2018-08-30 10:35

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부동산 가치투자자가 폭등장에 대응하는 법

참여정부나 문재인정부 모두 여름휴가가 끝나면 규제책을 내놓네요. 차이점은 참여정부 규제책의 완결판이라는 2005년 8.31대책에 비해 문재인정부의 8.28대책은 임기응변책이라고 할 수 있습니다. 지난해 8.2대책으로 쓸 카드를 모두 써버렸으니...
 
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 대세상승장 후반기를 맞아 부동산 가치투자자는 규제책에 어떻게 대응해야 할 것인가를 정리했습니다.  
 
8.28 주택공급 확대책: 또다른 난개발이다
 
이번 8.28대책에서 주목할 점은 박근혜정부 이후 처음으로 수도권 주택공급 확대책을 발표했다는 점입니다. 서울 등 수도권 신규주택공급이 부족하지 않다고 거듭 주장하던 문재인정부가 왜 공급 확대책을 발표했을까요?
 
2022년까지 수도권에 공공택지 30곳 이상을 확보해 30만가구 이상 주택을 공급할 계획이라고 발표했습니다. 4년만에 주택을 공급한다? 국토교통부 기준으로 주택공급은 인허가를 기준으로 합니다. 아파트 인허가는 사업승인(건축허가)을 의미합니다. 사업승인은 곧 분양을 의미하는데... 아직 공공택지로 지정도 되지 않은 곳에서 4년뒤 분양을? 이해가 되지 않습니다. 임기내 실행가능성(분양 가능성)을 논외로 치더라도 30곳에 30만가구가 과연 수도권 집값 안정에 얼마나 기여할까요?  
 
공공택지 1곳당 아파트가 1만가구 들어선다는 것인데... 2기 신도시중 규모가 작은 위례신도시의 경우 200만평에 11만가구가 들어선 것과 비교하면 턱없이 작은 공공택지라는 걸 알 수 있습니다. 공공택지 한 곳당 20만평 안팎 규모로 공공택지를 개발한다는 얘기인데...  
 
이게 사실이라면 MB정부의 보금자리주택 재판이 될 가능성이 높습니다. 기반시설이 턱없이 부족해 베드타운화 실버타운화 될 가능성이 높습니다. 더욱이 보금자리지구인 세곡지구 내곡지구보다 나은 입지 경쟁력이 있을 가능성도 낮습니다.
 
한마디로 도로 전철 등 교통망은 물론 학군 상권 병원 등 생활인프라가 취약한 난개발성 공공택지가 될 가능성이 높습니다. 또 분양가를 낮게 공급한다면 분양시장은 로또시장이 될 것이고 정비사업을 규제한 마당에 보금자리주택처럼 민간택지 민영아파트 건설까지 위축시킬 가능성이 높습니다.  
 
이제라도 정부가 서울 신규아파트 공급부족을 인정한다면 중장기 처방으로 서울 강남4구 동남권에 인접한 곳에 200만평 안팎 신도시를 2곳 이상 발표해야 할 것입니다. 동탄 검단 양주 파주운정 같은 신도시 말고 말입니다.
 
이에 앞서 단기 처방으로 재건축 조합원지위 양도금지, 초과이익환수제 등 정비사업 규제를 풀어 서울에 지속적으로 신규아파트를 공급하겠다는 정부의 포워드 가이던스(Forward Guidance. 선제안내)가 필요합니다. 현실적으로 힘들겠지만 양도세 중과 한시적 유예조치도 하루빨리 시행해 시장에 유통되는 재고아파트와 입주권 매도물량을 늘려야 합니다.  
 
재건축 규제완화로 1~2년간 집값이 오르더라도 입주물량이 늘어나고 지속적으로 신규아파트가 공급된다면 아파트값은 안정될 것입니다. 공급에 장사 없습니다.    
 
한편 지난 2004년 조장장세가 끝나고  V자 반등한 2005년 참여정부의 8.31대책 공급 확대책은 다음과 같습니다.
 
“정부는 연간 300만평의 공공택지 확보방안을 마련했다. 우선 강남지역의 안정적 주택수급을 위해 공공택지를 개발한다는 방침에 따라 송파구 거여동에 위치한 군부대, 골프장 등을 묶어 200만평의 강남대체 신도시(송파신도시를 의미. 위례신도시로 개명)를 조성키로 했다.
 
또 개발중인 김포신도시, 양주 옥정신도시 등 4∼5개 신도시 주변 1천만평을 추가로 개발, 14만가구(중대형 6만가구)를 공급키로 했다. 이와 함께 인천 청라지구, 판교 등에서 중대형 아파트 공급을 현재 8천가구와 6천600가구에서 1만6천가구와 9천700가구로 각각 확대키로 했다.”
 
공급의 질과 양에 있어 이번 8.28대책은 8.31대책과 비교가 되지 않습니다. 결과적으로 2015~2017년 3년간 공공택지 개발을 올스톱한 것이 크나큰 패착입니다. 문재인정부에게 큰 부담이 될 것입니다.  
 
규제책의 부작용: 단기급등으로 거품이 생긴다
 
규제정책의 부작용은 15년전 참여정부에서 5년간 경험했습니다. 문재인정부 주택시장도 매우 유사하게 흐르고 있습니다. 참여정부를 들여다보면 2018년 9월 이후 시장이 어떻게 움직일지 쉽게 예측할 수 있습니다.  
 
