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[스크랩] 부동산 경.공매 권리분석 총정리 |부동산노트
2008-01-25 15:30
http://blog.drapt.com/minys/2413571201242619948 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
부동산 경.공매 권리분석 총정리
권리분석의 개념 권리분석의 목적 권리분석을 위한 공부 열람  공부 등 확인 입찰참가에 앞서 아래의 공부(공적장부)등을 열람하여 기본적인 물건현황 및 권리내용을 파악하여야 한다.[열람하여야 할 공부]
반드시 필요하다. | ||||||||||||||||||||||||||||
등기부 구성 등기부 주요권리 | 소유권보존등기 소유권을 보존하기 위한 등기로서, 미등기의 부동산 소유권을 처음으로 등기부에 등재하는 것을 말한다. 가등기 부동산 물권 또는 임차권의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려 할 때 또는 그 청구권이시기부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정될 것일 때 그 본등기의 순위보전을 위하여 하는 것으로예비등기의 일종이다. 가등기의 효력은 (1)그 자체로는 완전한 등기로서의 효력이 없으나 후에 요건을갖추어 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로, 결국 가등기를 한 때를 기준으로 하여 그 본등기의 순위가 확정된다는 본등기순위보전의 효력과, (2)본등기 이전에 가등기가 불법하게 말소된 경우에 가등기명의인은 그 회복을 청구할 수 있는 가등기자체의 효력(청구권보존의 효력)이 있다.⇒ 등기부상 소유권이전에 관한 가등기가 되어 있는 경우, 그 가등기가 담보가등기인지 아니면 순수한소유권이전청구권보전을 위한 가등기인지는 등기부에 나타난 사실만 가지고는 구별 할 수 없으며,또한 담보가등기인 경우 피담보채권의 유무와 그 액수를 알 수 없다. 담보가등기 채권담보의 목적으로 하는 가등기를 말한다. 가등기란 부동산 물권 또는 임차권의 변동을 목적으로하는 청구권을 보전하려고 하는 경우와 이들 청구권이 정지 조건부이거나 기타 장래에 있어서 확정될것인 경우에 본등기의 순서확보를 위하여 하는 등기이나 채권담보용으로 사용하는 것이 대부분이다.이에 따라 가등기담보등에관한법률이 제정되어 ‘담보가등기’를 법률로 정하게 된 것이다. 채권자가담보계약에 의하여 담보가등기를 하면 담보계약에 따라 담보권을 실행하여 목적부동산을 취득할 수 있다. 일반적으로 가등기는 순위보전의 효력만 가진 것으로 이해되나 담보가등기는 담보의 목적물이 다른채권자에 의해 경매에 붙여진 경우, 가등기담보권자는 가등기인채로 그 가등기의 순위를 가지고 우선변제권을 행사할 수 있다. 경매개시결정등기 채권자의 경매신청을 접수한 경매법원이 경매신청서 및 부대서류를 심사, 적법하다고 판단하여경매절차의 개시를 허가하는 법원의 결정을 말하며, 당해 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을의미한다. 압류 국가권력으로 특정의 물건 또는 권리에 대하여 사인의 사실상의 처분(소비 등) 또는 법률상의 처분(양도 등)을 제한하여 환가 할 수 있는 상태에 두는 강제처분을 말한다. 좁은 의미로는 국세, 지방세, 공과금 등의 체납 등 금전채권에 관한 강제집행의 제1단계로서 집행기관(압류관서)이 먼저 체납자 재산의 사실상 또는 법률상의 처분을 금지하고 이를 확보하는 강제행위이며, 압류 이후에도 체납세금을 납부하지 아니하면 공매처분을 통해 강제징수 할 수도 있다. 