2018-09-11 10:40

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부동산투자, 앞으로 3년 뒤를 내다봐라

스태크플레이션과 부동산

최근 분명 실물 경기는 이곳저곳에서 IMF 외환위기 때보다 안 좋다고 하는데 기름값, 반찬값 등 생활물가는 오르기만 하고 특히 서울 아파트 값은 미쳤다고 할 정도로 오르기만 합니다. 이러한 상황을 경제학에서는 “스태그플레이션”이라고 합니다.

경기는 침체하는데 반대로 물가는 오르는 현상을 말합니다. 물론 현시점에서 국내 경기가 스태그플레이션에 진입했다고 말하는 것은 아닙니다. 허나 절대 오지 말아야 할 경제 불황이 왠지 오는듯한 느낌이 들어 미리미리 준비하자는 취지에서 스태그플레이션과 부동산이란 주제를 이야기해 보려합니다.

우선 스태그플레이션이란 용어를 정리해 보겠습니다. 경제 현상 중 매우 일반적이지 않는 현상 중 하나가 스태그플레이션입니다. 경제가 건실하게 성장하여 수요가 늘어나 물가가 오르는 현상이 인플레이션인데 이러한 자연스런 물가 상승이 아닌 경제는 추락하는데 비용이 높아져서 물가가 오르는 현상입니다. 즉 비용상승형 인플레이션이 스태그플레이션입니다.

그럼 스태그플레이션 현상에서의 부동산 가격은 어떻게 움직일까요? 과거 국내에서 있었던 스태그플레이션 상황을 통해 살펴보겠습니다. 1970년대 후반에서 1980년대 초에 발생한 1, 2차 오일쇼크가 바로 그 때입니다.

구체적인 수치로 당시의 상황을 보면 1974년~75년 1차 오일쇼크가 발생했을 때는 소비자물가가 연 25% 급등하고 경제성장률은 5.9~7.2%로 하락했습니다. 집값도 74년 -10%, 75년 -15% 이상 하락했습니다. 하지만 집값은 75년을 바닥을 찍고 급속도록 회복되기 시작해 76년에는 5% 가까이 상승했습니다.

2차 오일쇼크 때도 상황은 비슷합니다. 1980년 2차 오일쇼크로 인한 스태그플레이션 기간 중 물가는 28% 폭등하고 경제성장률은 -1.5%로 마이너스 성장을 기록했습니다. 땅값은 -13%까지 떨어졌습니다. 하지만 땅값은 82년까지 3년간 하락세를 보이고 이후 하락폭이 점차 줄어들다가 83년에는 15%나 폭등하기도 했습니다. 즉 하락은 왔지만 결국은 다시 우상향 모습을 갔습니다.

그럼 스태그플레이션의 정의와 사례를 알아봤으니 다가올 스태그플레이션의 대처법과 이러한 상황이 국내에 온다고 가정할 시 그 원인을 알아보겠습니다.

먼저 필자의 사견은 앞으로 우리나라가 스태그플레이션에 진입할 가능성이 있다고 예측합니다. 그 원인은 기업체 입장에서 최저임금 인상과 근로시간 단축으로 인건비 부담이 늘어난 상황에서 유가 상승이라는 국외 돌발변수까지 겹쳐져 원재료 상승에 따른 물가 상승이 예견됨에 따라 기업은 사업 운영이 힘들고 이는 결국 경기하락을 만들 것이기 때문입니다. 그리고 정부는 반 기업정책, 반 시장정책으로 투자, 수출, 소비, 실업률 등 모든 경기지표를 둔화시키고 있습니다. 결국 경기하락입니다.

물론 당장 스태그플레이션에 진입한다는 것은 아닙니다. 대략 3년간은 정부의 돈 풀기 정책으로 경제가 버티고 있다가 그 이후는 정부의 곳간에 돈이 말라가면서 재정지출이 불가능해 지고 그때 스태그플레이션이 오지 않을까 예측하는 바입니다.

