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불황에도 흔들리지 않는 돈 되는 아파트 선택법 [월세받는 직장인] |전문가칼럼

2018-11-22 10:37

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불황에도 흔들리지 않는 돈 되는 아파트 선택법 [월세받는 직장인]


지난 10월과 달리 11월에 들어오면서 부동산에 대한 기사가 연일 하락을 이야기하고 있다. 집을 소유한 사람은 다소 불안하면서도 좀 더 지켜보자는 생각이고, 집을 소유하지 못한 사람은 마음의 안정과 더불어 조금 더 떨어질 것이라고 생각하고 아직은 매수와 매도 모두 움직이지 않고 있다.

호가는 떨어졌지만, 서울 수도권은 매물이 많지 않기 때문에 아직까지는 최소 거래가는 유지 하려고 하는 것 같다.

이런 부동산이 불안정한 시기에도 집을 꼭 사야 할까? 그동안 상승을 이야기하던 전문가들도 상승과 하락으로 의견이 갈리기 시작했다.

필자의 개인적 의견은 어떠한 상황에서도 자기 집 하나쯤은 가지고 있는 것이 좋다는 의견이다. 물론 매수 후 안타깝게도 집값이 하락할 수도 있다. 하지만, 전월세 계약이 종료되는 시점에 전월세 가격이 혹시 오르지나 않을까? 고민하지 않아도 되고 생각보다 빨리 돌아오는 2년이라는 계약 종료 시점의 이사 걱정도 할 필요 없이 안정적인 생활을 할 수 있다는 점에서 자가에서 거주하는 것은 큰 장점이 아닐 수 없다.

더군다나 학령기의 자녀가 있다면 자녀의 학교를 옮기기가 쉽지 않기 때문에 이왕이면 자가 거주가 좋다. 물론 본인이 거주하는 곳의 집값이 너무나 비싸서 살수 없는 상황이 있을 수도 있지만, 가능하다면 부동산 경기의 불황과 상관없이 자가를 사는 것이 좋다. 이것은 많은 부자들이 이야기하는 가장 기본적인 원칙이다.

그렇다면 어떤 집을 사야 할까?

부동산을 잘 모르는 사람이 접근하기 쉬운 것은 아파트이다. 가격에 대한 정보가 90% 이상 정확히 오픈이 되어 있고 거래가 수월하기 때문에 급한 경우 현금화하기가 가장 쉽기 때문이다. 또한 거주환경도 대다수 잘 갖추어져 있기 때문에 실거주로서도 편안한 생활을 할 수 있다.

그럼 어떤 아파트를 고르는 것이 좋을까?

부동산에 대해 공부하면 할수록 다른 사람들이 하는 평범한 기준이 가장 정확한 투자의 원칙이 될 때가 있다. 흔히들 알고 있는 내용이지만 막상 선택을 할 때는 지켜지지 않는 경우가 다반사이다.

만약 서울 수도권에서 아파트를 고른다면 다음과 같은 기준을 지키는 것이 좋다. 첫째, 역세권 대단지 아파트이다. 역세권의 기준은 도보 10분 이내, 대단지의 기준은 최소 1000 세대 이상이다.

바쁜 아침 시간 역까지 가는데 시간이 오래 걸리거나 대중교통 환승을 해야 한다면 그만큼 가격이 떨어진다. 대단지는 커뮤니티 시설이 잘 되어 있고 관리비가 저렴하다는 장점이 있다. 대단지에 수영장과 어린이집 등의 커뮤니티 시설이 갖추어져 있는 곳들이 많아서 실수요자들의 만족도가 높다.

둘째, 학군이 좋거나 단지 내 학교가 있으면 좋다. 아이를 길러본 부모라면 모두가 공감할 것이다. 아이를 이왕이면 가까이에서 안전하게 보내고 싶다. 학교에 다녀오는 그 짧은 시간에도 어떤 사고가 일어날지 모르게 걱정되기 때문에 저학년일수록 단지 내 학교가 있는 것을 선호한다.

