2018-09-21 10:37

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1주택자가 9.13대책 이후 살아남고 싶다면

9.13대책이 발표된 지도 1주일 지나가고 있습니다. 9.13대책 이후 규제지역이 몰려있는 수도권 주택시장은 전방위 대출규제로 혼돈의 시장입니다. 최대 수혜자는 무주택자라고 하지만 과연 그럴까요?  
 
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 9.13대책이후 주택시장의 핵심수요인 1주택자가 시장에서 살아남는 법을 정리했습니다. 9.13대책은 1주택자에게 위기이자 기회입니다. 무주택자는? 이번 조정장세가 대세상승장 마지막 기회라고 생각하고 11월 전후 자신에 맞는 아파트를 내 것으로 만드세요. 최대한 대출을 받아서 말입니다.
 
2016년 12월 기준 서울 인천 경기 등 수도권에서 주택을 소유한 가구(세대) 4백94만8천가구 중 3백63만가구(73.3%)가 1주택자입니다.  
 
9.13대책 이후 수도권 주택시장은 1주택자 3백63만가구의 선택에 따라 요동칠 것입니다. 똘똘한 아파트가 계속 강세를 보일 것인가? 아니면 비규제지역 중저가 아파트가 계속 레벨업할것인가?
 
우선 1주택자라면 지금 보유하고 있는 주택이 똘똘한 아파트인지를 판단해야 합니다. 제가 생각하는 똘똘한 아파트란 생활권별 랜드마크단지가 될 신축을 말합니다. 핵심입지에 역세권 직세권(직주근접성)을 갖춘 신축중 4세대 아파트를 말합니다.  
 
4세대 아파트란 단지내에서 모든 생활이 가능하도록 주거의 질에 초점을 맞춰 설계한 단지를 말합니다. 반포 아크로리버파크와 비슷한 아파트라고 보면 됩니다.  
 
1주택자가 똘똘한 아파트를 갖고 있다고 생각한다면 굳이 갈아탈 필요가 없습니다. 매물잠김으로 매도호가가 지배하는 장세에선 비추입니다.  
 
9.13대책 이후 풍선효과로 비규제지역 공시가격 6억원 이하 수요가 일시적으로 늘어날 수 있지만 투자처로 추천하지 않습니다. 2009년 노도강(노원구 도봉구 강북구)처럼 단기간에 몰락할 수 있습니다.  
 
1주택자가 9.13대책이후 갈아타고 싶은 경우
 
1주택자라면 종전주택 2년 이내 처분 조건을 통해 주택담보대출을 받아 규제지역(투기지역 투기과열지구 조정대상지역)내 똘똘한 아파트로 갈아타세요. 계층이동의 사다리에 올라타려면 역발상 투자를 해야 합니다.  
 
일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건을 활용해 갈아타세요. 9월 13일 이후에 새주택을 매매계약했다면 새 규정이 적용돼 조정대상지역일 경우  새주택을 사고 2년 이내 종전주택을 매도해야 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 특히 지난해 8.2대책이전 종전주택을 샀다면 이번 조정장세를 노리세요.
 
다만 똘똘한 아파트로 갈아타기가 쉽지 않습니다. 매물 잠김이 심해져 시장에 나온 매도물량이 절대 부족하기 때문입니다. 매도호가가 하나 거래되면 시세가 될 정도 시장이 혼탁합니다.  
 
갈아탄다면 2가지 요건을 충족하는 아파트로 갈아타세요. 입지 등 내재가치가 지금 보유한 아파트보다 우위에 있어야 합니다. 그리고 신축 이거나 4세대 아파트여야 합니다.  
 
가장 안전한 투자처는 재개발 재건축 등 정비사업 입주권입니다. 보유중 종전주택을 팔고 남은 자금이 10억원 이상이라면 강남4구 즉 서울 동남권 입주권을 노리면 됩니다.
 
5억원 이상이라면 마용성 서대문 동작 등 서울 핵심입지 신축(입주 5년 안팎)으로 갈아타면 됩니다. 자본차익을 극대화하고 싶다면 관리처분인가 전후 서울 도심 핵심입지에 위치한 입주권을 사면 됩니다. 입주권을 사고 전세 자금이 부족하다면 전세자금대출을 받고, 전세대출이 힘들다면 신용대출 또는 반전세 월세라도 거주해야 합니다.   
 
9.13대책 이후 입주권이 1주택자에게 투자처로 좋은 점은 우선 이주비 대출을 받을 수 있다는 것입니다. 단 입주권이 아파트가 되는 시점, 잔금 납부 시점(준공일 또는 사용승인일)을 기준으로 2년이내 종전주택을 처분해야 합니다.  
 
따라서 자금이 여유 있다면 종전주택을 당장 매도하지 않아도 됩니다. 입주권을 매수해 2주택이 된 경우 입주권 아파트 입주시점 기준 2년 이내 양도하면 일시적 1가구 2주택으로 양도세 비과세 혜택(입주아파트에 세대원 전원 1년 이상 거주해야)을 받을 수 있습니다. 규제지역에서 2년 이내 처분요건도 충족하구요.   
 
