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정부가 이렇게 하면 집값 폭락 올까 |전문가칼럼

2018-09-08 10:16

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정부가 이렇게 하면 집값 폭락 올까


문제는 따로 있다 열쇠는 전세 대출


보통 집값에 거품이 있나 없나 보는 중요한 포인트 중 하나가 매매가 대비 전셋값이다. 과거를 보면 대체로 전세비율이 60% 넘으면 상승, 50%면 보합, 50% 이하면 하락할 수 있는 여지가 충분히 있었다.


다만 이러한 공식은 현재 전세거주자가 전세보증금전체가 순수 자기자본이라는 조건이다. 며칠 전 정부가 현재 서울집값상승의 원인을 전세 대출 받아 투기로 간다는 해석이다..


필자가 보기에는 전세 대출을 받아 아파트구입보다는 매매가격 대비 전세비율이 엄청난 입주물량에도 불구하고 전셋값이 하락하지 않는다 점이다.


집값이 하락하려면 집을 살려고 하는 수요를 차단하는 것보다는 현재 다주택자가 힘들어야 집값이 하락하는 것이다. 집을 많이 갖고 있는 다주택자는 집이 아무리 많아도 현재 자기가 거주하고 있는 주택은 1개이고 대부분 전세를 주었을 것입니다. 전세를 주고 있는 주택 가격이 하락하려면


현재 전세주고 있는 보증금보다 새로 재계약 당시 전셋값이 가격이 하락해야 다주택자는 급매로 나오고 이러한 현상이 많아지면 그때 비로소 가격이 하락하는 것이다.


예를 들어 올해 서울 어느 한 동네의 신규아파트를 예를 들면 2015년 즈음 분양가는 대략 7억 원정도 올해 초 입주 시 지점은 12억 원 내외 전셋값은 6억5000만원 정도 계약금 7000만원 투자에 5억원정도 상승했는데 여기 입주단지가 하락해야 서울 집값 전체가 하락하는데 소득이 있건 없건 다주택자 관계 없이 전세 대출을 5억원 대출을 해주니 투자자는 전세보증금 받아 잔금을 치를 수가 있어 결국 공급이 많아도 집값하락보다는 상승할 수 있는 원동력이다.


만약 전세대출을 중단하면 일시적으로 입주하는 이 단지는 초기에 전세가격이 3억5000만 원에서 4억 원 정도에 형성됐을 것이고 그러면 분양자는 전세금 받아 잔금이 어려워 지고 또한 잔금대출도 투지지구라 현재의 DTI제도하에서는 특히 다른데 주택담보대출이 있으면 거의 불가능상태이기에 결국 잔금. 이주비 상환 맞추려면 집을 팔 수 밖에 없을 것이고 이러한 현상이 반복되면 기존 주택에도 영향을 받아 주택 값이 전체적으로 하락하는 것이다.


과거 집값이 하락기에 접어들 때는 반드시 전셋값 하락이 선행됐는데 이제는 전세대출로 인해 일시적으로 입주량이 많으면 전셋값이 잠시 주춤해질 뿐 그 다음 바로 전셋값이 상승하는 상황이
집값 상승의 근본 원인이다.


정부가 실력이 없는 것이 현재 우리나라 전세대출제도는 크게 3가지 상품이 있는데 주택금융공사보증서전세대출, 서울보증보험전세대출, 주택도사공사전세대출 주로 전셋값 상승 진원지는 서울보증전세와 주택도시공사전세대출이 문제인데 금융공사 전세대출은 전세보증금 5억원이내 최대 22000만원까지 적용된다. 


얼마 전까지는 전세보증금 4억원까지만되었는데 5억원까지 확대되는 것을 보면서 정부가 시장상황을 잘못보고 있는 것 같은 생각이 강하게 들었다.


도시공사 전세대출은 보증금 5억원이내 최대4억원까지 특이점은 임대인이 대출이 많아도 전세보증금 반환채권까지 도시공사가 책임져 임대인이 대출이 많아도 세입자는 안심하고 전세 들어가는 점이 더욱 다주택자들을 편하게 해주고 있는 실정이다. 


