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재고아파트에서 준신축을 주목해야 하는 이유 |전문가칼럼

2018-11-16 10:39

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재고아파트에서 준신축을 주목해야 하는 이유


이번 주 들어 기온이 많이 내려가 겨울로 향하는 느낌입니다. 머지않아 눈이 오겠지요. 수도권 주택시장은 여전히 규제지역 중심으로 매도세가 매수세보다 우위에 있습니다. 하지만 매도물량이 적고 대기 매수세가 꿈틀대고 있어 머지않아 '봄'이 올 것입니다. 응축된 상승 에너지는 1월 이후 분양시장부터 요동치고 재고아파트시장도 움직일 것입니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 개인적으로 관심이 높은 준신축(입주 5~10년)이 재고아파트시장에서 어떤 의미를 갖고 있는지 분석해봅니다. 왜 준신축이 재고아파트 매매가에 선행하고 상승장에서 신축(입주 5년이내) 매매가 추세를 쫓는지 알아보겠습니다.  

개인적으로 재고아파트 중 준신축에 관심을 갖게 된 계기는 지난 2017년 하반기 1년 6개월 조정장세를 끝내고 반등한 대구 아파트시장을 들여다보면서입니다. 수성구 중구 재고아파트 준신축 중대형이 가장 먼저 반등했기 때문입니다. 

이번 수도권 주택시장 조정장세에서 반등장이 시작되면 준신축은 9.13대책 이후 핵심수요가 된 1주택자들이 준신축에서 신축으로 갈아타거나 구축(입주 10년 이상)에서 준신축으로 갈아타는 교체수요로 인해 이주비 대출 규제 직격탄을 맞은 정비사업보다 먼저 움직일 가능성이 높습니다. 

주거의 질로 본 준신축의 가치

30~40대 기혼 직장인은 자신을 위해, 부부를 위해, 자녀를 위해 주거의 질을 기준으로 주거지와 아파트를 선택하고 있습니다.  

30~40대 실수요자들은 재고아파트시장에서 슬세권 아파트를 선호하고 있습니다. 슬세권이란 추리닝 차림으로 슬리퍼를 신고 간단한 쇼핑이나 산책 여가를 즐길 수 있는 단지를 말합니다.

단지 밖 주거의 질에선 마트, 편의점으로 대표되는 생필품 가게를 비롯해 수영장 실내체육관 등 체육시설, 도서관, 문화센터, 공원, 쇼핑몰(몰세권), 병원(병세권), 도서관, 맛집 등이 걸어서 10분 이내에 몰려있는 ‘콤팩트 아파트’를 갈수록 선호하고 있습니다. 여기에 어린이집과 초등학교 단지내 입지(초품아)가치는 말할 것도 없구요.

단지내 주거의 질에선 준신축은 3세대 또는 3.5세대 아파트로 볼 수 있습니다. 대부분 100% 지하주차장입니다. 비가 올 때 지하주차장에서 살고 있는 동호수로 바로 갈수 있습니다. 어린 자녀가 있는 30~40대 주부에게 중요한 포인트입니다. 또 골프연습장 카페 독서실 GX룸&헬스장 등 커뮤니티 시설을 갖춘 곳이 많습니다.

준신축은 2008년 이후 입주해 층간소음이 상대적으로 덜합니다. 그 이전에 입주한 아파트의 경우 리모델링을 하더라도 층간소음은 변함이 없다는 태생적인 한계를 안고 있습니다. 하지만 지난 2005년 7월 이후 층간 바닥 슬래브 두께 규정을 아파트의 80% 이상을 차지하는 벽식 구조(기둥 없이 벽이 천장을 받치는 방식)는 210㎜ 이상, 무량판 구조(보 없이 바닥과 기둥만 있는 방식)는 180㎜ 이상, 라멘 구조(기둥식 구조. 천장에 수평으로 설치한 보와 기둥이 천장을 받치는 방식)는 150㎜ 이상으로 강화했습니다. 2014년 5월부턴 벽식과 무량판은 210㎜ 이상, 라멘은 150㎜ 이상으로 상향했구요. 

직주근접성은 경쟁력있는 준신축이 갖춰야 할 대표적인 입지 요건입니다. 특히 30~40대는 맞벌이가 많아 직주근접성이 매우 중요합니다. 맞벌이 부부는 양쪽 모두 통근하기 편리한 중간 지역을 주거지로 많이 선택합니다. 

중간 지역에 아파트를 살 때 각자 직주근접성이 가장 큰 기준이 됩니다. 직주근접성은 물리적 거리보단 소요시간이 중요합니다. 특히 언제든지 제때에 출근할 수 있는 정시성(定時性, Punctuality)이 중요합니다. 그래서 역세권 단지여야 합니다. 업무밀집지역 접근성이 좋은 전철망이 황금노선입니다. 광역버스, 광역간선급행버스(BRT) 정류장 접근성도 중요해지고 있습니다. 옥수역 금호역 신금호역 왕십리역 공덕역 DMC역 신축 또는 준신축 역세권 단지가 매매가 상승폭이 큰 이유이기도 합니다. 
 
앞으로 서울의 경우 3도심(CBD, YBD, GBD) 접근성이 좋은 아파트가 실수요가 많아 상종가를 치고 매매가 전셋값 모두 하방경직성이 강해질 것입니다. 또 7광역중심에선 상암수색, 마곡, 잠실(문정 포함), 청량리왕십리(성수 포함)에 일자리가 늘어나면서 준신축 역세권의 직주근접성 가치가 높아질 것입니다. 

