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부동산 시장, 향후 전망은? |전문가칼럼

2018-11-13 10:58

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부동산 시장, 향후 전망은?

문재인 정부 출범 이후 어느 자리를 가도 빠지지 않는 주제가 바로 서울 집값 이야기다. 서울 집값 언제까지 오를 것인가? 이번 정부가 집값 규제 잡을 수 있을까? 서민들 강남 집값 너무 많이 올라 강남에 사는 것은 포기해야 하나?

 

아니 서울 집값이 너무 올라 서울에 사는 것을 포기해야 하나? 정부가 주택을 공급한다는데 어디에 언제쯤 얼마나 하나? 아니면 집값 더 오르기 전에 지금이라도 사야하나? 궁금한 것이 한둘이 아니다.

 

이번 정부는 출범이후 1년 반 동안 11번의 부동산 대책을 내 놓았다. 그 중에서 4번은 공급대책이라고 할 수 있으나 나머지 7번은 시장규제대책이라고 할 수 있다.

 

그런데도 부동산시장은 여전히 잡히지 않고 있다. 왜일까? 그렇다면 이전 대책들은 모두 실패인가?

 

정부의 집값 잡는 강력한 규제책은?

 

문제는 가격이 오른다는 것은 공급이 부족하거나 수요가 많다는 것이다. 그런데 정부는 근본원인을 치료하지 않고 처음부터 집값을 잡기위한 대책만을 내놓았다.

 

결국 집값은 정부가 발표하는 수치와는 상관없이 시장에서는 너무 많이 올랐다. 강남을 비롯한 서울 전역이 급상승하면서 많게는 2배, 적게는 1.5배가량 상승한 것이다.

 

그러니 서민들은 ‘서울에서 집 살 수 있을까?’ 미래가 불투명하다고 불만을 토로한다. 정부의 연이은 규제정책이 단기적으로 시장을 이길 수는 있겠지만 결국, 시장을 이길 수가 없다.

 

이러한 정부의 노력 중 최근 발표한 2번의 대책은 분명 시장에 큰 영향을 줄 것이다. 그것은 바로 9.13대책이며 또 하나는 지난 2월 21일 정부가 발표한 재건축 안전진단 정상화 대책이다.

 

사실 2015년부터 시행된 민간택지에 대한 분양가상한제 폐지와 더불어 재건축 초과이익환수제 연기가 강남지역의 재건축 아파트 가격을 부추기면서 집값을 상승시킨 주범으로 이를 원천 봉쇄하겠다는 정부의 대책이 바로 2월 21일 재건축 안전진단 정상화 대책이다.

 

이는 안전진단을 강화하므로 정부는 더 이상 강남 재건축사업은 물론 다른 지역에서도 자산증식을 위한 투기성 재건축사업은 용납하지 않겠다는 신호탄으로 발표된 대책이다.

 

그리고 지난 9월 13일 정부가 내 놓은 9.13대책은 두 가지로 구분할 수 있는데 그 첫 번째가 종합부동산세 강화이며 두 번째가 주택을 소유한 사람에게는 원칙적으로 대출을 금지시키는 대출규제 정책이다.

 

이중에서 지금당장 시장에 영향을 미치는 강력한 규제대책은 바로 재건축 안전진단강화와 1주택이상 주택소유자에게 대출을 금지시키는 대책이다.

 

대출금지는 집값하락 신호탄인가?

 

일단, 지난 9월 13일 대책인 종합부동산세 인상과 대출규제는 시차가 있다.

 

첫째, 종합부동산세 강화는 점진적으로 종합부동산세가 부동산을 소유하고 있는 사람들에게 부담으로 작용하여 부동산 시장에 영향을 미칠 것이지만 이는 내년 12월에 부과되기 때문에 아직 1년이라는 시차를 두고 있다.

 

그래서 지금 부동산시장에서는 피부로 와 닿지 않을 수 있어 큰 영향은 없겠지만 내년 12월 고지서가 발부되고 나면 그때부터는 불만의 소리가 터져 나올 가능성도 있으며 부동산시장에 미치는 영향도 클 것이다.