가압류 금전채권이 아닌 청구권에 대한 집행을 보전하거나 권리 관계의 다툼에 대하여 임시적인 지위를 정하기 위하여 법원이 행하는 일시적인 명령을 말하며, 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우를 대비하여 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상(現狀)을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차이다. 가등기가 등기접수일자부터 그 순위가 물권적으로 보장되는 반면 가압류는 확정판결을 전제로 유효한법률행위이다. 근저당권 계속적인 거래관계 즉, 당좌대월계약으로부터 생기는 다수의 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을말한다. 근저당권 채권최고액은 설정된 담보가액을 말하기 때문에 실제로 대출 받은 금액 보다는 20-30%많게 설정하고 있으며, 제3자에게 대항할 수 있는 최대한도의 채권액을 의미하며, 최고액을 넘는채권은 우선변제 대상이 아니며 근저당권 실행비용도 제외된다. 하지만 보통 이자는 정책적으로 포함된다. 또한 위약금이나 손해배상도 최고액에 포함된다. 가처분 금전채권 이외의 권리보전을 위해서 해당 토지 및 건물에 가처분 등기를 한다. 토지 및 건물의 소유자가 함부로 매매하거나 담보설정, 임대 등 일체의 행위를 하지 못하도록 하는 채권적 가등기로처분금지의 효력이 있다. - 부동산 처분금지 가처분 : 매도자의 처분권한을 금지 - 점유이전가처분 : 명도소송의 사전절차로 점유자의 점유변경 권한을 제한 예고등기 예비등기의 한가지로써 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 이를 제3자에게 경고하기 위하여 소송법원의 촉탁으로 행해지는 등기를 말한다. 등기원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복의 소(패소한 원고가 재심의 소를 제기한경우 포함)가 제기된 경우 이를 등기부에 공시하여 거래를 하려는 제3자에게 그 소가 제기되었음을 알려 주는 역할을 하며, 수소법원(어떤 사건에 관한 판결절차가 과거에 계속 되었거나, 현재 계속하고있거나, 장차 계속할 법원)의 촉탁에 의하여 행하여지는 예비등기이다. |
등기부상 권리 중 인수되는 권리 기타 인수되는 권리 등기부 분석방법 | 우선 모든 등기부상의 권리를 시간 순으로 나열한다. 시간순 이란 접수일자를 기준으로 하되 날짜가 같으면 접수번호가 빠른 순서이다. 말소기준이 되는 권리를 찾는다. 말소기준이 되는 최선순위 권리를 찾는다. ※ 말소기준권리란 - 공매결과 말소되는 권리와 인수되는 권리가 있는데, 이걸 정하는 기준이 되는 권리 가 말소기준권리이며 등기부등본상 갑구, 을구 통틀어서 등기 접수순서대로 나열해서 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매기입등기, 담보가등기 등의 권리들 중 가장 먼저 등기된 권리가 말소기준권리가된다. 이 말소기준권리를 포함해서 그 이후에 등기된 것은 대부분 말소되고, 기준권리보다 먼저등기된 권리는 낙찰자가 인수하게 된다. 인수할 권리가 있는지 찾아본다. 말소기준권리 보다 늦으면 대부분의 권리는 말소된다.
※ 후순위 가처분의 경우에도 토지 소유자가 지상 건물에 대해 철거를 위한 처분금지가처분을 한 경우에 는 그 집행이 강제경매신청 기입등기 또는 담보권설정등기(말소기준권리) 이후에 이루어진 때에도매각으로 그 효력이 소멸되지 않는다. 따라서 이러한 가처분의 경우에는 등기부등본상에 기재되어 있는 가처분의 내용을 확인 후 입찰하여야 한다. | ||||||||||
