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분양가 상한제, "실효성 커지는 역효과... 다만 집값 상승 확대 제동" |부동산노트

2019-08-12 17:47

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분양가 상한제, "실효성 커지는 역효과... 다만 집값 상승 확대 제동"



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[글로벌경제 이승원 기자]

정부가 '민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안'을 공식 발표했다.

빠르면 오는 10월부터 적용하겠다고 했다. 대상지역으론 서울 전역을 비롯한 과천, 분당, 광명, 하남 등 모두 31개 지역이다.

이는 민간택지 아파트의 분양가도 정부가 철저히 관리하겠다는 것이다. 결국 서울 강남 등 들썩이는 집값과 '꼼수분양'에 민간택지 '분양가 상한제'란 카드를 내민 것이다.

하지만 이번 정부 규제 발표에도 새 아파트의 희소성이 더 커지는 역효과가 발생 할 것이라고 우려를 제기하고 있다.

짧게는 집값 하락 안정에 기여하겠지만 길게는 집값 상승에 요인이 될 수 있다는 주장도 나왔다.

다만 집값 상승세 확대에 제동이 걸리고 상승 속도를 늦추는 효과를 가져 올 것으로도 기대하고 있다.

부동산 전문가 등에 따르면 재건축·재개발 위축에 따른 반사이익으로 신축 아파트값이 강세를 보일 것으로 점치고 있다.

양지영 R&C연구소장은 "민간택지 분양가상한제 시행으로 재건축 사업의 수익성이 크게 떨어지는 만큼 강남권 재건축 아파트 중심으로 가격 하락이 불가피하다"면서 "반면 장기적으로는 재건축 아파트 사업 중단 등으로 공급감소가 불가피해 새 아파트 희소성이 커져 새 아파트 가격 상승으로 이어질 것"이라고 내다봤다.

그는 "서울의 주택공급은 재개발과 재건축이 유일한 데, 잇딴 재건축 규제로 서울의 공급의 문이 차단한 반면 수요 분산을 위해 추진한 3기 신도시 사업은 실망스러운 상황"이라면서 "여기에 자사고 지정 취소 등으로 외곽으로 나갔던 수요가 다시 서울로 유턴하고 있어 결국에는 수급불균형으로 서울 집값 상승이란 악순환 반복을 낳을 수밖에 없다"고 밝혔다.

권대중 명지대 교수도 "분양가 상한제 시행으로 재건축·재개발 사업이 연기되거나 보류되는 곳이 많아질 수밖에 없다"고 밝혔다.

실제로 국토교통부에 따르면 앞서 2007년 분양가 상한제 시행으로 서울 주택 인허가는 2008년 21만9000호, 2009년 26만6000호로 2년 연속 2007년(50만 호) 대비 절반 수준에 그쳤다.

권 교수는 "지역에 따라 다르겠지만 신축 아파트 공급이 부족하다보니 몸값은 더 높아질 수 있다"고 말했다.

다만 상한제 시행으로 수익성과 직결되는 재건축 단지들의 경구 투자수요가 줄면서 가격 상승세가 주춤해질 것으로 내다보고 있다.

부동산 114 김은진 리서치팀장은 "고분양가로 인해 주변 집값이 자극을 받아온 점에 비춰보면, 분양가 상한제 적용 확대로 서울의 집값 상승세 확대에 제동이 걸리고 상승속도를 늦추는 효과가 있을 것"이라면서도 "수급측면에서 보면 여전히 서울의 주택공급 부족에 대한 인식이 크기 때문에 신축 준신축 아파트들은 오히려 희소성이 부각돼 반사이익을 볼 수 있다"라고 설명했다.

이어 그는 "가격 안정 효과(집값 하락)에는 한계가 있을 것이며 주택 대기수요자들의 관심이 신규 분양시장으로 쏠리겠지만, 가점이 높지 않은 수요자들은 당첨 확률이 더 희박해지면서 기존 아파트 시장으로 돌아서는 움직임도 예상된다"고 덧붙였다.

김 팀장은 또 "주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 피해 후분양을 검토했던 분양예정 사업지들이 선분양으로 다시 선회할 것으로 보인다. 민간택지 분양가 상한제 적용 시점이 ‘최초 입주자모집공고’로 일원화됐기 때문"이라면서 "이미 관리처분인가를 신청해 상한제 적용을 피했던 재건축·재개발 사업지들도 입주자모집공고 전이라면 소급해 적용을 받게 되는 것이다."고 말했다.

국토부는 앞서 2007년 인허가 감소는 금융위기와 상한제 시행인 2007년에 건설사들이 밀어내기식 인허가를 받은 데 따른 기저효과로 설명하고 있다.

또 금융위기의 여파에서 다소 회복한 2010~2014년의 경우 민간택지 분양가 상한제가 적용되는 가운데서도 ▶2010년 47만1000호 ▶2011년 43만호 ▶2013년 45만1000호 ▶2014년 29만호 등으로 인허가 물량이 이전 수준을 회복했다고 설명했다.

특히 이미 서울 내 381개 정비사업 중 절반에 가까운 151곳(착공 85개, 관리처분인가 66개)가 사업이 본궤도에 올라 저건축·재개발 위축에 따른 공급 부족 영향도 제한적이라고 설명했다.

이들 단지를 통한 공급 예상물량은약 13만7000세대에 달한다.

국토부 관계자는 "상한제 적용에 따른 공급 위축 우려가 있어서 수도권 30만 호 공급대책 등을 마련했다"면서 "과거와 달리 지역 선별적으로 지정할 계획이기 때문에 상한제로 인해서 공급 위축은 없을 것으로 본다"고 말했다.

이어 "신축단지나 주변 단지에서 가격 상승 조짐 나오면 투기수요에 대한 조사나 자금출처 조사 등 통해서 점검하겠다"고 밝혔다.

이승원 글로벌경제신문 기자



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