따라서 9.13대책이후 최대 아파트 수혜 상품은 정비사업 입주권 중입니다. 그중에서도 재개발 입주권입니다. 투기과열지구로 지정되더라도 조합원 지위 양수양도가 자유롭습니다. 다만 투기과열지구에선 2018년 1월 23일까지 최초 사업시행인가 신청을 한 재개발구역이라야 관리처분인가 이후에도 입주권 매매가 자유롭습니다.  
 
특히 이들 입주권은 분양시장이 뜨거울 2019~2020년에 일반분양을 할 수 있어 사업속도도 빠르고 사업성 수익성을 극대화됩니다. 저위험(Low Risk) 고수익(High Return) 상품이 될 가능성이 높습니다. 2022년 이후 정비사업 규제로 수도권 정비사업(특히 재건축) 일반분양물량이 급감합니다.
 
똘똘한 아파트로 갈아타고 싶은 1주택자라면 지금 갈아타세요. 9.13대책 이후 조정장세는 최소한 3개월 안팎 유지될 것으로 봅니다. 종전주택을 구입한지 1년이 지나고 양도세 비과세 요건을 갖췄다면 이번 조정장세를 똘똘한 아파트(입주권) 매수기회로 삼아야 합니다.   
 
1주택자가 똘똘한 아파트를 갖고 있는 경우
 
똘똘한 아파트를 보유하고 있다면 섣불리 갈아타선 안됩니다. 갈아타지 않는 게 좋습니다.
 
실거래가 9억원이 넘는 고가주택을 보유하고 있지만 거주하지 않고 2019년까지 매도할 계획이 없다면 주택임대사업자로 8년 이상 준공공 임대주택 등록을 고민해야 합니다. 압구정현대처럼 재건축 초기 단지가 대표적입니다. 9.13대책으로 고가주택 10년 이상 보유할 경우 9억원 초과분에 대한 장기보유특별공제 80% 혜택이 없어집니다. 2020년 이후 2년 거주하지 않고 매도한다면 15년 이상 30%로 장특공제가 크게 축소됐기 때문입니다.  
 
고가주택을 9.13대책이전 매수했다면 전용면적 85타입 이하는 기준시가에 상관없이 8년 이상 임대하면 50%, 10년 이상 70% 장특공제를 받을 수 있습니다. 유동적이지만 2019년 이후 8년 이상 임대하면 장특공제 70%가 적용될 예정입니다.   
 
또 9.13대책 이전 아파트 구입후 3개월이 이내 2018년 12월말까지 준공공 임대주택으로 등록할 경우 기준시가에 상관없이 10년 임대시 양도세 100% 감면 대상입니다. 그래서 이번주에 주택임대사업자 및 임대주택으로 등록하려고 시청 구청 세무서가 북적이는 것입니다.  
 
9.13대책 이후 기준시가 6억원 초과 주택을 매수했다면 임대주택으로 등록할 가치가 없습니다. 종부세 합산배제와 양도세 중과배제 혜택이 사라졌기때문입니다. 기준시가가 임대개시일 현재 6억원이 넘으면 장특공제도 못받고 양도세 100% 감면도 못받습니다. 핵심 세제혜택이 모두 사라졌습니다.  
 
똘똘한 아파트를 보유한 1주택자가 9.13대책 이후 투자하고 싶다면 여유자금이 있어야 합니다. 투자대상도 매우 제한적입니다. 갭투자는 갭이 많이 벌어져 초기투자비가 늘어난데다 규제지역은 양도세 중과 대상이라 쉽지 않습니다.  
 
분양권 투자도 쉽지 않습니다. 입주이후까지 보유해야 매수가치가 있습니다. 특히 중도금 대출도 주담대 수준(1주택자는 규제지역에서 입주시점 2년이내 종전주택 처분요건을 약정해야 중도금 대출승계 가능)으로 규제를 받습니다.
 
따라서 현실적으로 가능한 투자처는 의왕 부천 인천 수원 등 비규제지역(비조정대상지역)입니다. 재고아파트 갭투자도 있지만 재개발이 유망합니다. 이주비 대출규제도 없고 양도세 중과 대상도 아니고 재당첨제한도 적용받지 않습니다.
 
늦어도 2019년까지 관리처분인가를 받을 수 있는 재개발구역을 공략하세요. 여유자금으로 재개발지분을 전세끼고 투자해 2~3년 보유하고 일반분양 이후 입주권으로 매도하는 것입니다.  
 
입주권은 1년 이상 보유하면 다주택자도 규제지역에서도 양도세가 중과되지 않고 일반세율이 적용됩니다.  

피터 린치의 말씀이 생각나는 요즘입니다.

"투자자들은 하락장 당시보다, 하락장을 준비하거나, 예상하는 과정에서 더 큰 손실을 본다."

현실적 낙관주의자로 성투하세요. 9.13대책으로 1주택자까지 추가 대출이 원천봉쇄된 주택시장에서 매물잠김이 가속화된다면 시장은 어떻게 역습할까요?

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