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거여마천뉴타운옆 송파신도시 분석 |부동산노트
2006-09-05 22:37
http://blog.drapt.com/mrdukeok/8941157463459160 
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송파신도시는 200만평 규모로 판교(282만평)에 버금가는 규모인데다 교육, 교통, 생활여건이 뛰어난 강남권에 위치, 강남에서 내집마련의 꿈을 꾸는 서민들에게 새로운 희망으로 자리매김할 전망이다.
◇ 입지특성 = 송파신도시가 들어설 거여지구는 현재 육군종합학교(95만평), 특전사(65만평), 체육부대(12만평), 군부대 골프장(28만평)이 자리잡고 있다.
모두 개발제한구역(그린벨트)으로 지정돼 있으나 훼손정도가 심한데다 국.공유지여서 보상문제, 불법이주 단속 등 그동안 신도시 개발과정에서 겪었던 진통을 걱정하지 않아도 된다.
현재 개발면적은 200만평이지만 부처 협의과정에서 인근 지역의 10만평이 개발대상에 포함될 가능성도 있다.
이 지역은 외곽순환도로를 통해 경부, 중부 고속도로를 손쉽게 이용할 수 있고 지하철 5, 8호선이 가깝게 위치, 도심으로의 접근성이 뛰어나다.
롯데백화점, 가락동 농수산물시장, LG마트 등 편의시설도 차량으로 5-10분 거리에 있는데다 남한산성 자락 아래에 있어 자연환경도 손색이 없다.
◇ 개발 방향 = 현재 정부는 국방부, 건설교통부, 환경부 등 관계부처간에 신도시 개발방향과 군부대 이전지, 이전 비용부담 등을 협의중이다.
일단 개발방침이 확정되면 정부는 연말로 예정된 수도권 광역도시계획에 반영한뒤 중앙도시위원회 심의를 거쳐 이들 지역을 그린벨트에서 해제할 예정이다.
이 과정에서 주민, 지자체, 전문가 의견 등을 수렴키로 했다.
개발제한구역 해제가 내년내 완료될 경우 정부는 2007년 지구 지정을 거쳐 택지 조성작업에 착수하고 2008년 하반기께 분양에 들어간다.
이곳에 들어서는 주택은 5만가구며 이중 2만가구는 중대형아파트로, 2만가구는 국민임대주택으로, 1만가구는 전용면적 25.7평이하 국민주택규모로 지어질 전망이다.
이는 강남 4구의 연간 주택수요(2만6천가구)의 1.9배, 중대형 수요(1만1천가구)의 1.8배에 해당되는 규모다.
개발방식은 뛰어난 입지여건으로 판교 못지않은 청약과열이 우려되는 만큼 공영개발방식을 원칙으로 하고 원가연동제, 중대형 채권입찰제, 전매제한(25.7평 이하 10년, 초과 10년) 등이 적용된다.
건교부 관계자는 "이곳에서의 아파트 분양가격은 주변지역 집값 보다 최대한 낮출 것"이라고 말해 판교신도시 분양가 수준(평당 1천만원-1천300만원)에서 결정될 가능성이 높다.
◇ 효과와 전망 = 송파신도시 개발방침에 대한 여론은 둘로 갈라져 있다.
송파신도시 개발이 주변지역 개발에 대한 기대감을 불러 일으켜 강남집값의 또 다른 불안요인으로 나타날 것이라는 목소리가 있는 반면 일각에서는 공급확대를 통해 강남 집값 안정에 크게 기여하리라는 전망을 내놓고 있다.
이미 거여동과 마천동 일대 집값, 땅값은 호가가 치솟으며 들썩이고 있다.
김영진 내집마련정보사 사장은 "특전사 부지와 남성대 골프장은 이미 성공한 신도시로 시장에서 판정된 판교와 강남의 중간에 위치, 강남보다 더 좋은 신도시가 될 수 있다"며 "청약경쟁이 치열하겠지만 중장기적으로는 강남 진입수요를 떨어뜨려 집값 안정에 기여할 것"으로 내다봤다.
신도시 개발 방침에 따라 거여동과 마천동 등 송파구 일원의 집값 안정과 관련, 강팔문 건교부 주택국장은 "송파구는 이미 투기지역, 주택거래신고지역으로 묶여있어 세금이 실거래가로 과세되고 있는 만큼 제3의 투기억제책은 검토하지 않고 있다"고 말했다.