 

둘째, 9.13대책에서는 주택을 가지고 있으면 일단 대출을 원칙적으로 금지했다. 즉, 이는 대출로 집사지 말라는 신호탄이다.

 

집은 많은 돈을 지불하고 사야 하는데 은행 대출을 원칙적으로 봉쇄하면 주택시장은 거래가 어려워지고 거래가 어려워지면 거래 절벽현상이 나타나 당장 집을 팔아야 하는 사람들은 결국 가격 투매현상이 나타날 것이며 이는 주택시장 가격하락과 함께 시장침체로 이어질 수 있다.

 

그래서 대출금지는 집값하락의 신호탄일 수도 있다. 하지만 정부가 바라는 것은 주택가격 안정이지 하락이나 침체는 아닐 것이다. 집값 상승 이제는 좀 쉬어가야 한다.

 

지나간 일이지만 차라리 정부가 부동산시장을 가만히 두었다면 지금과 같이 주택가격이 급등하여 무주택 서민들이 불안해하고 미래에 대한 희망을 잃지는 않았을 것이라는 생각도 해본다.

 

결론적으로 서울의 집값은 생각해도 너무 많이 올랐고 너무 빨리 올랐다. 지금은 중산층이 집을 구입하는 것도 부담스러운 가격이 되었다. 서민들은 귀를 씻고, 눈을 비비고 다시 들여다 봐도 우리나라 집값이 아닌 듯할 것이다.

 

문제는 집값이 전혀 오르지 않는다는 것도 정부는 부담스러울 수 있다. 결국은 집값 상승의 방향과 속도가 문제다. 서울의 경우 만성적 주택부족 지역이기 때문에 주택정책 방향은 변함이 없을 것이다.

 

그래서 공급이 부족하면 공급을 늘리는 정책을 내 놓아야 했는데 공급도 수요도 모두 억제하는 정책을 내 놓았으니 가격이 비정상적으로 오를 수밖에 없었다.

 

공급할 택지가 부족하다면 수요를 분산하는 정책도 병행했다면 하는 아쉬움도 있다. 때마침 정부의 대책은 지금까지의 어느 대책보다도 강력한 대책, 거래를 중단시킬 만큼 강력한 대책이 나왔다. 그것은 바로 대출규제와 공급정책이다. 너무 많이 오른 주택가격 이제는 좀 쉬어가야 할 때가 되었다.

 

정부의 주택공급정책 성공조건은?

 

주택시장에서 학수고대하던 공급대책이 지난 9월 21일 나왔다. 하지만 정부의 발표만으로는 서울 집값이 장기적 안정세로 접어들지에 대한 전망은 여전히 불투명하다. 왜냐하면 수요자가 원하는 지역에, 원하는 시기에, 주택이 공급될 수 있을지 불투명하기 때문이다.

 

정부는 서울과 1차 신도시 사이에 1백만 평 이상의 신도시 4~5곳을 만들기로 하는 등 수도권 주택공급 카드를 꺼내 들었다. 특히, 서울도심에는 강동구 가락동 옛 성동구치소 부지와 개포동 재건마을에서 약 1640가구를 공급하는 등 총 11곳에서 1만 가구 정도를 건설하기로 한 것이다.

 

또한 광명 하안2지구와 의왕 청계, 성남 신촌, 시흥 하중, 의정부 우정 등 입지가 괜찮은 외곽지역 5곳에 1만7160가구를 건설할 예정이다. 인천 검암 역세권에도 7080가구가 공급된다.

 

9.21 주택공급대책이 발표된 이후 시장에서는 입지가 좋은 곳이 많다고들 하지만 한편에서는 수요자가 원하는 지역이 아니라는 말과 공급량이 턱없이 부족하다는 등 엇갈린 평가들이 나온다. 아직까지 비공개 입지가 많고 그린벨트 해제 여부도 결론 짓지 못한 점 등을 감안하면 대책에 대한 평가는 섣부르다.

