2008-04-25 21:23
http://blog.drapt.com/misojj55/2413571209126207160 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
현 시점에서는 어떤 소형아파트를 선택하는 것이 유리한가?
소형아파트가 지금과 같이 인기를 끌기는 고사하고 한창 구박을 받고 찬밥 신세이던 2006년 봄부터 소형아파트 전도사를 자처하며 글을 썼었는데 2006년 가을부터 소형아파트 가격이 제자리를 찾아가고 있고 제 글들에서 몇몇 소형아파트에 대해 제시하였던 미래의 예상 매매가까지 정확하게 맞아들어간 후 제 개인적으로는 기쁘기도 하면서도 시장의 힘이 지대함에 새삼 놀라고도 있습니다.
2006년만 해도 20평대 아파트는 전,월세로나 들어가 사는 곳이며 집을 사려면 적어도 32평은 되어야 구입할 가치가 있고 20평대 아파트를 매수하는 것은 부적절한 행동이라는 인식이 강했습니다.
이에 더하여 전 정부가 다주택자를 죄인시하며 양도소득세와 보유세를 중과하면서 소형아파트를 팔도록 강요하는 정책까지 겹침에 따라 많은 다주택자들이 눈물을 머금고 서울 외곽이나 수도권의 소형아파트를 헐값에 처분하였습니다.
이렇게 수요, 공급 양측 모두에게서 버림을 받은 소형아파트, 그 중 특히 복도식 소형아파트는 미운 오리새끼로 전락하였던 것입니다.
그러나 외부에서 힘으로 강압하여 억누른 것에는 반드시 시장의 반작용이 따르는 법이기 때문에 소형아파트, 특히 복도식 소형아파트는 오늘날 화려한 조명을 받는 백조로 재탄생 하기에 이르렀습니다.
이러한 연장선상에서 보면 전 정부에서 힘을 동원하여 억지로 눌러놓은 제도와 시장 왜곡 현상이 아직도 존재하는 바, 이것들 또한 시정되는 시기가 반드시 도래할 것이며 또 그렇게 될 수 밖에 없는 것입니다. 대표적인 것이 가진 자와 특정 지역 거주자를 차별하고 죄인시하는 제도, 금융 기관의 손목을 비트는 관치 등등입니다.
본론으로 돌아와서 소형아파트가 오르고 있는 현 시점에서 볼 때 과연 어떤 관점을 중시 하면서 소형아파트를 선택하는 것이 거주 목적뿐만 아니라 투자 목적이라는 관점에서도 만족스러운 결과가 있을 수 있는 지를 살펴보도록 하겠습니다.
Point 1. 먼저 현시점에서의 전세가 비율이 적어도 50%를 넘는 아파트를 선택해야 합니다.
과거부터도 매매가 대비 전세가가 높은 아파트가 투자 가치가 있다고 알려져 오고 있습니다. 최근 매매가가 크게 오른 노원구 상계동 주변의 경우를 retrospective study를 통하여 관찰을 해보더라도 가장 수익률이 높게 나오는 매수시점을 찾아보면 전세가 비율이 높았을 때 매수한 경우가 가장 수익률이 높게 나오고 있는 것을 확인할 수 있습니다.
전세가 비율이 높다는 것은 세입자 입장에서 볼 때 적은 추가 부담으로 내 집 마련이 가능하다는 것일뿐만 아니라 투자자 입장에서 보더라도 적은 투자금으로도 아파트를 매수할 수 있기 때문에 양쪽 group 모두에서 매수층이 두텁게 형성될 수 밖에 없으므로 매매가 상승 압력이 크게 됩니다.
또 전세가 비율이 높다는 것은 역세권이거나 편의 시설이 잘 갖추어진 지역인 경우가 많아 매매가 상승을 부추기는 요인이 됩니다.
이와 같이 전세가 비중이 높은 지역은 매매가가 올라가게 되어 있습니다. 그러나 최근 소형아파트의 매매가가 상승함에 따라 상당 수의 지역에서 전세가 비중이 50% 이하로 떨어진 지역이 많습니다. 따라서 전세 비중이 50~60% 로 높은 지역을 선택하는 것이 유리합니다.
Point 2. 매매가가 아직 평당 천 만원에 미치지 못하고 있는 지역이 유리합니다.
서울, 수도권의 20평대 아파트의 경우 평당 천 만원을 훌쩍 넘어간 지역이 속출하고 있습니다. 강남의 20평대 복도식 소형아파트가 평당 3천 만원을 넘고 있다는 점을 감안하면 강남 외 지역이라는 이유로 이들 소형아파트가 평당 천 만원 내외 또는 그 이하의 가격에 머물고 있는 것은 분명히 저평가 상태라고 할 수 있습니다.