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Q:서울지역 1순위 청약예금(300만원) 통장을 가지고 있습니다. 송파신도시에 청약통장을 이용해 내 집 마련을 준비하고 있습니다. 그런데 개인적인 사정으로 내년 3월 경기도로 주소지를 옮길 예정입니다. 친구의 얘기로는 주소지를 옮기는 것이 불리하다고 하는데 정말인지 궁금합니다. A:송파신도시의 경우 서울, 성남, 하남시에 거주하면 지역우선 공급물량(전체물량 30%)에 청약할 수 있습니다. 그러나 청약 과열로 청약자격이 더욱 강화될 수도 있으니 주소지 변경은 하지 않는 것이 좋습니다. 만약 송파신도시가 전부 공영방식으로 개발될 경우 전용면적 25.7평 이하는 청약저축 가입자만 청약이 가능하게 됩니다.
따라서 300만원짜리 청약(예금·부금)통장을 가지고 있는 경우에는 청약 1년 전까지 통장을 증액해야 청약 기회를 가질 수 있습니다. 한편 2008년부터 공공택지 분양에 청약가점제도(무주택기간, 가족 수 등에 가산점 부여)가 시행됩니다. 또 2010년부터는 민간택지까지 확대 적용될 예정입니다.
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송파신도시 등 앞으로 공급되는 택지지구 중소형 아파트 분양가가 10% 안팎 낮아진다.
분양가 구성요소인 택지공급가격이 10-20% 인하되기 때문이다.
건설교통부는 27일 3.30대책 후속조치의 일환으로 '택지개발업무처리지침'을 고쳐 7월1일 이후 택지공급승인을 받는 공공택지내 중소형 아파트 용지의 공급가격을
감정가격에서 조성원가체계로 바꾼다고 밝혔다.
바뀐 조성원가체계에 따르면 수도권은 조성원가의 110%, 광역시는 조성원가, 지방은 조성원가의 90%수준으로 공급한다. 조성원가는 감정가격보다 20-30%정도 싸다.
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송파신도시(송파거여지구)가 들어설 서울 송파구 거여.장지동, 성남시 창곡동, 하남시 학암동 일원 205만평이 택지개발예정지구로 지정된다.
건설교통부는 "송파신도시 건설예정지에 대한 주민공람공고, 관계부처 협의, 환경부의 사전환경성 검토, 중앙도시계획위원회 심의 등 절차가 모두 마무리됨에 따라 21일자로 택지개발예정지구로 지정한다"고 20일 밝혔다.
이곳은 2007년말 개발계획, 2008년 실시계획을 거쳐 보상, 군부대 이전 및 조성공사가 시작되며 2009년부터 분양을 시작한다.
개발예정지는 서울시 78만평(38%), 성남 84만평(41%), 하남 43만평(21%)으로 구성되며 지구내 군시설로 이용중인 개발제한구역 168만평(전체 면적의 82%)은 지자체 협의후 개발계획 승인전까지 해제가 완료될 예정이다.
건교부는 국공유지 내부와 인근에 불규칙적으로 사유지가 산재돼 지구경계의 부정형을 막고 효율적인 도시계획을 위해 지구내 사유지 36만평(13%)이 포함됐다고 설명했다.
▲미래형 웰빙 주거도시 ▲자연과 어우러진 환경 및 커뮤니티 도시 ▲녹색교통.대중교통 중심도시를 기본으로 테마로 개발될 송파신도시에는 단독 800가구, 연립 200가구를 비롯 전용 25.7평 이하 아파트 2만3천100가구, 25.7평 초과 2만1천900가구 등 모두 4만6천가구가 지어진다. 공영개발예정지구로 원가연동제, 채권입찰제가 모두 적용되며 정부의 청약제도 개편에 따라 중소형 주택은 가점제를 바탕으로 모두 무주택자에게 1순위 배정될 예정이다.
강남역에서 동남쪽으로 10㎞ 떨어진 곳에 자리한 송파신도시는 지구 서쪽에 서울외곽순환고속도로 및 지하철 8호선(복정역), 북쪽으로는 지하철 5호선(거여역)이 인접, 대중교통 여건과 접근성이 양호하고 청량산 자락에 위치, 경관이 뛰어나다.
건교부 관계자는 "공급주택의 40%가 중대형으로 지어져 강남지역의 주택부족에 따른 시장 불안을 근본적으로 해소할 수 있을 것"이라며 "인근지역에서 투기징후가 발생할 경우에는 국세청 등과 협의, 강력한 투기단속을 실시할 방침"이라고 덧붙였다. |
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