 잠김이 실수요가 많이 매수하는 재고아파트 매매가의 하방경직성을 견고하게 받쳐주고 있다.
 
9.13대책 이후 옥(玉) 아파트와 석(石) 아파트
 
9.13대책이후 규제지역(조정대상지역 투기과열지구 투기지역)에서 재고아파트 중심으로 매도호가가 떨어지거나 실거래가가 하락한 곳이 늘어나고 있는지 세밀하게 들여다보고 있습니다. 
 
다주택자에 대한 전방위 대출규제로 인해 수도권 규제지역 주택시장에선 9.13대책 이후 1주택자가 핵심수요로 떠오르고 있습니다. 특히 재고아파트 신축 또는 준신축으로 갈아타려는 교체수요가 수요의 주축이 될 것입니다.
 
먼저 9.13대책 이후 석(石) 아파트의 특징입니다.
 
- 준신축 재고아파트 매도물량, 전세물량이 늘어난다. 실수요가 가장 많이 거주하는 준신축의 매도물량이 늘어난다는 건 그만큼 실수요가 취약하고 투자수요가 많다는 것이다. 
- 재고아파트 구축 매도물량이 늘어나고 전세물량이 쌓인다. 2017년 이후 투자수요가 집중적으로 매수한, 갭(매매가-전셋값)이 적은 곳이다. 조정대상지역 투기과열지구 등 규제수위가 높아질수록, 향후 규제지역의 규제가 완화될수록 투자수요가 이탈해 매매가가 하락할 가능성이 높다.
- 정비사업은 다주택자가 이주비 대출 문제로 처분하거나 똑똑한 아파트(입주권)로 갈아타기 위해 저가매물로 내놓은 곳이다. 이주비 대출 문제로, 소형 평형을 배정받아서, 사업속도가 더뎌서, 무엇보다 입지 경쟁력이 떨어져 다주택자 또는 1주택자의 우선 매도대상이 돼 저가매물이 늘어난다.  
 
이어 9.13대책 이후 옥(玉) 아파트의 특징입니다. 
 
- 규제지역임에도 신축은 물론 준신축, 구축 가릴 것없이 재고아파트 매물 품귀 현상이 심하다. 직주근접성과 학세권으로 전셋값 하방경직성도 강하다.
- 11월에도 매도호가가 9.13대책 이전 실거래가 수준이다.
- 9.13대책 이후에도 대기 수요가 풍부해 로열동호수 저가매물이 하나둘 거래되고 있다.
- 정비사업의 경우 무엇보다 입지경쟁력이 뛰어나 정비사업 초기든 후반기든 저가매물이 거의 없다. 이주비가 지급되기 전이라도 감정평가액이 적은 다세대(빌라) 매물이 좀처럼 나오지 않는다. 조합원수 대비 일반분양물량이 많고 2019~2020년에 높은 분양가에도 완판 가능성이 높은 곳은 저가매물이 나오지 않는다. 
 
2019년 대세상승장 5년차를 앞둔 지금 수도권 주택시장은 올해부터 질적인 주택시장으로 패러다임이 바뀌고 있습니다. 자금여력이 관건이겠지만 소득 4, 5분위에 속한 40대 기혼 직장인, 즉 실수요가 선호하는 4, 5분위(9억원 이상) 아파트(입주권) 84타입이야 말로 2020년대까지 장기보유하면 가장 수익률이 높을 투자처입니다. 
 
반면 다가오는 2019년 1~2월 연중 극성수기에도 전세물량 과공급으로 전셋값이 하락하는 재고아파트 구축이라면 실수요보다 투자수요 비중이 많은 곳으로 요주의 대상입니다. 규제지역 추가 지정에 따라 직격탄을 맞을 수 있습니다. 

규제지역 유주택자, 비규제지역 다주택자는 이번 조정장세를 인도심 인서울 신축 또는 준신축으로 갈아타는 절호의 기회로 삼아야 할 것입니다.



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