2006-11-15 15:50
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2006년도 얼마 남지 않은 상황에서 또다시 부동산 대책이 나왔다. 이번 대책은 지난 10월 23일 추병직 건설교통부 장관의 신도시 확대 발언 이후 24일 만에 나온 것이다. 짧은 기간에 분양가 인하와 주택공급 확대 등을 골자로 한 대책을 준비할 것으로 봐서 정부에서 수도권 집값 잡기가 얼마나 절실했나를 알 수 있는 대목이다.
이번 대책은 앞서 밝힌데로 공급확대와 분양가 인하에 초점이 맞춰져 있다. 하지만 시장에 매물이 나오도록 하기 위해 제기됐던 장기보유자의 일시적 양도세 감면 조치 등은 언급이 없었다.
따라서 이번 대책은 일단 공급확대와 대출규제, 분양가 인하 등을 통해 추격 매수심리를 잠재워 아파트값의 오름폭을 낮게하는데 목표를 둔 듯하다. 그렇다면 앞으로 매수자들의 내집마련 전략을 어떻게 가져가야 할까? 대상별로 이번 대책에 따른 내집마련 전략을 알아본다.
1주택 소유자 - 3가지 경우 생각 가능
가장 염려가 되는 대상이다. 이 수요는 이미 집이 있는 상황에서 좀더 큰 평형대로 갈아타려는 수요가 대부분이지만 담보대출 규제로 갈아타기가 쉽지 않아질 것으로 보이기 때문이다. 또한 시장 상황도 매수자 위주로 시장 상황이 넘어 갈 것으로 보여지기 때문에 상한가를 칠때 만큼 집값도 받을 수 없을 것으로 보인다.
그렇다면 이 사람들은 어떻게 내집마련 전략을 가져가야 할까? 2007년에 어떻게든 분양을 받아야 한다. 2008년 청약가점제가 실시되면 아파트 당첨확률은 더욱 떨어지기 때문이다. 2008년 실시예정인 청약가점제에서 무주택기간의 가중치 비율은 32%로 부양가족수의 비율 35%로 다음으로 높다. 즉 집이 있다는 것은 무주택기간 점수가 0점이 되어 당첨확률이 없는 것으로 볼 수 있다.
그나마 집을 아파트로 소유하고 있는 사람은 다행이다. 다세대 등을 소유하고 있는 사람은 더욱 문제가 된다. 다세대 등은 지역이 재개발지역으로 지정됐거나 하는 등의 특별한 사유가 없는 한 대부분 가격이 떨어지기 때문이다. 따라서 이 사람들은 과감하게 집을 처분한 후 무주택기간을 늘려 공공택지 분양을 노려보는 것이 방법이라고 생각한다.
그리고 자금여력이 되서 소형평형을 팔고 조금 큰 평형으로 옮기는 수요라면 역세권이나 지역 블루칩, 개발호재가 있는 지역의 아파트를 매수해야 한다. 그나마 이런 아파트들은 가격 하락폭이 낮기 때문이다.
자녀없는 젋은부부(신혼부부) - 2가지 경우 생각 가능
자녀 없는 젊은부부도 참 애매하다. 목돈이 없기 때문에 당장 집을 구입하지도 못하고 그렇다고 자녀가 있지도 않고 세대주 연령 등이 많지 않아 2008년 청약가점제를 노리는 것도 별 소득이 없어 보이기 때문이다.
그렇다면 어떻게 해야 하나? 만약 아파트 매수를 희망한다면 소형 평형을 중심으로 살펴야 한다. 특히 매도할 때 유리할 수 있는 역세권 소형을 중심으로 매수해야 한다. 역세권 소형 아파트의 경우는 필요한 시기에 매도가 되지 않더라도 전세나 월세 등을 놓기가 수월하다.
그리고 자금여력이 충분치 않다면 추격 매수는 하지 말고 때를 기다리는 것도 방법이다. 이번 대책은 주택공급만이 아니라 분양가 인하도 언급하고 있는 만큼 가점제 가중치가 높일 수 있도록 노력해야 한다.
사회초년생 - 1가지 경우 생각 가능
사회에 나온지 얼마 되지 않는 사회초년생 이라면 가점제에서 점수를 받을 만한 항목이 거의 없어 내집마련이 쉽지 않다. 따라서 가장 먼저 청약저축에 가입해야 한다. 저축통장은 쓰임새가 많기 때문이다.
공공택지에서 공급되는 중소형분양 아파트 뿐만 아니라 민간임대나 공공임대 등으로 청약기회가 넓기 때문이다. 또 저축은 청약예금으로 전환이 가능한 것도 장점으로 꼽을 수 있다. 따라서 사회 초년생이 빠른 시간내 내집을 마련하고자 한다면 저축가입은 필수다.
독신자 - 2가지 경우 생각 가능
독신자의 경우는 2가지 경우로 생각할 수 있다. 아파트 매수에 적극 나서거나 2008년 이전에 아파트를 분양받아야 한다. 특히 2008년 가점제 실시때까지 아파트 매수를 미루게 되면 공공택지에서 아파트 분양받기란 어려울 것이다. 부양가족수 등에 밀려서 가점제 점수가 낮게 나올 것이기 때문이다.
부양가족 많은 무주택자 - 1가지 경우 생각 가능
마지막으로 부양가족이 많은 무주택자의 경우다. 이 경우 전용면적 25.7평 이하 청약예금, 부금 가입자로 세대주 나이가 많고 부양가족수가 많은 경우 2008년 이후 청약에 나서는 것이 절대적으로 유리하다. 가점제에 의해 당첨확률이 높아지면서 분양가까지 시세보다 낮아지기 때문이다.
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