 

그러나 강력한 수요억제를 담은 9.13대책과 더불어 공급대책이 시장에서 눈치 보기 장세로 바뀌면서 서울 집값 급등세는 진정국면을 보이고 있다.

 

아직 정부가 발표하지 않은 4~5곳의 미니신도시와 30만호 주택을 공급하겠다는 대책이 집값 상승폭을 진정시키데 긍정적인 효과를 주고 있다. 즉, 9.13 종합부동산세 강화와 대출규제 그리고 9.21 공급대책이 분명 집값 상승폭 둔화로 이어지고 있는 것이다.

 

가장 중요한 것은 미니신도시로 조성되는 지역이 베드타운화 되지 않을까? 아니면 교통지옥이 되지 않을까? 염려가 되는데 이 두 가지만 해결된다면 이번 3기 미니신도시는 분명 성공할 수 있을 것이다.

 

지방 부동산시장은 어떻게 하나?

 

지난 8월말 기준으로 미분양주택은 약 6만4천 가구에 달한다. 이 물량은 모두 지방에 있는 것은 아니다. 일부 수도권에도 있지만 대부분은 지방 미분양물량이다.

 

지방경제가 어려워지고 주택시장 마저 미분양이 쌓이면서 정부도 고민에 빠지고 있을 것이다. 하루아침에 침체된 지방 경제를 살릴 묘안도 없고 그렇다고 미분양 주택을 한 번에 해결할 방법도 없고 그고민은 전문가들의 조언을 들어 해결했으면 한다.

 

정부가 지방 미분양물량을 해소하기 위해 우선먼저 해야 할 일은 미분양주택을 구입하는 사람들에게는 예전에 사용했던 것처럼 세제혜택을 통하여 주택을 구입하게 하는 것이다.

 

물론 서울·수도권지역에서 주택을 구입해도 다주택자 양도세 중과세에서 제외시켜야 한다. 그리고 지방경제를 살릴 수 있는 일자리창출이다. 이외에는 별다른 방법이 없다.

 

그렇다고 정부가 전부 매입할 수는 없지 않은가? 다시 한 번 시장을 규제하기보다는 오히려 미분양을 구입하도록 독려해야 한다. 그래야만 지방경제도 살릴 수 있고 미분양물량도 소진할 수 있다.

 

향후 부동산시장의 변수는?

 

부동산시장의 가장 큰 변수는 대출규제와 금리인상 그리고 종합부동산세 인상과 공급정책이다. 첫째, 대출규제는 부동산 자체가 많은 돈을 지불해야만 구입할 수 있는데 대출을 금지시키면 주택을 구입하기 어려워지기 때문에 주택시장에서는 거래절벽현상이 나타날 수 있다.

 

둘째, 금리인상이다. 주택구매자들에게 금리인상은 이자부담으로 돌아와 구매력을 낮출 수 있다. 물론 금리가 한번 오르고 더 이상 오르지 않는다면 큰 영향이 없을 수 있지만 이번에는 금리가 지속적으로 인상될 가능성이 높아지고 있다.

 

그렇게 되면 금리인상이 주택가격에 미치는 영향이 매우 클 것이다. 그렇다고 집이 꼭 필요한 사람들에게 주택구입을 포기하라는 말은 아니다. 금리상승은 분명하게 주택수요자들에게 구매력을 저하시키는 데는 충분하다.

 

부동산시장에서 금리가 올라가면 전월세가격도 올라간다. 왜냐하면 수익률이 저하되기 때문에 집주인은 임대료를 올릴 것이기 때문이다.

 

셋째, 종합부동산세 인상이다. 아직은 고가주택 소유자들이 실감을 할 수 없지만 내년 12월 종합부동산세가 부과되면 그 때문에 얼마나 부담스러운지 알 수 있을 것이다.

 

이는 내년으로 국한된 것이 아니고 매년 인상될 것이며 조세부담은 주택시장이 상승하는 국면에서는 큰 부담으로 작용하지 않지만 하강국면에서는 매우 큰 부담으로 돌아와 시장침체를 더욱 깊게 할 가능성이 있다.