주택임대차보호법 적용범위 전입세대 확인 방법 임대차 권리핵심 3가지 임차인의 종류와 효력 | 확정일자 없으나 대항력 있는 임차인(소액임차인이 아닌 경우)요건 : 인도(점유) 주민등록 ⇒ 배분요구 할 수 없으며, 매수자가 보증금 전액 인수 부담한다확정일자 받은 임차인요건 : 인도(점유) 주민등록 확정일자선순위권리 등기가 없는 경우⇒ 배분요구 할 수 있으며, 대항력을 주장 할 수 있다. - 배분요구시 : 전액 배분시에는 문제가 없으나, 일부금액만 배분 받고 잔여 보증금이 있는 경우 매수자가 인수 부담한다. - 대항력 주장시 : 매수자가 보증금을 전액 인수 부담한다.선순위권리 등기가 있는 경우⇒ 매수자(낙찰자)에 대한 대항력이 없으며, 확정일자와 다른 권리(설정등기일,법정기일 등)의 우선순위에 따라 배분된다. - 배분여부와 관계없이 임대차관계가 종료된다.(매수자에게 잔존 보증금을 청구 할 수 없다)소액임차인(확정일자가 늦거나 없는 경우)요건 : 인도(점유) 주민등록 일정금액 이하 임차보증금선순위권리 등기가 없는 경우⇒ 대항력이 있다. - 확정일자가 근저당권 등 타권리자의 등기일 보다 늦은 경우 : 1차로 소액보증금의 범위 내에서 최우선변제(배분)를 받으며, 2차로 나머지 임차금에 대해 확정일자와 근저당권 등 타권리자의 등기일, 법정기일의 순위에 따라 배분된다.: 그러나 1차(소액보증금), 2차(확정일자순) 배분금액으로도 임차보증금 전액을 충족하지 못하는 경우에는 잔존 임차보증금은 매수자가 인수 부담한다. - 확정일자가 없는 경우: 소액보증금의 범위내에서 최우선변제(배분)를 받고 나머지 임차보증금은 매수자가 부담하여야한다.선순위권리 등기가 있는 경우⇒ 대항력이 없다. - 선순위권리 보다 전입일자가 늦은 후순위 소액임차인은 소액보증금 범위 내에서 최우선변제를(배분) 받고 나머지 잔존 보증금에 대해 매수자(낙찰자)가 부담하지 않는다. [임차인 구분]
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주택임대차
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유치권 | 부동산 유치권의 의미 채권이 공경매 목적부동산 자체로부터 발생한 경우에 한하여 채권자가 채무자로부터 채권을 변제 받을 때까지 목적부동산을 점유(인도거절)할 수 있는 권리이다.유치권의 효력 1) 이해관계인으로서의 효력 - 낙찰기일까지 권리신고를 함으로써 이해관계인이 된다. 2) 배분순위 - 매수자(또는 그 승계인)에게 주장할 수 있을 뿐 배분절차에 참여할 수 없다. 3) 경매 실행권 - 배분을 받지 못하는 권리이나, 임의경매 신청의 절차에 준하여 경매를 신청할 수 있다. 그러나 경매 실행을 위해서는 유치권의 원인채권에 대한 확정판결/공정증서 또는 명백한 증거가 요구되는 것이실무의 예이다.4) 목적물 과실 수취권 - 유치권자는 채무자(소유자)의 동의를 받아 목적부동산을 사용/수익하여(임대/전대등) 그 수익금을 채권에 충당할 수 있다.공사대금 건축주(소유자)와 도급계약을 체결하고 건물을 신축, 증·개축하거나 또는 대수선하고 그 공사 대금을전액 변제 받지 못한 경우 공사한 자는 공사한 대금의 변제를 받을 때까지 그 건물을 점유하여 매수자를 상대로 유치권을 행사할 수 있다.주 의 유치권의 존부에도 각별한 신경과 주의를 요한다. 압류재산 공매물건의 경우 유치권 신고 내용을 직접확인하여야 한다. 물론 신고한 유치권이 성립요건을 충족하지 못하여 인정되지 아니하는 경우도 있지만 증거가 명백 하거나 명도소송에서 매수자가 패소하게 되면 유치권의 원인 채권액을 매수자가 부담해야 한다. 유치권의 실체적 존부에 대하여는 매수자의 확인 및 책임 사항으로, 다툼이 있을 시 매수자가 해결(합의/소송 등에 의한 해결)하여야 한다. | |
법정지상권 | 의 미 지상권은 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하는 권리로 등기부 을구에 지상권으로 등재가 된다. 그런데, 법에 의해 등기부 등재 및 당사자 사이에 설정계약이 없는 경우에도 건물의 철거를 방지하기 위하여 관련 법률의 규정이나 관습법상 인정되는 권리가 바로 법정지상권이다. 건물과 토지를 별개의 부동산으로 취급하는 현행법상 어떤 이유로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된경우 토지소유자에게 무조건 건물을 철거 할 수 있는 권리를 인정한다면 사회적 경제적으로 큰 손실이아닐 수 없다. 