2006-12-15 12:46
http://blog.drapt.com/min00922/1430551166154403763 
자료출처 : 부동산 투자의 Happy Analyst 김인만 ^^
원문출처 : http://blog.drapt.com/imgrid
오늘 파이낼셜신문에 오산명품신도시 유력 기사가 나왔습니다.
기자도 나름대로의 근거를 가지고 기사를 썼겠지만 충분히 타당성있는 이야기임에는 틀림없습니다. 물론 최종발표가 안나서 추측성기사고 제글또한 개인의견을 적은 주관적인글이니만큼 심각하게 생각할 필요도 없으며 그냥 참고용일뿐입니다.
실제로는 다른곳이 선정될수도 있습니다.
오산명품신도시 타당성과 향후 발전방향축에 대하여 한번 논해볼까합니다.
남부후보지중 화성봉담/향남,용인동부,광주등 유력후보를 제외하고 왜 오산이 유력할까요?
1. 왜 오산인가?
1) 경기도 명품신도시의 조건
가. 서울에서 40~50km거리의 제2외곽순환도로
나. 자족기능
다. 인근지역발전 주도
물론 다른후보지도 만족하지만 오산도 이 3가지 조건을 다 만족합니다.
2) 교통여건
가. 경부고속도로
경부고속도로축은 대한민국의 중심허리축이며 발전축입니다.
강남,분당,판교, 용인 수지/죽전/상갈/보라, 광교,흥덕,영통,동탄 모두 대한민국 최고의 도시입니다.
나. 제2외곽순환도로
수도권의 미래개발축이자 발전한계선이라고 봅니다.
제2외곽순환도로를 기점으로 오산은 다시한번 비상이 가능합니다.
다. 오리-오산 지하철
이야기가 나오고있지만 아직 구체적으로 나온것은 없습니다.
아마도 오리-동탄-오산노선이 언젠가는 나올수밖에 없으며 오산신도시가 확정되면 본격 논의될것이라 생각합니다.
3) 자족기능
동탄신도시는 삼성반도체입니다. 오산은 LG전자입니다.
현재 오산IC아래에 LG전자 평택공장이 있습니다.(행정구역이 평택이지 오산에 가깝죠)
그리고 최근 신문을 보신분은 아시겠지만 수도권공장증설발표가 있었습니다.
바로 오산(LG전자), 화성(한미약품), 김포(팬택/워크아웃으로 물건너가지않을까 싶습니다.), 안성(일동제약)입니다.
정부나 경기도가 이유없이 이지역에 허용하지는 않았다고 봅니다.
4) 오산시의 강력한 의지
오산시의 의지는 너무나 강력합니다.
현재 세교지구가 계획중이며 확대하겠다는 강력한 개발의지를 가지고있습니다.
해당 지자체가 계획을 하고 강력한 의지와 협조를 하는데 경기도나 정부에서는 너무나 쉽고 빠르게 진행할수있습니다.
정부에서는 지금 내년대선을 앞두고 집값잡기가 최고목표가 되어벼렸습니다.
빨리 공급확대발표를 해야하는 절박함이 있습니다.
5) 왜 다른후보지는 불리한가?
가. 화성 향남/봉담
2지구가 계획중이며 확장하여 명품신도시를 만든다해도 크게 손색이 없으며 화성시에도 이들지역에 대한 개발의지가 강합니다.
하지만 수도권중심축에서 조금 벗어나며 수요분산측면에서 좀 약할거같습니다.
또한 정부와 토공이 동탄확장을 강력히 원하고있으나 화성시의 반대로 계속 무산되고있습니다.
화성시는 화성의 균형개발, 난개발예방 명분하여 동탄확장을 반대하고 향남/봉담을 밀고있죠
이부분에서 바로 정부,경기도와 마찰이 예상되는 부분입니다.
계획까지 되어있는 동탄확장에 대한 정부안을 반대하는 화성시때문에 화성시가 요구하는 향남/봉담 신도시는 조금 힘들지않을까 싶습니다.
