올해 강남 재건축 시장이 역대 최악의 상황인 것으로 조사됐다.

부동산 즐겨찾기 닥터아파트(www.DrApt.com)가 지난 1월부터 7월 현재까지 강남･서초･송파･강동 등 강남권 재건축 매매가 변동률을 주 단위로 조사한 결과 총 28주(1월6일~7월13일) 가운데 24번(주) 떨어졌고 단 4번(주) 오른 것으로 나타났다. 떨어진 횟수(주)로는 리먼사태가 있던 2008년 이후 최고다. 그만큼 강남 재건축 시장이 역대 최악의 상황임을 알 수 있다.

떨어 지거나 오른 횟수 조사는 지난 2008년부터 올해까지 매해 28주 동안 실시됐다.

<강남권 재건축 매매가 변동률 횟수 조사결과>

지난 2008년 28주 동안 떨어진 횟수는 20번, 오른 횟수는 8번. 조사기간은 참여정부에서 MB정부(2008년 3월 취임)로 바뀌던 시기로 여전히 재건축에 대한 규제가 있었던 때다. 그렇다 보니 오른 횟수보다 떨어진 횟수가 많았던 시기로 분석된다.

하지만 2009년 들어서는 상황이 역전됐다. 떨어진 횟수보다 오른 횟수가 많아진 것. 오른 횟수에 25번에 달했지만 떨어진 횟수는 3번에 불과했다. 2008년 가을 리먼브라더스 파산 등이 있었지만 그 여파가 길지 못했다. 2009년 연초부터 서울시에서 한강변 초고층 아파트 허용 발표가 나오면서 압구정, 반포, 잠원, 잠실 등 한강변 아파트 값이 오르기 시작했고 그 여파가 재건축까지 영향을 줬다.

2010년 들어서는 다시 약세로 돌아섰다. 28주 가운데 19번 떨어지고 9번 올랐을 뿐이다. 2009년 큰 폭으로 올랐던 재건축에 대한 부담감과 함께 2010년 유럽을 중심으로 한 글로벌 금융시장의 위기가 불어 닥쳤기 때문이다. 실제 2009년 한 해 동안 강남권 재건축은 평균 20.9% 올랐다.

2011년 들어서는 침체의 골이 더 깊어졌다. 23번 떨어진 반면 오른 횟수에 5번에 불과했다. 2010년 불어 닥친 글로벌 금융시장의 위기감이 여전했고 개포동 지구단위계획 변경안 보류 등이 복합적으로 작용한 탓으로 분석된다.

그리고 올해 들어서는 빈사상태다. 28주 동안 24번 떨어지고 4번 올랐을 뿐이다. 2011년 때 보다 더 상황이 악화된 것이다. 2011년 10월 서울시장이 바뀐 후 재건축재개발 과속개발 방지 및 한강변 개발 재검토 발표 등으로 한강변 아파트 값이 떨어졌다.

여기에 개포주공을 중심으로 소형주택 비율이 증가하는 등 재건축 사업의 규제가 강화 됐다. 또한 세계경제에 대한 불안감이 더욱 증폭되면서 매수세가 자취를 감추면서 2011년 보다 상황이 악화된 것으로 분석이 된다.

실제 강남구 개포동 시영 56㎡는 2008년 1월부터 2011년 12월까지 8천5백만원 떨어지면서 평균 8억5천만원 선을 유지했다. 하지만 올해는 1월부터 7월 현재(13일)까지 지난 4년 간 떨어진 금액 보다 큰 2억이 빠지면서 평균 6억5천만원 정도 한다.

송파구 신천동 장미1차 152㎡도 지난 4년 동안(2008년 1월 ~ 2011년 12월) 2억이 빠지면서 11억5천만원대를 유지했다. 하지만 올해는 약 7개월 동안 2억원 가깝게 떨어지면서 10억 이하(9억5천만원)로 가격이 주저앉았다.

서초구 반포동 한신3차 148㎡는 지난 4년 간 1억8천5백만원이 오르면서 가격이 16억까지 갔다. 하지만 현재는 지난 4년간 오른 금액 만큼(1억5천만원) 떨어지면서 14억5천만원선을 보이고 있다.

올해 강남권 재건축이 올랐던 때는 1월 20일, 4월 27일, 5월 4일, 5월 11일 등 4번뿐이다. 4월 총선(4월 11일)이후 규제완화와 5･10대책에 대한 거래활성화 기대감 탓으로 반짝 올랐다.

현재도 수요보다 처분하려는 사람이 많은 만큼 앞으로 떨어질 횟수가 증가할 가능성이 높은 것으로 전망된다.