이런 연유로 당사자 사이에 어떤 계약이 없어도 일정한 요건이 되면 지상권이 성립된 것처럼 인정하게 되는데, 이것을 법정지상권이라 한다.성립요건 현행법상 어떤 조건이 구비되는 경우에 당연히 성립하는 지상권을 법정 지상권(法定地上權)이라 하는데 다음의 4가지 경우가 해당된다. 1) 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유였는데 건물에만 전세권을 설정한 후 토지 소유자가 변경된 경우⇒ 민법 제305조의 법정지상권(전세권을 위한 법정지상권)  ☞ 이때, 건물소유자 甲은 법정지상권을 취득하며 丙에게 법정지상권을 주장 할 수 있다. 2) 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유였는데 어느 한쪽 또는 양쪽에 저당권이 설정된 후 저당권의 실행으로(경매) 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우 ⇒ 민법 제366조의 법정지상권(경매실행에 의한 법정지상권) ☞ 이때, 건물소유자 甲은 법정지상권을 취득하며 丙에게 법정지상권을 주장 할 수 있다. 단, 저당권설정 당시 지상에 건물이 있어야 한다 (대법원판례 1995.12.11, 95마1262) ☞ 이때, 丙이 건물을 소유하게 되면 토지소유자 甲에 대한 법정지상권이 성립한다. 3) 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유였는데 그 토지 또는 건물에 대하여 담보권의 실행을 통해 소 유권을 취득하거나, 담보가등기에 기한 본등기가 행하여진 경우.⇒ 「가등기담보등에관한법률」에 의한 법정지상권 ☞ 이때, 건물소유자 甲은 丙에게 법정지상권을 주장 할 수 있다. 4) 토지와 입목이 동일인의 소유였는데 경매 기타의 사유로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우⇒ 「입목에관한법률제6조」의 법정지상권 ☞ 이때, 임목소유자 甲은 낙찰자 丙에게 법정지상권을 주장 할 수 있다. 관습법상 법정지상권 동일인에게 속했던 토지와 건물 중 어느 일방이 매매 또는 일정요인에 의하여 각각 한편이 소유를 달리하게 된 때 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물 소유자가 당연히 취득하게 되는 법정지상권.이는 현행법이 인정하는 법정지상권(민법 305 ①·366, 입목에 관한 법률 6)과 달리 판례에 의하여 인정된다. 토지 또는 건물 중의 어느 한편에 제한물권(전세권 또는 저당권)의 존재를 전제하지 않는 점에서통상의 법정지상권과는 다르다. 요건1) 토지와 건물이 동일소유자에 속하여야 한다.(건물소유가 원시취득일 필요는 없고, 처분될 당시 동일소 유자이면 족하며, 미등기 또는 무허가 건물이어도 무방하다.)2) 토지와 건물 중의 어느 한쪽이 매매, 증여, 공경매 등으로 그 소유자가 각각 다르게 된 경우이어야 한 다.3) 건물철거의 특약이 없어야 한다. 법정지상권의 범위 해당 건물의 대지에 한정되는 것은 아니고 건물을 이용하는데 필요한 한도에서 해당 대지 이외의 부분에도 미친다.법정지상권의 지료 청구 당사자의 합의가 성립하지 않을 때는 당사자의 청구에 의하여 법원이 결정한다. | |
분묘기지권 | 의의 관습법상 법정지상권의 한 유형으로서 타인의 토지 위에 분묘를 소유하기 위하여, 그 토지를 사용할수 있는 물권이다.일반지상권과의 차이점 - 분묘의 소유 - 시신의 안장이 있어야 하며, 등기는 불필요함. - 그 분묘를 소유할 수 있을 뿐, 새로운 분묘를 설치할 수 없다. - 존속기간은 관리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 동안 존속한다. 