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부동산은 끝났다.2 |전문가칼럼

2018-09-28 11:02

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부동산은 끝났다.2


▲ 지난 '부동산은 끝났다' 1편을 통해서 현 정부의 부동산 정책이 서울의 집값만 폭등시키고 있고, 그것이 실수가 아닌 양극화를 유도하기 위한 고의적인 것일 수 있다는 이야기를 했었다. 조금은 과격해 보일 수 있고 “설마 그렇겠어”라는 반응이 있을 수도 있다.

다만 필자는 현 청와대 김수현 사회수석이 지난 노무현 정부 시절에도 부동산 정책을 총 지휘했었는데, 현 정부에서도 동일한 분이 같은 정책을 펴고 있으며, 결과 또한 서울 집값 급상승이라는 공통점을 지니고 있다는 사실을 독자들이 알았으면 좋겠다. 역사는 같은 과정을 반복한다. input과 환경이 동일하다면 output도 이와 유사할 수 밖에 없다.

▲ '부동산은 끝났다' 라는 김수현 사회수석의 책을 보면 국민들이 자기 집을 가지는 문제는 철저히 정치적으로 해석된다. '집을 가진 계층'과 '그렇지 못한 계층'의 투표 성향의 차이를 보이고 자기 집이 있는 사람은 보수적인 투표 성향을 보일 수밖에 없다는 것이다.

국민들이 자기 집을 가지고 안정적인 삶을 살 수 있게 하는 것이 이른바 진보진영에게 있어서는 정치적 자살행위가 될 수 있는 것이다. 즉 부동산 문제는 단지 부동산 문제에만 그칠 뿐 아니라 사람들의 성향을 바꾸고 정권의 향방을 가를 수 있는 정치인에게는 매우 중요한 문제인 것이다.

▲ 부동산 문제는 그리 간단하지 않다. 여러 가지 원인들이 복합적으로 작용하고 있다. 기본적으로는 미국과 일본을 비롯한 전 세계적인 호황과 저금리 가운데 국내외적으로 자금 유동성이 커진 것이 기저에 깔려있다. 즉 시중에 돈이 많이 풀린 것이다. 돈이 흔해지고 그 가치가 떨어지면서 상대적으로 실물자산인 부동산 가격은 증가할 수 밖에 없다. 이 거대한 흐름은 정부가 막을 수 있는 것이 아니고 현재의 서울 부동산 가격의 상승은 현 정부의 정책 때문만은 절대 아니다.

▲ 다만 작년과 올해에 특히 급상승한 것은 현 정권의 부동산 정책이 기여한 바가 아주 크다. 경제학의 가장 기본은 수요 공급의 법칙이다. 수요가 줄고 공급이 늘면 가격이 내려간다(현재의 지방 부동산 상황이다) 반대로 수요가 늘어나는데 공급이 줄어든다면 가격은 올라갈 수 밖에 없다.(현재 서울의 부동산 상황이다). 간단하다. 현상을 설명하는데 많은 현학적인 말들이 필요한 것이 아니다. simple is the best인 것이다.

▲ 포항시는 '2020년 도시기본계획’에서 포항의 인구가 85만명이 될 것으로 예측했다. 그래서 거기에 맞춰 많은 도시개발사업과 토지구획정리사업들을 허가했다. 하지만 실제 인구는 2018년 현재 52만명 정도에 멈추어 있다. 결국 많은 아파트가 미분양이 되었고, 지진 등의 영향과 함께 기존의 아파트는 가격이 급격히 하락했다. 수요를 잘못 예측하면 이렇게 큰 후유증을 나타날 수 있다.

▲ 서울은 반대이다. 수도 서울은 좋은 직장과 사업체가 밀집한 곳이고 최근의 호황은 시중에 많은 자금유동성을 만들어 냈다. 우리 주변만 보아도 불과 몇 년 전에 비해서 벤츠나 BMW 같은 외제차가 흔해진 것을 느낄 수 있지 않은가. 사람들은 재정적인 여유가 생기면 더 좋은 물건과 더 좋은 환경의 집을 원하게 되어있다. 양질의 주택에 대한 수요가 증가한 것이다.

하지만 박원순 서울시장은 재개발 재건축 억제 정책을 통해서 서울 시내의 새 아파트 공급을 줄였다. 주택보급율이 100%가 넘었다지만 이는 낡고 오래된 집들이 다 포함된 수치이다. 사람들이 살고 싶어하는 좋은 집들의 공급이 줄어든 것이다.

정부에서도 재초환(재건축초과이익환수제) 부담금 부과, 허가 지연 등으로 도심의 신규 물량이 나올 수 있는 것을 원천적으로 막았기 때문에 집값이 더더욱 폭등했다.

▲ 작년 8.2 부동산 대책의 핵심은 2주택이상 보유자에게 양도세를 중과하는 것이었다. 2주택자와 3주택자의 최고세율이 무려 52%와 62%에 이른다. 2013년에 중국 정부가 부동산 투기를 잡기 위해 양도소득세를 20배 가까이 올린 적이 있다. 기존의 1-2%에서 20%로 올린 것이다. 공산주의도 아닌데 한국은 세율을 62%까지 올렸다. 세계 최고 수준이다.

이렇게 수익의 대부분을 세금으로 환수한다고 하니 무주택자 입장에서는 속이 후련할 수 있다. 하지만 다주택자 입장에서는 집을 팔면 세금폭탄에 거래비용을 제하면 수익의 대부분을 국가가 가져가고 자기는 집만 없어지는 것이니 팔 수가 없다. 시장에서는 매물이 사라진다. (실거주 1주택자는 살고 있는 곳을 어떻게 팔겠는가) 즉 공급이 확 줄어드는 것이다. 가격이 급등할 수밖에 없다. 차라리 일시적으로라도 양도세를 줄여준다면 시장에는 공급이 늘어나고 아파트 가격은 안정 내지는 하락할 것이다.

▲ 또한 정부는 지난해 12월 발표한 '임대등록 활성화방안'을 통해 준공공임대주택에 많은 혜택(10년간 의무임대기간을 채우면 양도소득세를 면제해주는 등)을 주어서 다주택자들의 등록을 유도했다.
그 결과 작년 1분기 임대사업자 등록이 12,023명이었지만 올해 1분기 53,528명으로 급증했다. 문제는 향후 10년 가까이 이 주택들이 주택매매시장에 등장할 수 없게 된 것이다. 공급이 줄어들었으니 또 다시 서울 아파트 가격은 올라갈 수 밖에 없다.

▲ 정부는 국민을 위해 존재한다. 무주택자도, 유주택자도 모두 국민이다. 정부가 국민이 편안하게 살 수 있도록 도와주지 못하고 오히려 국민을 괴롭히고 더 힘들게 한다는 판단이 선다면 사람들은 그 정부를 외면할 것이다. 아무쪼록 지도자들이 이념에 매이지 않고 경제 전문가들의 의견에 귀를 기울여서 더 좋은 정책들을 펴 나갔으면 좋겠다.



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