엊그제 잠시 일이 있어서 테헤란로 근처에 갈 기회가 있었습니다.

예전을 생각해 보면 정말 많이 변한 모습에 가끔은 옛 생각이 나기도 하네요.
제가 젊은 시절에는 그저 논과 밭만 있었는데..

언제였던가 기억이 가물가물 하네요.
그때가 제 기억으로는 아마 1972년도 인 것 같네요.
제 남편이 젊은 시절에 건설회사에서 근무할 때, 회사가 어렵다며 두 달치 월급대신에 땅으로

500평 정도를 한번 받은 적이 있습니다.

그때 남편의 월급이 19만원 정도 였고, 그때 그 시절에 38만원 대신에 그 정도의 값어치를 하는 땅을

월급대신 받은 거죠.
하지만, 집에서 생활하는 아낙이 땅이 무슨 필요가 있겠습니까!
그때 그시절 가장 중요한 것은 끼니를 때울 수 있는 쌀. 즉, 돈이 필요했지 땅 같은 것은 필요 없었던 시절이었습니다….특히, 저에게는 그랬지요.

두 달치 월급 38반원 정도 대신에 받은 땅이 어느 땅이고 하니, 바로 테헤란로에 있는 땅이 었습니다.

정확히는 선릉역 1번과 2번 출구 사이에 “샹제리제 센터” 자리 입니다.

웃음이…

지금은 땅값만 시세로 한 1000억 정도 할겁니다. 그러니까 평당 약 2억정도 되겠네요.

35년 전에는 그곳의 땅값이 평당 700~800원 정도 했으니까 굉장하죠.

제가 부자라구요?

아쉽게도 지금은 없습니다. (하하) 누가 그곳이 그렇게 갈 것이라고 생각이나 했을까요?
그때 그 시절에는 먹고 사는 것도 더 중요했습니다. 가정주부에게는 땅보다는 쌀이 더욱

필요했었으니까요.

그 시절에 지금 강남의 도곡동 땅이 평당 70~80원 정도 했으니까 여러분들도 제가 이야기 하면

 많이 놀라실 겁니다.

그때 그 시절, 강북에는 부자들이 강남에는 논과 밭 밖에 없어 형편이 어려운 사람들이 살았었죠.

예전부터 쭉 그래왔고 종로, 동대문, 남대문, 명동, 압구정동, 강남, 분당, 그리고 용산으로 계속해서

돈의 이동이 진행되는 것이 보이네요.
요즘에 갑자기 ‘강남’에서 ‘분당’으로, 다시 ‘용산’으로 그 지기(地氣)가 이동하는 것을 보면, 부동산

(不動産)이란 표현보다는 움직이는 재산인 동산(動産)이 더 맞는 표현 같습니다.

말이 길었네요. 지난번에 제가 “서울의 재개발과 전세의 향배”에 대하여 이야기 한 것으로 기억이

나는 군요.

오늘 제가 잠시 예전 테헤란로 땅의 예를 들은 것은 바로 재개발에 대하여 잠시 말씀을 드리기 전에

세월이 흐르면서 대한민국이라는 이 지역의 중심지역이 어떻게 변해왔는지에 대하여 잠시 이해를

돕기 위함이었습니다.

우리나라의 예를 들면 강남이 옛날에는 현재의 강남이 아니었고, 앞으로의 강남이 어찌될 지는 아무

도 모른다는 것이죠.

지금이야 강남이나 분당이 지역적으로나 먹거리로 가장 주축이 되는 지역으로 성장하였지만, 아마

제 글을 읽으시는 분들의 나이 대를 고려하였을 때,
40대 중반 이상이시면 강남에 사는 것. 혹은 분당에 사는 것이 곧 넉넉하게 살지 못하는 것이라고

학창시절이나 사회초년생 때 생각이셨을 겁니다.

말죽거리나 도곡동에 산다고 하면 아주 못하는 친구구나 하고 생각하였던 것이 불과 20~30년 전

이니까요.

제 큰 조카 녀석이 87학번인데, 예전에 분당으로 대학 동아리에서 행글라이더를 탄다고 다닌 것이

기억이 나는데, 90년대 분당개발이 본격화 되면서, 영종도로 가더군요.
요즘 그 녀석이 말하는 말이,
“고모! 그때 분당에 논밭이었는데 그때 공사한다고 쫏겨나서 동아리에서 근처땅 사자구 할 때 살걸

그랬어요.

분당이 20년 전에 학생들이 행글라이더를 타던 곳이라고 몇분이나 생각하실 지는 모르겠네요.

