2008-02-27 21:16
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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31348
일반적으로 부동산 매매에 있어서 다음과 같은 절차에 의하여 매매가 체결된다.
집 보기 - 계약승낙 - 계약금지급 - 중도금지급 - 잔금지급 - 소유권이전등기 경료
최종적으로 매수인의 소유권이전등기 경료로 인하여 매매계약이 종료되는 것이다. 여기서 계약금지급과 잔금지급은 당연히 지급해야 되는 것으로 알고 있으나 중도금에 대해서는 공인중개사에 따라서 넣는 경우도 있고 넣지 않는 경우가 있다.
또한 중도금을 지급하였다 하더라도 매매계약을 해지하자는 쪽이 발생되기도 한다. 그렇다면 중도금을 매매계약서에 넣는 것과 넣지 않는 것의 차이점은 무엇일까?
일단 중도금을 매매계약서에 넣게 된다면 쌍방 간 (매수인과 매도인간)에 매매계약을 파기하기는 어렵게 된다. 여기서 매매계약 파기가 어렵다는 것은 어느 한쪽의 일방적인 사정에 의하여 계약을 파기할 수 없다는 것이다.
쉽게 말해서 중도금을 지급하였다면 아무리 비싸게 잘못 구입하였다 하더라도, 시세에 맞지 않게 잘못 구입하였다 하더라도 계약파기가 어렵다는 것이다.
이 점에서 중도금에 관련하여 생활 속 재테크 방법을 하나 습득 할 수 있다.
매수인의 경우에 부동산정책이 완화되거나 세금이 완화 될 경우에 부동산가격 상승을 예상할 수 있다. 또한 신도시 후보지로 지정이 될 경우에는 당연히 현재 매매계약서를 체결하는 시점에서 잔금을 지급하는 시점 (보통 한 달 정도)에는 분명히 가격차이가 발생하는 것이다.
이럴 경우에는 매매계약서에 중도금 지급 날짜를 기재하여 소액이라도 중도금을 지급할 경우에는 매매계약을 매도인(파는 사람)이 일방적으로 파기를 한다고 하더라도 잔금을 공탁하고 소유권이전등기 소송을 통하여 처음 매매계약을 체결한 금액으로 부동산을 취득할 수 있게 되는 것이다.
그런 사례를 들어보면
경기도 성남에 사는 A씨는 작년 여름에 일산에 있는 아파트를 매매가 220,000,000원 계약금 20,000,000원 전세 100,000,000원은 승계하고 잔금 100,000,000원을 지급하겠다는 매매계약을 체결하였는데 작년 초 이후 일산지역 아파트의 가격이 급등하는 바람에 집주인은 잔금을 수령하지 아니하고 계약금과 위약금의 의미로 40,000,000원을 지급하며 매매계약을 파기하였다. A씨는 미래를 예측하고 투자를 하였으나 결국 20,000,000원의 위약금을 수령하는 것으로 만족을 하고 말았다.
송파구에 사는 B씨는 작년 여름 일산에 있는 아파트를 매매가 220,000,000원에 계약금20,000,000원 중도금 20,000,000원 전세 100,000,000원 잔금 80,000,000원을 지급한다는 매매계약서를 작성하였는데 B씨의 경우에도 일산의 아파트가 상승하는 바람에 매도인으로부터 매매계약 파기의 의사통보를 받았지만 중도금을 지급하였기 때문에 소유권이전등기를 매도인 동의 없이 소송을 통하여 취득할 수 있다는 점을 매도인에게 고지시킴으로써 아무런 문제없이 일산의 아파트를 잔금을 지급하게 되었다. 현재 일산의 아파트 가격은 340,000,000원으로 중도금을 넣은 매수인 B의 경우에는 웃음이, 중도금을 넣지 않은 매수인 A의 경우에는 씁쓸함이 가득하다.
이처럼 중도금을 넣고 넣지 않은 경우에도 돈이 왔다 갔다 함을 알 수가 있다. 부동산 가격 상승기를 예상하는 경우에만 이런 매수인의 전략이 있는 것은 아니다. 토지의 경우에 시세보다 저렴하게 땅을 매수하였다면 당연히 중도금을 많이 집어넣음으로써 토지 매도인의 엉뚱한 소리를 사전에 예방할 수 있을 것이다.
물론 매수인의 경우에만 이런 경우가 있는 것은 아니다. 매도인의 경우에는 부동산 종합대책이 나온다는 시기이거나 신도시 후보지로 예정되었다가 안타깝게도 비껴간 경우, 이슈에 의하여 투자를 하였으나 그 이슈가 제대로 적용이 되지 않았을 경우에는 남들보다 민첩하게
움직인다면 큰 손해를 작은 손해로 메울 수가 있다. 또한 토지의 가격을 시세보다 훨씬 비싸게 매도하였다면 매수인의 매매계약 파기를 억제하기 위하여 반드시 중도금을 지급하는 것이 좋을 것이다.
경기도에 사는 C씨는 시세 8억원 하는 땅을 서울에 거주하는 사람에게서 10억에 매수하겠다는 제안을 받아들였다. 이럴 경우에는 시세보다 더 비싸게 매도를 하는 것이므로 계약금을 넉넉하게 집어넣고 이왕이면 중도금도 집어넣음으로써 차후에 매수인의 계약파기 요구를 받아들이지 않는 좋은 계기가 될 것이다.
중도금 이야기가 나온 경우에 한 가지 더 말을 한다면 아파트 분양권의 경우에 중도금 대출을 이용하여 계약금만 납부하고 나머지 중도금은 건설회사에서 알선한 은행이 대납하는 경우가 있다. 이럴 경우에 중도금이자후불제의 경우가 많은데 만약, 아파트 입주하는 시점까지 분양권의 시세가 기대한 만큼 상승은커녕 오히려 더 떨어진 경우에 내가 납부한 계약금 을 포기함으로써 분양권 계약이 파기 되는 것일까?
만약 계약금만 포기하면 되겠지. 라는 생각은 오산이다. 이는 중도금을 분양자를 대신하여 은행이 납부하였기 때문에 정당하게 중도금을 분양자가 지급된 것으로 보기 때문이다. 따라서 분양권 투자에 있어서 중도금 이자후불제가 득만은 아니고 경우에 따라서는 손해의 진원이 된다는 사실을 알아주기 바라며, 만약 분양받은 아파트를 분양포기를 하는 시점에서는 납부한 계약의 2배의 금액과 중도금에 대한 이자 전액부담, 시행회사가 분양회사에 대납한 분양에 대한 수수료 등 일체의 비용을 지급해야지만 분양권의 계약이 파기된다는 사실을 명심하기 바란다.
참고적으로 시세 500,000,000원 계약금 50,000,000원 중도금 이자후불제의 경우에 실질적으로 입주하는 시점에 매매가격 하락으로 인하여 시세가 350,000,000원 하는 경우가 발생하였는데 원분양자가 필자에게 와서 계약금 50,000,000원만 손실보고 분양권 계약을 파기하겠다는 사례가 있었는데 중도금 대출이자 및 수수료 등 결국 1억대 이상의 돈이 지급해야 된다는 사실을 알고 결국 울며겨자먹기로 입주를 한 경우가 있다.
이처럼 중도금 자체를 놓고 보더라도 돈이 왔다 갔다 함을 알 수가 있다.
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