성립요건 타인의 토지 내에 그 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우 자기 소유의 토지에 분묘를 설치하였는데, 후에 그 분묘기지에 대한 소유권을 보유하거나 분묘를 이전한다는 특별한 약정이 없이 그 토지를 처분한 경우 타인 소유의 토지에 그 승낙 없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온·공연하게 그 분묘의 기지를 점유한경우효력 지상권과 유사한 물권- 분묘를 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 권리를 갖는다. 다만, 토지소유자는 분묘기지의 주변을 침범하여 공작물을 설치할 수 없다. 효력의 범위- 분묘를 수호하고 봉사하는 목적을 달성하는 범위에서 효력이 있다. 존속기한- 약정이 없을 때에는 그 분묘가 존속할 때까지이다. ※ 지료는 유상이 원칙이다. 다만, 명시적 또는 묵시적으로 무상의 합의가 있을 때에는 무상 이며, 시효 취득하는 경우에도 지료를 지급할 필요가 없다는 판례(대법원 1995.2.28. 선고 94다37912 판결 )가있다. | |
농지취득 | 농지의 정의 '농지'라 함은 전, 답, 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작또는 다년성 식물재배지로 이용되는 토지. 다만, 초지법에 의하여 조성된 초지등 대통령령이 정하는토지를 제외한다.농지취득자격증명 농지는 농지법 제6조 내지 제8조에 농사를 짓고자 하는자만 취득하도록 되어 있으며 또한 농지는 기존의 농사를 짓고 있는 자나 처음 취득하는자 모두 농지취득자격증명을 발급 받아야만 소유권이전이 가능하다.농지취득자격증명 발급대상 (지목 : 전, 답, 과수원 등) 지목이 임야인 토지라도 실제의 토지현상이 형질 변경되어 농작물이나 다년성 식물재배에 계속하여3년 이상 이용되는 토지는 농지법상 농지에 해당되어 농지취득자격증명을 발급 받아야만 소유권이전이 가능하다.발급신청 농지취득자격증명을 발급 받고자 하는 자는 농업경영계획서를 작성 하여 농지의 소재지를 관할 하는 시장·구청장 · 읍장 또는 면장에게 그 발급을 신청하여야 한다. (제8조2항) ※ 농업경영계획서의 내용 : 취득대상농지의 면적, 취득대상농지의 농업 경영에 적합한 노동력 및 농업 기계, 장비의 확보방안, 소유 농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 자의 경우에 한함)농지의 소유제한 농지는 농업인, 농업인이 되고자 하는 자, 농업법인만 취득하여 소유할 수 있도록 하고 있다(농지법제6조제1항). 다만, 2003.1.1부터 농지법 개정으로 위의 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 활용하여 여가 또는 취미활동으로 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하고자 하는 경우(이를 주말체험영농이라 함)에는세대별로 1,000㎡ 미만의 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않더라도 주말체험영농 목적으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득할 수 있도록 하고 있다(농지법 제6조제2항제2호의2, 제7조제3항, 제8조).농지의 소유상한(농지법 제 7조) 농업경영 목적으로 취득하는 경우는 농업진흥지역에 관계없이 제한이 없다. 상속의 경우 10,000㎡ 이하 8년이상 농업경영을 한후 이농한자는 당시의 소유 농지중에서 10,000㎡ 이하 도시민의 주말체험영농 목적으로 취득시 1,000㎡ 미만농지취득자격증명 발급 제외 농지 지목이 농지라도 도시계획구역안의 주거지역, 상업지역, 공업지역 또는 도시계획 시설예정지로 지정 또는 결정된 농지 ⇒ 토지이용계획확인서(예전 도시계획이 되어 있는 지역에는 '도시계획확인원'을, 도시계획구역 밖에 있는 지역에는 '국토이용계획확인서'를 발급해 주었으나 현재 토지이용계획확인서로 통합 발급된다)에서 확인한다. 