땅이 아니라 돈의 흐름이란 이처럼 내가 예상하는 데로 움직이는 것은 결코 아닙니다. 돈이란 어디

로 튈지 모르는 메뚜기와 같습니다.

여기 게시판의 부동산이 하락한다 상승한다의 주장역시 어디로 튈지 모르는 메뚜기를 서로가 자기쪽

으로 뛴다고 주장하는 것 이외에 별다른 Issue는 되지 못하니까요.
80년대 강남이 본격적으로 개발되기 시작할 때와 같이 지금 강북의 재개발이 심상치 않군요.
물론, 초기 계획적인 도심의 Infra구축의 입장에서 볼 때 강북과 강남의 1:1의 실질적인 비교 대상이

되기가 쉽지는 않겠지만, 변하고 있고 돈이 몰릴 수 있는 여지가 있는 것에는 믿어 의심치 않습니다.

문제는 재개발에 대한 주변의 Infra와 교육적인 정책의 향배가 어떻게 변할 것인가가 가장 중요한 I

ssue가 되겠지만, “강북은 역시 강북” 이라는 표현이나, 요즘 어린학생들이 쓰는 “강북스럽다”라는

표현은 앞으로 그 단어가 없어질 것입니다.

내년 그러니가 2008년부터 서울 강북/강서지역의 뉴타운이 본격적으로 이루어 질 것입니다.

이곳은 서울 강북/강서지역은;
성동구 왕십리,
강북구 미아,
마포구 아현
강서구 신월동, 신정동
서대문구 가재울
동대문구 전농동, 답십리
등으로 총 25,000 세대 정도라고 하죠.

하지만 시행인가를 앞두고 있는;
종로구 돈의동
동작구 노량진
강동구 천호동
영등포
강서구 방화,
성북구의 이문,휘경 등까지 가만한다면

그 가구수는 분명 5만가구가 넘을 것입니다. 인구로 따지면 대략 20만명 정도 되지 않을까 합니다.

20만명의 인구가 늘어나는 것은 아니지만 그와 동일한 영향이 우리에게 올것입니다.
매번 말씀드리는 강남또한 강북처럼 계속 규제로 막지는 못합니다. 정부또한 뉴타운발 집값요동이

얼마나 큰 파급효과를 낼 지 뻔히 알지만,
1. 늘어나는 서울인구의 분산화 정책과
2. 강남으로 집중되는 주거의 편중현상 그리고
3. 집값이 상대적으로 덜 오른 강북에 대한 표심 달래기
4. 마지막으로 뉴타운/재건축을 통한 공급의 장기적인 안배

를 고려하지 않을 수 없었던 것입니다.

오늘 제가 말씀드리고자 하는 것은 상기 뉴타운으로 인한 주변 지역의 집값 상승이 아닙니다.

여기 게시판에서 시간을 보낼 수 있으신 분들이야, 전세를 살건 자가를 살건 간에 그들 나름대로

얼마만큼의 삶의 여유가 있으신 분들이라 판단이 되지만,

제가 위에 언급한 지역은 대체로 단독이나 다가구, 그리고 빌라가 대부분이 아주 평범한 서민들이

불과하다는 것입니다.

그리고 그로인한 전세가의 요동은 심히 우려스럽지 않을 수 없습니다.

혹자께서는, 무슨 소리냐. 지금 잠실에 가면 전세를 골라서 싸게 갈수 있다 이렇게 말하실 수도 있

습니다.

문제는 전세가 있냐 없냐가 아니라 그네들의 재산 수준에 맞는 전세가 있냐 없냐의 문제 입니다.
현재의 잠실에 전세가의 반값에 전세를 논다고 하더라도, 그분들은 그 돈을 가지고 있을 형편이 못

되는 분들이 많고, 또 그 정도의 관리비를 낼 형편이 못되는 분들이 많은게 현실입니다.

대안이 바로 주변지역의 전세이나, 현재도 강북의 전세는 집값대비 80~90%인데 이들이 가세한다면

집값은 물론이고 전세가의 급등까지 보일 수 있다는 것입니다.

또 다른 대안이 구리나, 토평, 의정부, 남양주인데 그쪽도 전세가 현재 부족하기는 마찬가지이며

남양주는 교통infra가 형성되지 않아 차 없이 하루벌어 먹고 사시는 분들이나 현실적으로 아이들

때문에 옮기기 꺼려하시는 분들이 아주 많을 것입니다.

