이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 9호선 1단계 구간(개화~김포공항~신논현)이 착공된지 7년 6개월만에 5월말 개통되는 것을 계기로 부자들을 통해 역세권 부동산 투자법을 배워봅니다.

부자들의 역세권 투자법

먼저 부자들의 역세권 부동산 투자 사례 2가지를 소개합니다. 먼저 IMF시절입니다. 김동길씨(54세)는 1997년 11월 IMF사태가 터지고 나서 아파트 등 부동산 가격이 폭락하기 시작하면서 평소에 사기 힘든 좋은 물건들이 급매물로 쏟아지는 걸 지켜봅니다.

이때 김씨는 1998년 1월 상가빌딩을 매입하기로 결심합니다. 가능한 가장 싸게 매입하기 위해 법원경매로 낙찰받기로 했습니다. 마침 청담동 5층 상가빌딩을 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가) 62%에 낙찰받았습니다.

이후 98년 하반기부터 부동산시장이 살아나기 시작하면서 낙찰가율이 2000년에는 90%까지

치솟았습니다.

김씨는 매입한 상가빌딩을 임대하다 1999년 서울지하철 7호선 청담역 개통을 앞두고 리모델링을 했습니다. 2000년 상반기에 7호선이 1, 2단계로 나눠 완전 개통후 임대수요가 크게 늘어나면서 임대료는 물론 리모델링으로 자산가치도 크게 올라 불과 2년만에 세 자릿수의 투자수익률을 기록했습니다.

홍지수씨(59)는 말도 많고 탈고 많았던 분당선 연장선 선릉~삼릉공원~왕십리 구간이 2004년 11월 착공됐다는 소식을 들었습니다. 그래서 2005년부터 강남구간 역세권 부동산을 알아보던 중 삼릉공원 사거리 삼릉공원역(가칭) 역세권에 위치한 논현동 연립주택이 가시권에 들어왔습니다. 더욱이 삼릉공원역은 9호선 2단계 구간이 개통되면 더블 역세권이 되기 때문에 금상첨화였습니다.

집주인 하나하나를 설득해 전체를 통으로 매입하는 과정이 너무 힘들었습니다. 결국 2006말까지 매입을 완료하고 바로 빌라를 헐고 2008년초에 상가빌딩을 건립, 임대사업을 하고 있습니다.

요즘 홍씨는 힘들었던만큼 보람(투자수익)도 클 것으로 기대하고 있습니다. 오는 2011년 12월 분당선 삼릉공원역이 개통되고 지난해 12월 착공한 9호선 2단계(신논현~삼릉공원~종합운동장) 구간도 이르면 2012년에 개통되기 때문입니다.

중산층의 역세권 투자법

지하철 개통으로 인한 역세권 부동산은 통상 3단계로 가격이 상승합니다. 노선 발표단계, 착공 단계, 개통 단계 등으로 나눌 수 있습니다.

여유자금이 많지 않은 보통사람이 노선 발표단계에 최대 10년 가까이 기다리며 장기 투자하기란 현실적으로 불가능합니다. 따라서 역세권 주택에 가치투자를 할 경우 착공 이후로 투자시기를 늦출 수밖에 없습니다.

9호선 역세권 단지는 앞으로 2단계 구간 역세권은 물론 1단계 역세권도 충분히 매입할 가치가 있다고 봅니다.

1단계 구간 역세권 단지의 미래가치는 앞으로도 높습니다. 미래가치는 결국 2단계, 3단계 구간이 개통하는 시점에 따라 가격(시세)으로 현실화될 것입니다. 매입타이밍을 잡는데 핵심은 2단계가 개통하기전에 매입하는 것입니다. 늦어도 2011년까지 매입하는게 좋습니다.

2단계 구간도 마찬가지로 2011년까지 매입하겠다는 생각으로 지금부터 시장조사에 나서면 될 것입니다.

9호선은 1단계 구간이 이달 개통되고 지난해 12월 착공된 2단계 구간(신논현~종합운동장)이 이르면 2012년까지, 종합운동장에서 방이동으로 이어지는 3단계 구간이 오는 12월 착공, 2014년 완공될 예정입니다. 역은 2단계 구간이 5곳, 3단계 구간이 7곳입니다. 2012년에는 김포공항역에서 9호선과 인천공항철도가 환승될 예정입니다.

지하철 노선이 발표되고, 착공돼 공사를 하고 그리고 개통이 되면 집값이 상승한다는 것은  상식입니다. 하지만 역세권 단지를 개통하기 전 투자하는 사람은 실제로 많지 않습니다. 

그 이유는 우선 자금여력 때문일 수 있습니다. 하지만 부동산으로 부자가 되기 위해선 자금이 부족하다는 이유로 수수방관하기 보다는 시장조사를 통해 절실히 필요하고, 투자할 가치가 있다는 사실을 입증하고 투자하는 게 중요합니다.

예를 들어 자산이라곤 집 한 채밖에 없다고 하더라도 개통이후 수요가 늘어나 가격이 오를 것으로 판단된다면 집을 팔고서라도 역세권 단지로 미리 이사를 가는 실행력이 필요합니다. 분양권이라면 매입하고 월세를 살 각오라도 해야 합니다.

재테크 책 수백권을 읽기보다는 단 한번의 투자 성공 또는 실패 스토리를 만들어가는 것이 중요합니다. 개통이 코앞에 왔으니 이미 늦었다고 생각하지 말고 반드시 9호선 역세권 투자처를 찾아내겠다는 마음가짐으로 지금 바로 시장조사를 하세요.

여담이지만 지하철 개통 구간중 유독 9호선 역세권(강서권과 강남권을 직선으로 잇는 노선)만 집값이 크게 상승한 것은 강남 집값이 급등한 것과 밀접한 관련이 있습니다. 집값 하락이 장기화될 것으로 기대하다 2009년 들어 각종 규제정책이 완화되고 미국 경기가 연착륙 움직임을 보이자 강남을 선호하는, 구매력 있는 수요자가 본격적으로 매수에 나섰기 때문입니다.

주변에서도 무리해서라도 강남에 집을 사서 이사하는 사람들이 있더군요. 강남 집값이 하락하기를 기다렸지만 올 들어 상승세로 돌아선 데다 재건축 규제로 강남 신규 분양 물량도 씨가 말라 9호선 역세권 기존아파트(실수요자)나 강남 재건축단지(투자자)를 매입한 것이지요.