최근 노원구로 대표되는 지역의 소형아파트 가격 상승의 주요 원인이 이런 gap 메우기 였으며 이제는 강남-노원간 gap 외에 노원-비강남비노원 간 gap까지 발생한 상황입니다.( * 비강남비노원= 강남도 아니고 노원 인근도 아닌 지역)
현재 신규 아파트 분양가가 많이 상승되어 있는 상태에서 “평당 천” 이라는 숫자는 어떤 아파트가 “매우 저렴한지 여부”를 가르는 1차적 기준이 되고 있습니다. 이에 따라 기존 20평대 아파트의 경우에도 소유자는 물론 매수자들 사이에서도 “매우 저렴하다” 라는 1차적 기준인 “평당 천” 정도까지는 무난히 그리고 당연히 오를 것이라는 인식들이 널리 퍼져 있는 것이 현실입니다.
이에 더하여 최근 소형아파트 상승을 선도한 지역(노원구 등)을 뒤이어서 상승하고 있는 지역의 소형아파트들의 경우 과거에 비해 노원구와의 gap이 너무 과도하게 벌어져 있다는 인식이 강하다는 점도 고려할 때 현재 매매가가 상승중이면서 “평당 천 만원” 에 아직 도달하지 못한 지역의 소형아파트가 향후 가장 상승 탄력이 클 것으로 예상할 수 있습니다.
각 지역 간의 gap 이 과도한지 여부는 아파트 시세 제공 사이트에서 과거 시점부터 현재까지의 시세를 각 지역 간에 비교를 해 보면 쉽게 파악할 수 있습니다. (국민은행, 스피드뱅크 등에서는 무료 열람 가능)
Point 3. 특히 소형아파트는 역세권, 할인점 등 편의 시설, 초중고 등 교육 시설이 잘 갖추어진 지역이 유리합니다.
물론 아파트 단지들이 한 곳에 모여 적어도 총 5천 세대 이상이 되는 아파트 complex 여야 한다는 점은 소형아파트 뿐만 아니라 모든 아파트 선택에 해당되는 기본 조건입니다. 이에 더하여 주변 개발 호재(뉴타운 개발, 신규 도로 개설 등등)가 있는 지역이라면 금상첨화일 것입니다.
Point 4. 소형아파트 선택에는 remodeling 적합성을 반드시 고려해야 합니다.
25평(전용면적 18.1평) 아파트가 30평대 아파트로 remodeling 되는 경우와 remodeling 되지 못하고 25평 짜리 아파트로 --그것도 노후한 25평 아파트로-- 남아 있게 되는 미래를 상상해본다면 remodeling 의 중요성을 알 수 있는 것입니다.
제가 앞서서의 글에서도 적었듯이 현재 1베이 10평대인 아파트는 remodeling 에 따른 실익이 적습니다. remodeling을 해도 1베이 20평대 초반의 아파트가 되기 때문인데 실제로 모 지역에서 단지 내 10평대 아파트 소유자들의 remodeling 에 대한 동의율이 낮아 remodeling 추진이 원활하지 못한 사례가 실제로 나오고 있습니다. 반대로 어느 정도 큰 평형의 아파트 소유자들도 remodeling 에 소극적인 사례도 실제로 존재합니다.
이런 내용 모두 다 이미 수년 전부터 예상했던 내용들이며 이와 같은 이유 때문에 주민 동의율, remodeling을 추진해서 얻어지는 실익 등을 종합적으로 고려할 때 remodeling 의 실질적 수혜는 20평대 복도식 아파트로만 구성된 단지라고 계속 주장해 오고 있는 것입니다.
또 복도식 아파트 중에서도 아파트 건물의 가장자리에 있는 소위 “사이드 집“ (특히 한 층에 홀수의 세대가 있는 경우에 건물 외부 비상계단이 있는 쪽의 사이드 집)이 3베이 구조로 remodeling 되기 때문에 특히 유리하다고 하는 것입니다.
remodeling 에 관하여는 이미 수 차례에 걸쳐 쓴 글들이 저의 닥터아파트 부로그에 있으니 참고하시기 바랍니다.
오늘은 현재 시점에서 소형 아파트 선택에 참고할 수 있는 포인트들을 살펴 보았습니다.
강조하고 싶은 것은 위 1 ~4 의 포인트들은 모두 만족시켜야 하는 조건이라는 사실입니다. 예를 들어 외딴 곳에 나홀로 아파트가 현재 평당 천만원 이하의 가격에 구입할 수 있으므로 위 기준에 부합된다고 하면 곤란한 것입니다.
위 1~4의 포인트를 전부 갖춘 아파트들은 아주 흔하지는 않아도 잘 찾아보시면 군데 군데 있습니다. 그러한 지역이 어디에 있는지 찾아보는 과정 또한 보람되고 즐거운 일이 될 것입니다.
긴 글 끝까지 읽어 주셔서 감사합니다.
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