현재의 국가의 세수는 무지막지하게 잘 걷힙니다. 그리고 정부는 이 세수를 기반으로 엄청난 재정지출을 하는 것입니다. 하지만 정부가 현재와 같은 반 기업정책과 반 시장정책을 지속한다면 세금을 내어줄 경제주체들이 점점 몰락하면서 정부의 곳간에도 돈이 말라갈 것입니다. 그 이후가 바로 본격적인 스태그플레이션으로 진입하는 시기가 아닐까 조심스레 예측합니다.

그렇다면 향후 스태그플레이션 상황에서 우리는 어떻게 대처해야 할까를 이제부터 알아보겠습니다. 금리인상과 금리동결, 두 경우의 상황을 비교해 대처법을 살펴보겠습니다. 우선 물가 안정에 초점을 맞춘 기준금리 인상은 모든 부동산을 자유낙하 시킬 것입니다. 일본의 부동산버블 붕괴와 유사할 것이며 이때 우리는 고강도 디플레이션 시대로 과거 일본형 경제를 떠올리면 될 것입니다.

반면, 경기 부양을 위한 기준금리 동결은 부동산을 양극화 형태로 가속화 시킬 것입니다. 경기불황에 타격 없는 소득 상위권의 주거지인 도심권 내 A급 지역, A급 주택은 상승할 것입니다. 또 서울과 같은 핵심 도심권 내 서민용 주택은 중위 소득권 계층 하락으로 그 수요가 늘어나 가격 폭동이 일어날 수도 있습니다. 결국 극심한 소득양극화로 부동산 양극화는 더 심해질 것입니다. 그럼 자연스럽게 이때 우리는 저강도 인플레이션 시대로 남미형 경제를 떠올리면 될 것입니다.

그럼 결론을 내려 보겠습니다. 개인 사견으로 우리나라는 당분간은 견딜 수 있을 만큼 금리를 동결하다가 중앙은행의 기본 역할인 물가안정이라는 목표와 점점 벌어지는 미국금리 격차를 줄이고자 소심할 만큼의 금리를 상승시킬 것으로 보입니다. 즉, 일본형도 아니고 남미형도 아닌 그 중간쯤이 되지 않을까 생각됩니다. 즉 저강도 디플레이션을 맞이하지 않을까 생각됩니다.

결국 한국형 스태그플레이션 시대의 부동산 전망은 기본 경기침체로 인한 가계소득 감소로 지방주택은 몰락이 가속화 될 것입니다. 또 서울, 수도권 내 애매한 중위권 부동산은 하락세로 접어 들 것입니다. 반면 금리인상에 무디며 돈의 가치하락을 더 무서워하는 상위 소득자의 주거지인 도심권 고가 아파트는 오히려 올라갈 것입니다. 그리고 일자리가 몰려있는 서울권 내 다세대 등 서민용 주택은 그 수요층 증가로 새로운 전성기를 맞이할 것입니다. 결국 부동산은 초 양극화 시대로 접어들 것입니다.

끝으로 정부에게 바라는 점과 제 의견을 남깁니다. 반드시, 절대적으로 이러한 스태그플레이션은 피해가야 합니다. 그리고 스태그플레이션을 피하는 방법은 규제완화, 구조조정, 시장경제활성화 등 정부는 인기 없고 고통을 수반하는 정책이라도 중장기 시각으로 정책을 펼쳐야 할 것입니다. 또한 정책을 만드는 수많은 관료들은 햇님과 바람의 내기라는 이솝우화에서 교훈을 얻기 바랍니다.

시장은 윽박지르고 본인들 마음대로 재단하는 것이 아니라 인간의 본성을 이해하고 사회에 긍정적인 효과를 발휘 하도록 자유스럽게 유도해야 하는 것이라고 말씀 드리고 싶습니다. 제발 세상사를 이해하고 이와 맞는 정책을 펼쳐주셨으면 합니다.

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