도시계획구역안의 녹지지역, 개발제한구역 및 도시개발예정지구안의 농지로서 도시계획법 제4조의규정에 의한 토지형질변경허가를 받은 농지(참고로 농지법은 현황주의를 채택하고 있다.)의 경우농지취득자격증명이 필요 없다.자주 묻는 질문(Q&A) 주말체험 영농목적 농지 구입시 농지취득자격증명이 필요한가?⇒ 농지취득자격증명을 발급 받아야 한다. - 주말체험영농 목적의 농지라고 함은 세대별로 1,000㎡ 미만의 농지를 말하며 기존 소유농지와 주말체 험영농 목적으로 새로이 취득하는 농지면적을 합한 총 농지면적을 말한다. 따라서 기존에 매수한 농지면적을 뺀 나머지 면적내(1,000㎡ - 현소유 면적)에서 매수 가능하며 면적초과 시에는 기존 소유 농지를 포함하여 농업경영계획서 작성 제출해야 한다. 공유지분 취득시에도 자격증명이 필요한가?⇒ 농지취득자격증명을 발급 받아야 한다. - 공유지분은 전체가 아닌 지분권을 낙찰 받았으므로 지분에 대한 권리만 있습니다. 공유지분은 지적도 에도 별도 지분에 대한 구분 표시가 되어 있지 않는 관계로 위치 확인이 어려우며, 주말체험영농 목적으로 농지를 취득하는 경우에 농지취득자격증명발급요건에 소유권이 단독소유인가 공동소유인가를구분하지 않으며, 다만 해당 토지가 세대당 기존 소유농지와 새로이 취득하는 농지면적을 합한 1,000㎡ 미만이면 된다. 농지취득자격증명서를 발급받는데 소요되는 기간은?- 시·구·읍·면장은 농지법 제8조 제1항의 규정에 의한 농지취득자격증명의 발급신청을 받은 때에는 그 신청을 받은 날부터 4일(법 제8조제2항 단서의 규정에 의하여 농업경영계획서를 작성하지 아니하고농지취득자격증명의 발급신청을 할 수 있는 경우에는 2일) 이내에 적합한지의 여부를 확인하여 이에 적합한 경우에는 신청인에게 농지취득자격증명을 발급하여야 한다.<개정 2006.1.20> 주말·체험영농 목적으로 여러 곳의 농지 취득이 가능한가?- 도시민이 주말·체험영농 목적으로 농지를 취득하는 경우에는 여러 지역에 분사하여 취득하는 것이 가 능하다. 다만, 취득후 세대원 전부가 소유하게 되는 농지의 총면적이 1,000㎡ 미만이어야 한다.- 이 경우 세대별로 1,000㎡ 미만의 농지란 기존 소유농지와 주말체험영농 목적으로 새로이 취득하는 농지면적을 합한 총농지 면적을 말한다(농지법시행령 제10조). 불법으로 형질이 변경된 농지의 경우 농지취득자격증명발급 가능한가? - 불법으로 형질 변경한 부분에 대한 복구가 필요하며 현 상태에서는 농지취득자격증을 발급받을 수 없 다. 지목이 전(밭)이나 현재 묵전인 경우 농지취득자격증명발급 필요한가?- “묵전”이란 소유자가 밭을 가꾸지 않고 묵힌 것으로 이 경우에도 농지취득자격증명은 필요하다. 농지취득자격증명을 발급받지 못한 경우 입찰보증금 반환 가능한가?- 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 원칙적으로 소유하지 못하도록 하고 있으 며, 또한 농지는 기존의 농사를 짓고 있는자나 처음 취득하는자 모두 농지취득자격증명을 발급 받아야만 소유권이전이 가능하다.(농지법 제6조 내지 제8조)- 농지취득자격증명을 발급 받지 못하여 소유권이전등기를 할 수 없는 경우라고 하여도 매각결정이 취소 되지 않으며 입찰보증금 역시 환불 하지 않는다.(입찰보증금은 국고로 귀속) - 그러므로 입찰에 참가하기 전에 반드시 입찰자 본인이 농지취득자격증명을 발급 받을 수 있는지 확인 해야 한다 농지취득자격증명신청을 반려하는 경우?- 신청대상 토지가 농지법 제2조제1호의 규정에 의한 농지에 해당하지 아니하는 경우 - 신청대상 농지가 자격증명을 발급 받지 아니하고 취득할 수 있는 농지인 경우 - 신청인의 농지취득 원인이 자격증명을 발급 받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 것인 경우 - 신청대상 농지가 농지법을 위반하여 불법으로 형질을 변경한 농지인 경우 |
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