이분들은 절대 강남에 가지는 못할 것입니다.
더 현실적인 관점은 강남에 전세가 남는다 할지라도 형편이 못되시는 분들이 많아 갈수 없다는

것이죠.

내년 이후부터 진행되는 강북의 뉴타운발 집값과 전세의 문제는 무엇을 야기시킬수 있는 지를 빨리

아셔야 합니다.

강남도 안 된다, 전세가 모자란다, 집을 살수 있을 만큼의 재력이 안된다.
이 세가지의 문제가 야기시킬 수 있는 것이 바로,

강북발 월세의 증가일 것입니다.

이는 전세의 공급이 없고 매입이 불가능한 계층들이 선택할 수 밖에 없는 막다른 대안이 될 것

입니다.

여유가 있는 자들은 그들의 여유자본으로 지속적인 매입이 이루어져 전세가 공급되야 하지만,

현재는 공급할 땅도 없고 공급이 된다고 하더라도 현재와 같은 상황속에서 전세를 놓기위한 추가

적인 투자는 이루어지기가 힘들 다는 것이죠.

2주택자의 경우, 경우에 따라서 전세를 감당할 수 있다면 뛰고 있는 월세로의 전환은 당연한 것입

니다.
요즘에 누구나 은행의 정기적금 대신에 수익이 좋은 펀드로 갈아 타듯이, 전세의 이율이 월세에

크게 미치지 못한다면 집주인들은 무리를 해서라도 월세로 전환을 할 것입니다.

이들의 생각의 변화에 대하여 우리는 욕을 해야 할까요?
공공을 위하여 전세를 월세로 변환하지 말하야 한다면, 개인의 재산 또한 모두 보호 받지 못할 수

있습니다.

이 이야기는 어느 신문에서도 찾아 보기가 힘들더군요.

신문에서 나오는 말들은 모두 “뉴타운 발 전세가의 폭등”이지 현실적으로 전세 미치게 될 강북발

월세의 파급현상에 대하여서는 아무도 이야기를 하지 않고 있죠.

얼마진 “신xx”, “정xx” 사건에서 보듯이 한달에 몇백만원씩 하는 오피스텔이 우리네 주변에 많이

있습니다.
내가 그 오피스텔에 살 형편이 안되니까 다른 사람도 못 산다는 생각은 빨리 지우시는게 사물을

판단하는 옳은 시각입니다.

반대로 잠실에 전세가 남으니까 뉴타운에 거주하는 분들이 전세를 얻어 들어가시는 것은 별개의

문제입니다.

항상 모든 문제에 대하여 동일 선상에 놓고 접근을 하려고 보니 문제가 잘 풀리지 않는 것 뿐이죠.

이 같은 현상은 강북의 뉴타운과 재개발이 완료되는 4~5년 후까지 거주에 대한 심각한 문제가 야기

될 것입니다.

그렇다면 4~5년 후의 모습은 어떨까요?

바로 강남의 재개발과 재건축이 기다리고 있습니다.

이것들에 기름을 계속 부을 수 있는 것이 앞으로 지속적으로 진행될 “토지 보상금”과 “유동성”

입니다.

일부 신문기사에서 오일값이 어쩐다, 헤지펀드가 어쩌고 서브프라임이 빙산의 일각이다. 이런 말

들은 서울 및 수도권의 집값과는 최소한 공급과 수요의 측면에서 볼 때 전혀 관계가 없습니다.

그런 문제들이 야기 될 것은 지방의 아파트만이 될 가능성이 크며, 이로 인하여 정부가 지방을 활

성화 하고자 지금의 규제를 풀까 그것이 더 걱정스러운 것입니다.

많은 분들이 그리고 뉴스에서 정부에서 작년 말 올초부터 주구장창 주장하여 왔던 것이 바로 종부세

와 규제로 인한 매물의 증가 였지만…

좀 더 우리가 와 닿을 수 있는 표현은 그런 매물의 증가는 없었습니다. 현재는 버티는 것이 이익이라

고 판단했으니까 그런 결과가 나와버린 것입니다.

더 정확히는 사지도 팔지도 못하는 상황이죠.

매도와 매수 둘다 버티기로 일관을 하며 관망하는 것이 요즘의 시장동향이라고 표현하는게 더 정확

할 것 같군요.

귀신조차도 모르게 안개로 자욱한 부동산 시장의 향배 속에서 누가 귀신을 이길지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

Ps: 다음글이 올해의 마지막 글이 되겠군요. 다음에는 “두배로 돈 벌기”에 대해서 올해 마지막 글을

남기도록 하겠습니다.

 

출처:모네타/김현정(elly0526)