준신축은 왜 재고아파트 선행지표가 됐을까?

2015년 이후 수도권 주택시장 상승장에서 강남3구 재건축단지가 시장을 주도했습니다. 초과이익환수제를 피한 재건축 막바지 단지는 물론 압구정처럼 안전진단을 통과하고 조합설립추진위 구성단계에 있는 재건축 초기 단지들이 아파트시장을 주도했습니다. 

이어 신축 준신축 재고아파트가 많이 올랐습니다.  신축이 신축 희소가치로 많이 올랐다고 하지만 2008~2013년 입주한 준신축의 초강세는 어떻게 해석해야 할까요? 

2015~2018년 4년간 매매가 상승폭이 컸던 서울 준신축 단지는 많습니다. 도심 외곽 가릴 것 없이 전용면적 84타입을 기준으로 매매가가 4억원에서 8억원(강남3구)까지 올랐습니다. 전세가율이 높았던 2015년 상반기 기준으로 갭(매매가-전셋값)은 대부분 최소 5천만원에서 최대 3억원 수준이었습니다.

매매가가 많이 오른 서울 준신축 단지중 하나를 골라 분석해봅니다. 

성북구 길음뉴타운에서 최근 84타입 실거래가 9억원을 기록한 A단지는 학군과 소음, 경사지라는 단점에도 길음뉴타운 대장주인 6단지와 8단지 매매가 추세를 쫓고 있습니다. 4년간 4억원 정도 올랐습니다.  

길음뉴타운 A단지는 입주한지 8년이 지난 준신축입니다. 1천가구가 넘는 대단지인데다 조경과 마감재가 뛰어난 메이저 브랜드입니다. 

무엇보다 단지 안팎 정주여건이 뛰어납니다. 우선 3.5세대에 가까운 아파트입니다. 골프연습장 독서실 카페 등 커뮤니티 시설과 무인택배함, 세대별 지하창고까지 있습니다. 조경이 좋기로 유명하구요. 단지내 마트와 길음시장이 가까운 슬세권입니다. 현대백화점 미아점, 이마트 미아점도 1km 안팎에 있어 생활인프라가 뛰어납니다. 

4호선 길음역(역세권)과 우이신설선 정릉역(도보권)이 가깝고 공항철도, 6호선, 1, 2호선을 갈아탈 수 있어 CBD, GBD 접근성이 좋은 편입니다. 장위뉴타운에서 길음뉴타운으로 이주수요가 많진 않지만 주거의 질이 좋아지면서 성북구 강북구 등 동북권 전세입자의 실수요가 점차 늘어나고 있습니다. 또 길음뉴타운내에서 준신축의 희소가치로 수요층이 두터워지고 있습니다. 

주거의 질을 높이는 호재도 대기하고 있습니다. 단지와 이웃한 길음동 문화복합미디어센터(수영장 헬스장 도서관 등)이 2019년 11월 들어설 예정입니다. 길음역세권구역이 최근 관리처분인인가를 받고 개발이 본격화되고 있습니다. 건너편 신월곡1구역도 사업시행인가를 추진중에 있습니다. 숭곡중앞 미아사거리에 들어서 4호선 미아사거리역과 환승되는 동북선도 2019년 하반기 착공예정입니다. 

청약가점 커트라인이 70점 안팎이 될 길음1구역 길음롯데캐슬클래시아도 내년 상반기에 분양예정입니다. 또 이웃한 래미안길음센터피스 84타입 분양권 로열층이 12억원 이상을 호가하고 있습니다. 

준신축이 재고아파트 매매가를 선행하는 이유로는 무엇보다 길음뉴타운 A단지처럼 정주여건, 주거의 질이 좋아지는 정점(신축의 주거만족도가 가장 높은 시점)이 입주한지 7년 안팎, 준신축이기 때문입니다. 

재고아파트시장에서 준신축에서 5년 안팎 거주하다 신축(분양권 입주권 포함)으로 갈아타려는 교체수요가  많고 구축보다 가격우위로 인해 교체수요중 가장 먼저 움직이기 때문입니다. 주로 신축으로 주거 상향이동을 해서 매매가의 하방경직성이 강합니다.

또다른 이유는 정비사업이 서울 전역에서 활발해지면서 세입자의 준신축 매매수요가 늘어나고 이주비를 받은 조합원의 대체주택 투자처가 되기 때문입니다. 특히 서울에 20년 이상 낡은 아파트가 2016년 기준 61만가구(재고아파트 전체 164만가구 중 37.3%)에 달하는 점도 한몫하고 있습니다. 서울에서 입주 10년 이내는 신축으로 봐야 할 정도입니다. 

2019년 1월 이후 서울 준신축 재고아파트 실거래가가 어떻게 움직이는지가 관전포인트가 될 것입니다. 대출규제로 인해 1주택자들 준신축으로 갈아타는 교체수요가 늘어날 것입니다. 역대급 정비사업 멸실주택으로 인해 재건축 아파트 전세입자의 준신축 매매수요가 늘어날 것입니다.

앞으로 서울은 물론 인천경기권에서 인천 부천 안양(만안구) 의왕 수원 용인 등 비규제지역과 안양(동안구) 광명 성남 하남 구리 고양 등 규제지역, 부산 등 지방 광역시중 신축이 적은 생활권에선 준신축이 최적의 투자처라고 생각합니다.



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