2006-11-09 09:55
http://blog.drapt.com/muk0127/81163033736698 
자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29415
1억원으로 부동산 투자하기
1억원으로 부동산투자에 뛰어들기란 여간 어려운 일이 아닙니다. 그러나 길이 막혀도 계속 전진하면 뚤리는 것처럼 방법은 있습니다. 아래는 자산이 전세금 포함 1억인 고객의 상담내역을 토대로 1억원으로 투자할수있는 여러 방향을 제시하였습니다. 참조하시기 바랍니다.
1. 금액 100,000,000원으로 접근 가능한 투자처는 서울의 뉴타운 및 재개발 지역의 소형지분을 매입하는 방법이 1순위- 실거주 해야 함
위의 홈페이지는 시범 뉴타운부터 3차뉴타운등 다양한 사업계획을 볼수있음 ...참조
뉴타운 내 소형 빌라 및 다세대주택 등을 매입하여 추후 추가분담금 지급 후 입주 하는방법.
단점으로는 뉴타운내 사업이 더디면, 그 만큼 기회수익율이 떨어짐.
2. 아파트 20평대 실거주 하면서 거주
유망지역: 강남, 용산, 상암, 분당, 일산, 운정, 용인, 과천, 동탄, 남양주, 하남, 강동, 성동 등
유망지역(차선책): 마포, 구리, 수원, 화성, 파주, 고양, 수색, 안양, 검단, 김포등
위와같은 지역들은 이미 그 가격대가 상당한 금액에 올라와있다. 그러나 집중 분석하면 아직도 저평가아파트는 있을듯....수도권이나 지방권도 염두에 두면서 지역 선정을 잘해야 한다.
3. 아파트 30평대 전세 or 월세 끼고 매수하면서 본인은 회사근처의 저렴한 전월세로 거주
4. 분양권 매입한 후에 본인은 회사근처의 저렴한 전월세로 거주
분양권 매입하여 수익률을 올리는 것또한 쉽지않음. 그러나 분양권은 의외로 계약금과 일정부분 P만으로도 장기간 투자시간을 벌수있기 때문에 상당한 메리트가 있음.
5. 현 주거지 유지후에 청약물량 청약시도
이 때는 청약 물량의 지역에 따라 분양대금의 40~60%를 가지고 있어야 함
6. 어떤 방법으로 투자를 감행할 것인지 먼저 결정한 뒤, 지역을 선택하고, 그 지역에 나와있는 매물들의 적정 가격대와 시세 오름차를 파악한 뒤 매입한다.
7. 투자계획에 다음주(12월 중순)로 예정돼있는 정부의 부동산 종합대책이 어떤 내용이 포함되는지에 따라 선택의 폭이 달라질수 있음
8. 정부의 부동산 종합대책이 금융제재와 실거래가 신고지역 확대(파주,남양주), 분양가 인하, 공급물량을 늘려 최단시간에 공급하는 등 실질적으로 시장에 미치는 영향력이 적어 당분간 집값 오름세의 분위기가 이어질것으로 판단됨
9. 투자전문 싸이트에서는 좋은 지역의 선정이나, 부동산 투자방밥등에 대한 조언은 가능하지만 실질적으로 뉴타운등 서울권 물량은 본인의 발품을 팔아 매입해야 함.
그 이유는 한 지역 같은 동네에서도 집값의 편차가 심해 그 지역의 특수성과 개발호재의 미미한 변화, 가격의 적정성등 변수 요인이 굉장히 많음.
단, 지역 전문가에게 의뢰 후 매입을 결정할 경우에는 동일 금액대에서 가장 투자가치 있는 물건 선정 후 브리핑을 통해 예상 수익률을 산출해내고, 중개까지 대행함.
실거주를 어느 지역으로 둘것인가가 key point.
10. 서울, 수도권의 분양전환 예정인 저평가 임대아파트 매수
서울, 수도권등 역세권 위주의 임대 아파트를 조사하여 분양전환으로의 계획등을 조사한 후 매입하는 방법으로 분양전환 뒤 오르는 시세폭을 얻을수 있다.
11. 경매시장에 노크
의외로 소금액을 가지고도 경매에 참가하여 뜻밖의 수익률을 얻는 경우가 많음. 시세보다 20%~50%까지 저렴한 물건을 매입할수 있음. 그러나 대항력있는 임차인등 권리분석이 중요한데, 이는 요즘 활성화돼있는 지지옥션등을 활용하여 조사하면 위험율을 줄일수있음.
12. 융자 감행, 적금 포기
은행권의 적금등 저금리 기조인 요즈음 추세에 돈을 통장에 넣어두는것 자체가 투자에 뒤쳐지는 일임. 1억원대의 자금 한계성 극복을 위해선 어느정도의 융자는 감행해야 할듯.
투자 순서
1. 매입방법 선정
2. 매입 지역의 범위를 최소화(예: 천호동 뉴타운, 고양시 30평대 아파트등)
3. 매입 중개의 위탁이냐, 본인의 발품이냐를 선택
4. 매입물건의 가치판단 후 실계약
투자 유망 아파트 선정
투자 핵심
어떠한 투자도 그 책임과 결과에 대해서 본인 외 누구도 책임을 질수 없음. 그렇기에 부동산 전문가들도 투자처를 선정해준다는 자체가 굉장한 책임감과 부담감을 동반하는 어려운 일임.
게다가 서울 지역의 블루칩 및 신도시권의 오름폭이 확실한 투자처는 투자자금의 한계로 매입불가하여 투자가능지역의 범위가 한정되어 쉽지 않은 투자임.
전방위적으로 해당지역 전문가들의 의견을 최고 조언으로 삼아 투자해야 리스크를 줄일수 있음. 그것은 해당 지역의 기반및 지식으로 인해 미세한 변화와 매각시점, 유망물량에 대한 확신등 미래 시세 예측과 오름폭예측이 가능하기 때문임.
일단, 투자 방법(실거주등) 및 리스크가 크면서 투자수익률을 쫒을것인지, 리스크없이 안정적인 수익률을 쫒을것인지 등에 관한 본인의 계획이 결정되어지면, 실행하기 바람.
이런 투자 방법 등 내적인 요소가 결정되고 지역의 편차가 좁혀진 후 매입 지역의 거래가능물건 등 조사(파악)가 들어 감.
투자 가능한 유망 아파트는 전국적으로 많지만, 옥석가리기가 추후 수익률의 관건임.
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