재건축 등 정비사업 규제를 완화하지 않는 한 서울 등 수도권 도심 아파트값은 가다서다를 반복하는 계단식 상승을 할 것입니다. 이때 규제의 중심, 강남3구는 폭등할 가능성이 높습니다.  
 
정부가 시장에 신규아파트 공급을 계속 줄이겠다는 시그널을 보여줌으로써 집값 상승 기대감이 높아져 폭등장이 길어지면 집값에 거품을 낄 수밖에 없습니다.  
 
거품이 끼고 경기가 나빠지는 상황에서 미국 금리인상 속도에 맞춰 국내 금리인상도 본격화돼 유동성파티가 끝난다면(주택담보대출금리가 5~6%대로 진입한다면) 2022년 전후에 대세하락장이 올 가능성도 있습니다. 이때 최대의 피해자는 서민층입니다. 추격매수로 집을 사고 나서 팔고 싶어도 팔리지 않는다면 하우스 푸어가 될 가능성이 높기 때문입니다.  
 
종합부동산세, 재산세, 양도세 등 증세정책은 3개월 안팎 단기적으로 집값 안정 효과만 있을 뿐입니다. 부작용으로 시장의 역습을 불러옵니다. 주택공급(재고아파트 매도물량& 신규아파트공급)이 급감해 가격 급등으로 이어집니다.  
 
특히 양도세 중과의 동결효과(팔고 싶어도 양도세 중과로 인해 팔지 않고 계속 보유하는 것)로 인해 매도물량이 급감해 거래량이 줄어들고 장기적으로 주택공급물량 감소를 초래합니다. 따라서 만성 수요초과 지역인 서울 등 수도권 도심 아파트값은 폭등할 것입니다.

종부세를 도입한 2003년 10.29대책 이후부터 2005년 8.31대책에 이어 2016년 3.30대책 이후까지 전방위적인 규제책은 단기 효과에 그치고 급등장을 초래했습니다.

규제정책의 부작용은 다시 2015년부터 되풀이되고 있습니다.
 
가치투자자의 대응: 싸게 살때까지 기다려라
 
인플레이션 사이클에 진입한 2018년은 현금을 아파트 등 실물자산으로 갈아타려는 투자수요가 급증하고 있습니다. 한마디로 수도권 아파트값이 모두 상승하는 레벨업(Level Up) 장세입니다. 상승폭이 커지고 상승범위가 넓어지면서 시세가 분출하기 시작했습니다.

강남3구라는 아랫목이 뜨거워지면서 서울 도심, 수도권 도심을 지나 서울 강북, 수도권 외곽 등 윗목도 달아오르는 갭메우기 장세는 끝났습니다. 지금은 온통 방바닥이 뜨겁습니다. 가치투자자라면 방바닥이 한순간에 식을 수 있다는 것을 명심해야 합니다.  

8월 이후 수도권 아파트시장은 매도호가 위주로 시장이 움직이고 있습니다. 전세값이 우상향하지 않고 매매가만 급등한다면 가격 거품이 생길 가능성이 높습니다.  
 
부동산 가치투자자라면 안전마진을 확보하고 싸게 사서 비싸게 팔아야 합니다. 추격매수를 해선 안됩니다. 투자자 스스로 책정한 적정가로 구입할 수 없다면 조정장세가 올 때까지 기다려야 합니다.  
 
임대주택으로 등록하지 않은 다주택자는 2019년부터 매도타이밍을 고민해야 합니다. 최대의 수익을 남기려면 말입니다. 최적의 매도타이밍은 2021~2022년으로  예측합니다.  
 
서울, 성남 광명 안양 수원 인천 등 수도권 정비사업 입주물량이 2022~2023년에 몰려 있습니다. 경기침체, 금리인상과 맞물려 매도물량이 일시적으로 급증할 가능성이 있습니다. 따라서 조정장세가 대구 부산처럼 1년 6개월 이상 지속될 가능성이 있습니다.   
 
주택임대사업자 등록은 노후에 임대사업을 할 생각이 아니라면 3주택 이상 다주택자라고 하더라도 반대하는 입장입니다. 그 이유는 비쌀 때 팔 수 없을 가능성이 높기 때문입니다.  
 
조정장세가 올때 매수할 가치가 있는 아파트 상품은 재개발 재건축 등 정비사업에 국한하는 게 좋습니다. 하락장이 올 때까지, 또 조정장세가 끝나고 나서 가장 많이 상승할 것이기 때문입니다.  
 
최우선적으로 2018년 1월 23일까지 사업시행인가 신청을 한 재개발이나 사업시행인가를 받고 조합원지위 양도금지 가능성이 낮은 비투기과열지구 재건축 단지를 공략해야 합니다. 재초환을 피한 단지는 말할 것도 없습니다. 늦어도 2021년까지 일반분양하는 정비사업이 안전합니다.

팔고 싶을 때 팔 수 있는 환금성이 갈수록 중요해지는 대세상승장 후반기 입니다. 인도심에서 옥석을 가려 소득 4, 5분위 40대 실수요자가 선호하는 아파트에 투자해야 합니다.

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