셋째, 종합병원이나 대형 쇼핑몰 등 인프라가 잘 갖추어진 곳이 좋다. 최근 젊은 사람들 사이에서는 슬세권이라는 말이 유행이다. 슬리퍼 생활권이라는 말이다. 슬리퍼를 신고도 집 앞에서 모든 것을 누릴 수 있는 곳이 좋다는 것이다. 대형 쇼핑몰이 있다면 이런 것을 모두 충족해 준다. 슬리퍼를 신고 쇼핑을 할 수도 있고, 맛있는 음료나 음식을 먹기에도 좋다. 예전에는 은퇴를 하면 전원주택을 짓고 살고 싶다는 어르신들이 많았지만, 최근에는 그 풍토가 많이 달라졌다. 앞으로 은퇴를 할 사람들은 도심에서 태어난 사람들이 많을뿐더러 기존에 전원주택을 짓고 살았던 분들도 실제 살아보니 나이가 들수록 병원 갈 일도 많아지고 사람들을 만날 시간도 많은데 그런 인프라가 전원도시에는 부족하다 보니 다시 도심으로 회귀하는 경우가 많다.

넷째, 조금 비싸더라도 로열층, 로열동이 좋다. 저층이나 탑층이나 나홀로 아파트도 저렴하게만 구매 할 수 있다면 가격이 떨어지지 않을 수 있다. 많은 사람들이 싸게 사서 좀 싸게 팔면 된다며 이런 물건들이 저렴하다는 이유로 선택을 하기도 한다. 하지만, 필자의 경험상 이런 물건들은 가격 상승기에는 동일하게 빛을 발하지만 하락기에는 저렴하게 내 놓아도 실제로 잘 팔리지 않아 마음고생이 심하다. 자산이 많지 않다면 급한 시기에 현금으로 쉽게 바꿀 수 있는 로열층, 로열동이 가장 좋다. 조금 싸게 사서 싸게 판다고 생각하기보다는 조금 비싸게 사서 비싸게 판다고 생각하면 지금 높게 치르는 가격이 억울하지는 않을 것이고 나중에 분명 좋은 결과를 가져다줄 것이다.

다섯째, 일자리가 많은 지역들과의 접근성이 좋아야 한다. 서울 근교의 대단지 일자리는 주로 광화문, 강남, 상암, 마곡, 판교, 가산디지털 단지 등 이다. 따라서 이런 곳으로의 접근성이 좋은 곳이라면 좋다.

정부에서도 강남 집값을 잡기 위해 노력 중이고 많은 사람들이 강남이 너무 비싸다고 말한다. 강남은 왜 이렇게 비싼 것일까? 진짜 거품이 많은 것일까?

사실 생각해 보면 아주 간단하지만, 위의 5가지의 조건을 강남지역은 거의 다 갖추고 있다. 때문에 수요가 많다. 수요가 많으면 가격 상승은 당연한 이치다.

하지만 이런 지역이 강남만 있는 것은 아니다. 기존에 위의 조건에 부합하지 않았는데 재개발이나 재건축으로 세대수가 늘어나거나 주변 환경의 변화로 교통이 개선되거나 대형 쇼핑몰이 들어오거나 학교가 신설되어 기존의 부족함이 채워지는 곳이 있다면 이런 곳들은 저렴한 가격에 진입해서 추후 보석과도 같은 존재가 될 수 있을 것이다.

투자에서 실패하지 않는 것은 기본 원칙을 지키는 것이다. 만약 지금 실거주 매수를 고민하고 있다면 이러한 원칙을 바탕으로 구매를 한다면 불황이 와도 결코 실패하지 않을 것이다. 다만, 전제조건은 늘 무리하지 않는 선에서이다. 특히 지금과 같은 불안정한 부동산 상황에서는 더욱 그러하다.

그럼에도 불구하고 필자는 서울 수도권에 공급이 많이 부족하기 때문에 그 상승 폭이 예전만큼은 아니라도 당분간은 상승할 것으로 예상하고 있고, 상승 여부와 상관없이 무주택자이고 상황이 된다면, 특히 부자의 반열에 들어서고 싶다면 지금이라도 집을 사라고 권하고 싶다.

정부의 규제가 심하고 보유세도 강화된다고 한다. 하지만 정부가 실거주 1주택자까지 규제를 하려고 하는 것은 아니다.

가장 중요한 것은 가족의 행복과 안정이기에 가능하다면 편안하게 거주할 수 있는 집을 마련하면 좋을 것 같다.



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