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양도세 면제기간 축소 목표는?..\'갭투자 차단\' |부동산노트

2019-03-29 18:08

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양도세 면제기간 축소 목표는?..'갭투자 차단'



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갭투자 증가로 '다주택자' 양도세 혜택 수조원
주택 공급이 무주택자에게 긍정적 영향 전달 못해
 다주택자, 양도세 피하기 위해 '증여' 선택하는 꼼수 나와


집을 사는 경우는 '살기 위해' 또는 '팔기 위해' 등 두 가지로 나눌 수 있다. 집값 상승에 따른 양도차익을 누리면 이는 ‘투기꾼’이 의심된다. 여기서 단기간 집을 사고 파는 행위를 반복하면 일단 ‘갭투자’를 의심하지 않을 수 없다.


갭투자의 위험은 가격거품뿐 아니라 주택시장의 질서를 왜곡하는 등 온갖 부작용을 유발한다. 국세청이 공개한 ‘2012~2016년 보유 기간별 부동산 양도소득세 신고현황’을 살펴보면 부동산을 구입한 뒤 3년내 되파는 거래가 48%나 급증했다. 같은 기간 전체 거래는 26% 증가한 규모다. 부동산 거래로 신고된 양도소득은 2012년 3조5042억원에서 2016년은 2.3배 증가한 7조9874억원까지 증가했다.

 

양도소득세 증가는 당연히 집값 상승에 영향을 줄 수밖에 없다. 전체 주택거래량 가운데 주택을 보유한 사람의 비중은 2006~2007년 31.3%였다. 하지만 2013~2017년은 43.7%를 기록했다. 거래량이 많을수록 집값은 올라갈 수 밖에 없다. 주택담보대출 비중이 2008년 311조에서 2016년 545조원을 기록한 걸 보면 주택가격이 오르지 않을 수 없는 상황이었다.

 

부동산 시장은 꾸준히 집을 공급했다. 2005년 서울 주택보급률은 93.7%를 기록했다. 2014년은 97.9%로 올랐다. 하지만 서울 자가소유율은 2008년 44.9%에서 2014년 40.2%로 뒷걸음질쳤다. 결국 종합해보면 주택공급은 이뤄졌지만 다주택자 거래가 상대적으로 늘어나면서 서민들의 ‘내 집 마련'이 빛을 잃었다는 지적이 팽배하다. 

 

주택공급의 역효과는 통계청이 발표한 ‘주택소유통계’를 통해 다시 한 번 확인할 수 있다. 통계청은 2017년 다주택자가 한해 전보다 13만9000명이 증가했다고 전했다. 주택 자산액이 1억원 이상 증가한 증가자는 104만명에 달했다.

 

9.13 대책의 핵심중 하나가 양도소득세 면제기간 축소다. 투기꾼의 갭투자를 막기 위함이다. 통상 실소유자는 전세를 끼고 주택을 사들인 뒤 집값이 오르면 집을 파는 경우가 대부분이다. 집을 산 집주인은 오른 집 만큼 혜택을 누리기 위해 전세가를 올리는 등 연쇄반응을 보이기 마련이다.

 

이 때 임차인은 전세가가 부담돼 계약이 만료되면 낮은 가격을 찾아 다른 집을 알아보는 악순환도 나타난다. 결국 양도소득세 면제기간 축소는 이같은 캡투자로 인해 반복되는 악순환의 고리를 끊으려는 포석을 깔린 부동산 정책중 하나다. 정부가 3년 만에 양도소득세 중과 제도 부활이라는 카드를 뽑아든 것도 이같은 이유에서다. 

 

당시 정부의 양도세 중과 정책의 핵심은 조정대상 지역에서 주택을 사들여 임대주택으로 등록하면 양도소득세를 최대 20% 중과한다는 것이다. 또 가격과 규모에 상관없던 주택을 10년 이상 거주하면 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택에 대해 양도세 100% 감면하는 내용도 담고 있다.

 

2019년 이후 취득한 경우는 적용되지 않는다. 전세로 내놓은 주택을 팔게 되면 ‘2년간 거주’ 요건이 충족되지 않아 장기보유특별공제가 30%를 공제 받게 됐다. 최대 80%까지 공제 됐던 양도세 혜택이 줄어든 것이다.

 

양도소득세 강화는 다주택자에게 집을 팔라는 신호나 마찮가지다. 하지만 국토교통부가 발표한 28일 주택거래 통계에 따르면 서울의 주택 증여건수는 2018년 10월까지 2만765건으로 조사됐다. 지난해 1년치 증여 1만4860건보다 39.7% 증가한 수치다. 또 9.13 발표 이후 9월에는 증여건수가 7540건이었지만 10월은 1만270건을 기록했다.

 

부동산 업계에 따르면 다주택자가 자녀에게 주택을 증여하면 양도세로 내는 세금보다 세금 혜택이 있을 것이라 판단했다고 분석했다.

 

9.13 대책의 핵심은 세금을 강화하고 대출을 규제해 다주택자들이 주택을 내놓기 위함이다. 정부는 여기에 집값 하락 효과를 유발, 무주택자의 '내 집 마련'에 힘을 실어준다는 계획이다. 9.13 대책 시행 두달 뒤인 지난해 11월 서울 아파트 값은 61주만에 바락세로 돌아섰다. 2019년 3월 기준 서울 아파트 매매가는 20주 연속 내리막 길이다. 

 

양도세 축소 하나로 주택 시장 안정화를 논하긴 힘들다. 하지만 양도세 등 세금 부과로 인한 주택 소유자가 피해를 보지 않기 위해 ‘증여’를 한 다는 건 그만큼 다주택자들이 부담을 느끼고 있다는 신호로 해석할 수 있다. 올해 민간아파트 분양 물량이 작년보다 4배 증가한 1만8524가구에 달한다. 집을 사려는 수요자가 적으면 집갑이 하락하기 때문에 ‘내 집 마련’을 꿈꾸는 무주택자의 경우 '마이홈' 희망을 품어도 될듯 싶다.




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