나. 용인동부
입지나 수요면에서 유망한 지역이며 용인균형개발차원에서도 좋은지역입니다.
제2 경부고속도로도 예정되어있습니다.
하지만 정부는 버블7의 용인이 신도시로 다시 상승하면서 수도권 집값불안의 요소를 제공하고싶지않을것입니다.
지금 정부가 바라는것은 집값안정입니다.
또한 상수도보호구역,그린벨트해제등의 조치가 필요한만큼 빠른추진은 힘듭니다.
다.
다. 광주
입지며 수요는 좋습니다.
하지만 상수도보호구역,그린벨트해제등의 조치가 필요한만큼 빠른추진은 힘듭니다.
정부와 경기도는 빠른 공급확대를 원합니다.
라. 이천
이천시는 하이닉스배후단지가 있으며 제2외곽순환도로가 예정되어있지만 수요분산면에서 접근성이 떨어집니다.
최근 신문에 이천시에서 소신도시 추진한다는 기사가 나왔습니다.
이는 명품신도시가 힘들어졌다는 반증입니다. 이천시 자체적으로 개발을 해보겠다는 의미입니다.
또한 하이닉스수도권공장증설허용이 무산된것도 하나의 의미가 있을거같습니다.
2. 향후 발전방향
오산명품신도시가 건설되면 오산시 전체뿐만 아니라 수도권 남부의 거대한 새로운 축이 형성됩니다.
판교-분당-죽전-동백-보라/공세축과 동천/상현-광교-흥덕- 영통-동탄-오산축의 큰 두개의 축이 형성됩니다.
현재는 경부동부쪽축인 판교-분당-동백-보라/공세축이 더 우세합니다.
하지만 5년이 지나면 서서히 경부서부축이 동등하거나 우세할수도 있는정도로 성장할 것입니다.
특히 동탄신도시와 동탄확장, 오산신도시는 하나의 큰 메가로폴리스라고 봐야하며 모두 합해서 800만평이상의 신도시가 되는것입니다
앞으로 새로운중심축인 경부서부축을 주목해야하는 이유입니다.
3. 주목해야할 지역
1) 오산
오산전체가 수혜지역이 될것입니다.
하지만 그중에서도 세교지구 인근인 양산동 오스카,수청동 주공/우미/대우,가수동 주공/오스카 일대가 큰 수혜지역이 아닐까 싶습니다.
2) 화성 병점
병점도 수혜지역입니다.
병점아래쪽부터 개발이 될거같습니다. 세교지구 대폭확대개발이라고 봐야할거같습니다.
병점중에서도 우남드림밸리,성호,한일,두산,한신,신창1차가 수혜지역일듯 싶습니다.
3) 동탄신도시
동탄신도시 남쪽확대로 봐도 무방할거같습니다.
시간의 문제지 동탄동쪽확대도 가능하며 북쪽 곡반정/서천지구 개발도 예정되어있고 동쪽은 병점과 병점복합타운 태안3지구개발등이 진행되고있어서 동탄은 동서남북이 모두 확장이 가능한 명실상부한 남부신도시의 중심이 될듯 싶습니다.
특히 오산명품신도시는 동탄중에서도 1차지역(서해,경남,쌍용,신도,월드..)이 조금더 영향을 받지않을까 싶습니다.
4) 경부동부축(광교신도시,영통,흥덕,동탄,병점,오산)
크게보면 모두 수혜지역이며 용인동천부터 오산까지 하나의 큰 흐름이 형성된다고 봅니다.
물론 시간은 많은 시간이 걸리겠지만 새롭게 형성되고있는 큰 흐름축을 주목할 필요는 충분합니다.
부족한 글을 읽으시느라 감사합니다.
주관적이고 개인적인 글이니 만큼 다순참고만 하시기 바라며 혹시나 견해차가 있어서 마음이 상하신분들이 계시다면 이해해주시기 바라며 사과드립니다.
감사합니다.
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