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민간택지 분양가상한제 洞 단위 핀셋 규제…관리처분인가 단지 제외(종합) |부동산노트

2019-10-01 17:59

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민간택지 분양가상한제 洞 단위 핀셋 규제…관리처분인가 단지 제외(종합)


강남재건축 폭락으로 서울과 신도시 집값추락.매매타이밍 이렇게 잡아라-김종갑의 경제부동산 구독




주택매매업자, LTV 40% 적용…고가 1주택자, 전세대출 규제 강화
법령 개정 이달 말 마무리…"시기·지역은 시장상황 보고 검토"



정부가 민간택지 분양가 상한제 시행에 따른 혼란을 최소화하는 방향으로 가닥을 잡았다. 집값 불안 우려 지역을 선별해 시·군·구 단위 또는 동(洞) 단위 등으로 핀셋 지정하고, 소급적용 논란이 제기됐던 재건축·재개발 사업 적용 시점은 관리처분계획인가 등으로 사실상 유예하는 방향으로 완화했다. 

투기수요를 차단하기 위한 대책도 내놨다. 투기지역·투기과열지구에선 주택매매업자에 대해 주택담보인정비율(LTV)을 40%로 강화하고, 시가 9억원이 넘는 고가 주택 보유자에겐 전세대출 규제를 강화해 갭투자 축소 등을 유도하기로 했다.

정부는 1일 정부서울청사에서 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 이같은 내용을 골자로 한 '최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완 방안'을 발표했다.

정부는 우선 상한제 적용 지역을 선별해 핀셋 지정하기로 했다.

시·군·구 단위로는 최근 1년 간 분양가격 상승률이 높거나 8·12대책 이후에도 서울 집값 상승을 견인한 지역 중 일반분양 예정 물량이 많거나 분양가 규제를 피하기 위해 후분양을 선택한 단지가 확인된 지역이 대상이다. 다만 일반분양 물량이 적더라도 집값이 급등한 경우 검토 지역에 포함될 수 있다.  

시장 상황에 따라서 지정하는 경우엔 동(洞) 단위로 핀셋 지정할 예정이다. 검토지역 중 정비사업 이슈나 일반사업물량이 확인될 때 동 단위로 선별한다는 계획이다.

또한 재건축·재개발 단지의 경우 관리처분계획인가를 받은 단지는 상한제 적용을 제외하기로 했다. 관리처분계획인가를 신청한 단지 중 시행령 시행 후 6개월까지 입주자모집공고를 낸 경우에도 적용하지 않기로 했다.  

이는 8·12 대책에서 '모든 사업'에 대해 '입주자모집공고 신청 분부터' 적용키로 하면서 소급적용 논란 등이 제기됐던데 따른 것이다. 실제 지난 8월14일~9월23일 입법예고 기간 중 4949명이 철거 중인 단지 등에 대해 일정기간 유예가 필요하다는 의견을 218건 제출했다. 

다만 일반 사업과 리모델링주택조합은 기존과 같이 입주자모집공고 신청 분부터 적용한다. 

정부 관계자는 "시행령 시행 후 6개월 이내에 입주자모집공고를 신청해 상한제 적용 대상에서 제외되더라도 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 통한 고분양가 관리는 여전히 유효하다"고 설명했다. 

정부는 이같은 내용의 시행령 개정을 이달 말까지 마무리할 예정이다. 실질적인 상한제 시행 시기 및 적용 지역은 개정 완료 후 시장 상황을 감안해 관계부처 협의를 거쳐 검토할 방침이다. 

이와 함께 정부는 갭투자 등을 막기 위한 대출규제 등 보완책도 내놨다.

우선 투기지역·투기과열지구 주택사업자에 대해서도 개인 주택임대업자와 마찬가지로 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용하기로 했다. 현재 개인주택 임대업자에게만 적용하던 규제를 개인주택 사업자, 법인사업·임대주택 사업자에까지 확대한 것이다.

또한 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역에선 부동산담보신탁을 활용한 수익권증서 담보대출에 LTV 규제를 적용하기로 했다. 투기지역·투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 60%다. 정부 관계자는 "시장 상황을 지속적으로 점검하면서 필요할 경우 대출규제를 추가로 보완해 나갈 예정"이라고 말했다.

시가 9억원이 넘는 주택을 보유한 경우 전세대출 공적보증이 제한된다. 현재 2주택 이상, 부부합산 소득 1억원 초과 1주택자에 대해 제한하고 있는 것을 고가 1주택자까지 확대하는 것이다. 단 자가 보증을 연장하는 경우엔 예외적으로 허용한다.

정부는 주택시장을 어지럽히는 불법 행위에 대해서도 대대적인 단속에 나설 예정이다.

우선 연내에 관계기관 합동으로 자금조달계획서, 실거래 자료 등을 토대로 편법증여, 자금출처 의심 사례, 허위 계약신고, 업·다운 계약 등을 점검할 방침이다. 위법 사례에 대해선 과태료 부과, 관계기관 통보 등의 조치를 취할 예정이다.

특히 지난 8~9월 실거래 신고분 중 이상 거래로 의심되는 1200여 건을 우선 조사하고, 차입금 과다 등 대출 관련 이상징후가 포착된 점 등을 감안해 상승률이 높은 강남4구, 마포, 성동, 용산, 서대문 등을 집중 조사할 계획이다.

이어 시장교란 행위 단속을 위한 국토부 중심의 '상시조사체계'를 꾸리고 내년 2월부터 '실거래상설조사팀'을 구성해 이상거래가 발생할 경우 즉시 조사할 방침이다.

정부 관계자는 "9.13대책 이후 주택시장은 전국적으로 안정세를 보이고 있지만 서울을 중심으로 국지적인 상승세와 갬투자·이상거래 의심 사례 등이 증가하고 있다"며 "9.13대책의 안정적인 시장 관리 기조를 유지하면서 맞춤형 대응 및 보완책으로 시장 안정세를 확고히 할 계획"이라고 말했다. 



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