2018-11-09 11:29

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"조급해하지 말고, 기다렸다가 분양 받아라"

부동산 청약은 주식시장에서의 IPO (기업공개)와 같습니다. 가격에 거품이 없다 보니 리스크가 낮습니다. 최근 청약제도 개편으로 혜택이 집중된 무(無)주택자에게는 절호의 기회죠."

이광수 미래에셋대우 연구원은 '9·13 부동산 대책' 후속 조치인 무주택자 중심의 청약제도 개편안을 의미 있게 평가하며 이같이 말했다. 이 연구원은 소위 '여의도학파'의 대표 전문가 중 한 명으로 꼽힌다.

그는 "아파트 분양 가격은 '안전 마진' 역할을 하기 때문에 시장이 침체해도 그 이하로 가격이 떨어질 가능성은 거의 없다"며 "청약시장은 무주택자들에게 미덕(美德)과 같다"고 말했다.

이 연구원은 다음 달 7~8일 서울 대치동 세텍(학여울역)에서 열리는 '2019 대한민국 재테크 박람회'에서 '문턱 높아진 청약, 새해 유망단지 정밀 분석'(8일 낮 12시 30분)을 주제로 강연한다.

◇"무주택자는 무리해서 집 사지 말고, 기다렸다 분양받으라"

이번 청약제도 개편안을 한 마디로 요약하면 '무주택 실수요자에게 신규 주택이 우선 공급되도록 하고, 분양권·입주권 등의 소유자도 유(有)주택자로 간주한다'는 것이다.

기존에는 추첨제의 경우, 유주택자도 1순위 청약을 할 수 있었지만 이달 말부터는 인기 지역(투기과열지구·청약과열지역 및 수도권, 광역시) 추첨제 대상 주택의 75% 이상을 무주택자가 우선 공급받는다.

이 연구원은 "정부는 과거 집값이 고점일 때 급한 마음에 빚을 내 집을 샀다가 부동산 침체로 양산된 '하우스푸어(house poor)' 문제를 의식하고 이번에 청약제도를 손본 것"이라고 해석했다.

"무주택자들에게 '지금 무리해서 집 사지 말고, 조금 기다렸다가 당첨 확률 높은 신축 아파트를 분양받으라'는 메시지를 보낸 것 같다"는 설명이다.

◇"투자 효과 얻으려면 인기 없는 지역 아파트는 청약 말라"

이 연구원은 무주택자들에게 "거주 목적 외에 조금이라도 투자 효용을 누리고 싶다면 인기 지역 아파트가 아닌 곳에는 청약을 넣지 말라"고 여러 번 강조했다.

돈이 부족해서 인기 없는 지역 아파트를 분양받느니 부동산 시장 '다운 사이클'을 기다렸다가 지어진 아파트를 사는 것이 낫다는 것이다. 이 연구원은 "인기 없는 지역 아파트를 돈 많이 빌리면서까지 분양받는 것은 안 좋은 선택"이라며 "분양권만 가져도 유주택자로 간주되기 때문에 괜히 좋은 지역 분양 기회만 날릴 수 있다"고 말했다.

그는 인기 지역 아파트를 분양받기 어려운 상황이라면 "섣불리 뛰어들지 말고 착실히 돈을 모으고, 무주택 기간을 늘리면서 기다리라"고 조언했다. 분양가가 9억원을 넘으면 중도금 집단 대출을 받을 수 없기 때문에 자금 사정이 넉넉지 않은 무주택자는 서울·수도권 인기 지역에 청약하기가 쉽지 않은 상황이다.

◇"인기 지역 아파트라고 '로또' 아니다"

이 연구원은 인기 지역에서 분양하는 아파트를 '로또 아파트'로 추켜세우는 분위기에 대해서는 회의적인 모습을 보였다. 분양 아파트는 없던 주택이 생기는 것이기 때문에 '가격 히스토리(history)'가 없다는 점, 거주 요건 강화로 5년 이상 살아야 팔 수 있다는 점 등에서 투자 가치가 생각보다 높지 않을 수 있다는 설명이다.

이 연구원은 "분양 아파트는 인근 아파트 시세 추이를 보면서 미래 가격을 전망하는데 인근 아파트도 가격 차이가 많이 날 수 있어 정확성이 떨어진다"며 " 또 건설사들이 여러 가지 옵션을 붙이면서 분양가 최종 가격이 크게 올라가기 때문에 "막상 뚜껑을 열어보면 '대박'이 아닐 수 있다"는 말도 덧붙였다.

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