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혼돈의 부동산 시장… "쫓아가지 말고 나만의 전략을 세워라" |전문가칼럼

2018-11-12 19:51

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혼돈의 부동산 시장… "쫓아가지 말고 나만의 전략을 세워라"


'부동산 재야고수' 이주현 월천재테크 대표… "떠오르는 재개발 입주권 노려라"


[실전 재테크]혼돈의 부동산 시장… 쫓아가지 말고 나만의 전략을 세워라


"자신에 대한 공부부터 한 후 투자 전략을 짜라." 부동산 재테크 시장에서 '월천대사'라는 필명(筆名)으로 유명한 이주현 월천재테크 대표가 한결같이 강조하는 얘기다. 다른 사람들의 말을 듣고 따라 움직이기 전, 개인의 재무 상황부터 파악한 후 차별화된 투자에 나서야 한다는 의미다. 이 대표는 "돈을 쪼개서 늘리는 것보다 무리하지 않게 살 수 있는 방법을 선택해야 한다"며 " 대출을 받아야 한다면 어느 수준까지 이자를 낼 수 있는지, 시드머니(Seed Money, 종잣돈)는 어느 정도인지, 그동안 자금 관리는 어떻게 해 왔는지 등을 꼼꼼히 따져 보는 것이 첫 번째"라고 강조했다.

그는 또 지금처럼 정부의 규제 시그널이 끊임없이 나오는 상황에선 모두가 같은 방식으로 투자에 나서선 안된다고 강조했다. 이 대표는 "투자에서 정답은 없다"면서 "본인이 처한 환경에 따른 차별화된 투자 전략을 펼쳐야 한다"고 주장했다. 만약 사실상 '투기꾼'으로 몰린 2주택자 이상 다주택자라면 "장기적인 방어전략을 갖고 똘똘한 한채를 잘 관리할 때"라고 조언했다. 

가장 큰 피해자가 된 1주택자들에게는 재테크를 원한다면 갈아탈 것을 주문했다. 이들에게 추천하는 부동산은 1~2년내 분양을 앞둔 입주권이다. 최근 이 대표가 유심히 살피는 종목은 '재개발 입주권'이다. 재건축 시장 규제로 상대적으로 틈새시장이 된 데다 재건축 물량보다 초기 자금이 덜 필요하다. 이 대표는 "재개발은 가장 적은 돈으로 새 아파트를 받을 수 있는 마지막 방법"이라며 "재개발 입주권은 투자자는 물론, 1주택자, 무주택자, 가점이 적은 사람들 모두에게 가장 매력있는 물건"이라고 말했다.

여러 길이 열린 무주택자들에게는 서울 청약시장에 관심을 가져야 한다고 했다.


이와함께 지난 3~4년간 가장 인기가 높았던 재건축 시장은 조심스런 접근을 권했다. 재건축초과이익확수제를 통과한 아파트는 이미 오를만큼 올라 실거주용 투자 외에는 진입이 불가능하고 정비 초기 사업장들은 조합원 지위양도 금지 등으로 물건이 많지 않아서다. 

투자를 목적으로 한 강남 진입도 추천하지 않았다. 재건축초과이익환수제를 피한 단지들을 중심으로 아직 상승 여력이 남았지만 지금 시점에서는 기대수익률을 바라기 힘들다는 이유에서다. 다만 강남 재건축 시장은 지금의 조정세를 거쳐 다시 오를 수 있어 '실거주용 투자'라면 접근할 것을 권했다.

특히 이 대표는 "이제는 중소형보다 중대형 평형대 물건을 눈여겨 봐야한다"고 강조했다. 그동안 중소형 평형대에 대한 수요가 집중돼 매맷값도 중대형에 비해 큰 폭으로 뛰었다. 그만큼 시장에 중소형대 물건이 대거 깔린 상황에서 이제는 중대형으로 전환하는 수요가 늘어날 수밖에 없다는 분석에서다. 실제 KB부동산 주택가격 동향에 따르면 지난 9월 전용면적 135㎡ 이상 대형 아파트 매매가격 지수는 1.43% 올라 전체 전용면적 구간에서 가장 높은 상승률을 찍었다. 중대형(95.9㎡ 이상~135㎡ 미만)이 1.39%, 중형(62.8㎡ 이상~95.9㎡ 미만)은 1.10%, 중소형(40㎡ 이상~62.8㎡ 미만)은 0.91%, 소형(40㎡ 미만) 1.16%을 기록했다.

실거주를 제외한 재테크용 지방 투자도 타이밍이 늦었다는 게 이 대표 판단이다. 서울 투자가 힘들어진 세력들이 지방으로 몰려 들어간 상황으로 1군 투자자들이 들어간 시장에 쫓아 들어갈 경우 대거 풀린 전세에 묶여 손해를 볼 가능성이 높아서다. 

이 대표는 내년 부동산 시장은 청약 시장이 주도할 것으로 봤다. 올 하반기부터 내년까지 나올 물건들의 입지가 나쁘지 않아 서울과 수도권 수요가 더 몰릴 것이라는 전망이다. 이 대표는 "규제에 포커스를 둔 정부가 운영하는 시장에서는 단순히 고수의 말만 믿고 재테크에 나서는 것은 무리한 도전"이라며 "그만큼 재테크의 난이도까지 높아진 만큼 정부 규제에 맞춰, 자기분석에 따른 맞춤형 재테크 전략을 세워야한다"고 전했다. 배경환 기자 khbae@  

[실전 재테크]혼돈의 부동산 시장… 쫓아가지 말고 나만의 전략을 세워라



배경환 기자



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