 

넷째, 정부의 공급대책이다. 공급은 부동산시장에서 수요를 분산시키는 효과가 있으며 매수에 나서는 수요를 대기수요로 남게 하여 부동산 시장을 진정시키는 효과가 있다. 물론 공급은 수요자가 원하는 지역에, 원하는 시기에, 원하는 공급량만큼 공급될 때 그 효과는 극대화 된다.

 

그러나 이를 만족시키지 못하면 가격은 다시 상승할 수도 있다. 정부는 금년 말까지 미니신도시 4~5곳을 발표하면서 공급을 늘리겠다고 했다. 이렇게 향후 부동산시장의 변수는 대출규제와 금리인상 그리고 종합부동산세 인상과 공급확대 등을 꼽을 수 있다.

 

주택구입 어떻게 해야 하나?

 

주택시장은 정부의 주택담보대출 금지로 현재 주택시장은 거래절벽현상이 나타나고 있다. 또한 주택공급을 늘리겠다는 정부의 발표만으로도 무주택자나 주택을 구입하려는 사람들에게 대기수요로 남게 하는데 일단 성공한 듯하다. 그렇게 되면 무주택자들은 규제가 덜한 청약시장으로 몰릴 것이다.

 

마침 정부는 무주택자에게 청약시장에서 많은 우선권과 혜택을 주겠다고 발표를 했다. 이는 입지여건이 좋은 지역에서는 청약 과열이 나타날 수도 있지만 한편으로는 수요보다 공급이 많은 지역이나 비 인기지역에서는 미분양이 나타날 가능성도 있다.

 

하여튼 재고주택시장 물량부족현상은 결국 무주택자에게 청약시장으로 나오라는 신호탄이며 청약시장에서는 무주택자 우선분양이 늘어나 유리한 고지에 있기 때문에 당장 주택구입에 나서기보다는 좀 기다려보는 것이 좋을 것이다.

 

특히, 무주택자들 중 청약가점이 높은 사람들은 서울·수도권지역에서 입지여건이 좋은 지역의 중소형평형에 청약을 노려보는 것이 좋을 것이며 청약가점이 낮은 사람들은 교통여건을 감안하여 중대형평형을 노려보는 것이 좋겠다. 그러나 1주택자로 이전수요인 경우에는 여전히 미래가치가 있는 서울의 재건축·재개발사업이 가능한 물건을 구입해서 장기전으로 돌입하는 것이 더 현명하다.

 

왜냐하면 부동산은 시간이 지나면 분명 가격이 오르기 때문이다. 또한 나이가 많은 은퇴자들은 똘똘한 주택 한 채로 강남권이나 강남권에 가까운 지역 혹은 역세권이나 역세권에서 가까운 지역에 주택을 구매하는 것이 좋다. 나이가 들면 도심지에 살아야 병원도 가깝고 교통이 편리한 곳에 살아야 이동하기가 편리하기 때문이다.

 

주택은 더 이상 재산증식의 수단이나 투기의 대상이 아니다.

이제 주택은 더 이상 재산증식의 수단이나 투기의 대상이 되지 않아야 한다. 정부는 지금 당장은 주택가격을 안정화시킬 수 대책이 필요하지만 주택에 대한 사람들의 생각도 바뀔 수 있도록 환경을 조성해야 한다.

 

기성세대들은 주택에 대한 애착과 집착이 크고 그들에게 주택은 전 재산일 수 있다. 하지만 장래 지역에 따라 인구감소로 인한 공실율 증가와 출산률 저하는 젊은 사람들에게서 주택의 개념을 소유가 아닌 이용의 개념으로 바꿔 놓을 것이다.

 

특히, 요즘 어린아이들이 성장하여 성인이 될 시기에는 운이 좋으면 아버지가 살던 집이 내 집이 될 수 있으며 결혼을 한 사람들은 장인집도 내 집이 될 수 있다는 생각을 할 것이다.


따라서 정부의 주택정책은 중장기적으로 환경이 바뀔 것이라는 전제하에 지금부터 그 패러다임을 바꿔 나아가야 주택시장도 안정화될 것이다.




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