대개 대출 받고 그 상태에서 전세주는 자체가 대개 주택투자로 분류하는데 이 상품이 다주택자에게 정말 편하게 해주는 것이다. 설상가상 이 상품은 다주택 보유 여부나 .소득 보유 여부에 상관없이 특히 신용불량자만 아니면 누구나 받을 수 있다는 점이 더욱 전세값 상승의 원인으로 지목된다.


다음으로 서울보증보험 전세대출로 전세보증금에 관계없이 최대 5억원까지 해주는 제도로 서울 강남4구와 마포ㆍ용산ㆍ성동 집값 상승의 근본원인으로 분석되고 있습니다. 주택 보유 여부 특히 소득이 없어도 신고소득 및 인정소득으로 대체해 대부분 대출을 받을 수 있는 상황입니다,


분양가 7억내외 아파트가 입주 시 12억전후로 상승하는데 있어 물량이 엄청나게 많아도 대체로 6억5000만 원정도 전셋값이 형성하는데 있어 많은 영향이 있었다고 필자는 판단한다 


여기서 전세대출을 안 해 주면 대규모 신축 아파트라 전셋값은 4억 원 내외로 형성, 계약금만 내고 중도금대출로 충당한 투자자들의 급매로 시장에 형성되고 이러한 현상이 반복되면 기존 오래된 아파트들도 덩달아 하락하는 시장이 될 것인데 전세대출이 결정적으로 기여했다고 필자는 판단한다.


보통 전세 대출를 중단하면 서민들이 전세를 못 들어가고 월세로 살아야 되니 서민들이 힘들어진다라는 주장인데 이러한 주장은 잘못 해석하고 있다는 점이다. 예로 전셋값 6억5000만 원하는 신축단지에서 자기 돈 3억원 갖고 대출을 3억5000만 원 전세대출을 받았다 하면 대출이자는 보통 3.5%정도 월 이자를 계산해보면 102만원.

임대인 자금 상황이 집값 변동의 원인
그런데 만약 전세대출을 중단하면 전셋값은 4억 원 내외로 형성됐을 것으로 예상되고 그러면 이분은 보증금 3억원에 1억원에대한 전세에서 월세로 환산하면 대략 40만~50만 원 정도만 내기에 이 사람은 전세대출 받아 전세 사는 것보다 월세로 사는 것이 훨씬 이득이라는 점입니다,,


더불어 전세대출비율이 많아 5억 원 ‘풀’로 받아내 자기 돈 1억5000만 원에 대출이자 월145만원내는것보다 전세대출 중단으로 자기 돈 1억5000만 원에 전세 2억5000만 원을 월세로 환산하면 대략100만원-120만원정도 된다. 


이분도 오히려 전세대출중단으로 전셋값이 하락하면 오히려 전세보다는 월세가 이익이라는 점이다, 현재 공인중개사분들이 수십만 명 있는데 만약 전세대출을 중단하면 앞으로 전셋값이 어떻게 될 것인가 질문하면 십중팔구 전셋값은 하락할 것이다라고 주장할 것이다,


대개 전셋값이 1억원하락하면 잠재적으로 매매가격은 2억 원까지 하락할 수 있는 배경이 되는 것이다. 이런 상황을 진보언론중심으로 국민들에게 먼저 홍보를 해야 정부가 할 수 있을 것 같다. 이번에 정부가 전세대출규제를 가장 부동산시장에 영향력이 없는 주택금융공사 상품을 규제한다고 제스처를 했다가 하루 만에 번복했는데


참으로 정부가 시장을 보는 눈이 답답한 것이 기존 전세를 살고 있는 분들이 재연장하는 것은 절대 건드리면 안 된다는 것이다. 물건지를 바꿔서 전세 구하려고 하는 것은 강력히 규제하고 기존주택에서 재연장을 조건 없이 해주면 기존 주택재연장 주택도 전셋값 하락이 올 것이고 하락분 만큼만 은행은 상환 받으면 임대인은 자금사정이 힘들어져 결국 집값은 하락하는 것이다.



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