2010-01-16 20:25

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자료출처 : 김인만의 부동산 전문가클럽 아투

원문출처 : http://blog.drapt.com/imgrid/2894141263597035933

기사원문

 

 

2010 투자의 급소, 망원 유도정비 구역

 

2008년 말 미국발 금융위기로 시작된 부동산 시장의 침체는 거래량 약화를 가져왔고 이러한 상황은 재건축으로 인한 반짝 상승 이외엔 일반 주택 시장의 거래 침체는 2010년 초까지도 계속되고 있다.

 

2010년은 경기 회복에 따른 부동산 경기도 본격적인 회복 궤도에 오를 것으로 기대되지만 무작정 낙관만 할 수는 없는 상황으로 경기가 회복 된다고 해도 부동산 시장의 자금 유입이 본격화 되기 위해서는 시일이 더욱 소요될 수 있기 때문이다.

 

또 IMF 이후 계속된 부동산 시장의 상승과 하락을 몸소 체험하며 경험이 풍부해진 수요자들이 예전처럼 감으로만 의지해 투자하던 시대는 지났다는 점에서 철저한 블루칩 지역 및 개발 호재 위주로 자금이 몰릴 것이 분명하다.

 

2010년 부동산 시장의 블루칩으로 꼽자면 사업 진행이 하나 둘씩 가시화될수록 몸값을 더욱 높여가고 있는 강남권 재건축과 광교신도시의 분양 열기는 올해도 계속 될 것으로 보이며 제1, 2차 보금자리주택과 위례신도시, 은평뉴타운 상업지구 개발, 가재울뉴타운의 대규모 신규분양 등이 주목 받을 것으로 보인다.

 

또 재개발 참사의 아픈 기억을 가지고 있으나 올해 사업 속도를 더욱 낼 것으로 보이는 용산과 한남뉴타운 등도 주목해 볼 지역으로 꼽을 수 있겠다.

 

하지만 무엇보다 서울시의 한강변 일대 초고층 재건축 및 정비구역 개발 사업은 국가 및

지자체의 힘을 얻어 이루어지는 사업인 만큼 개별사업으로 진행되는 사업보다 그 규모 및

안정성, 투자가치 측면에서 충분히 매력 있는 투자처라는 점은 부정할 수 없을 것이다.

 

2010년은 재개발, 재건축 시장에 대한 기대감이 한층 커질 것으로 전망되는데 이는 작년 부동산 시장의 위축으로 2008년 말에 시행된 규제 완화 대책인 투기과열지구 해제 및 재건축 규제완화(소형평형의무비율 완화, 및 임대주택건설 폐지), 용적률 규제 완화 등의 대책이 경기침체에 따른 수익성 악화라는 커다란 난제에 직면하여 사업의 더딘 진행으로 큰 실효를 거두지 못했다는 점에서 경기가 회복되는 올해 들어 본격적으로 시행될 것으로 보이기 때문이다.

유도정비구역으로 지정된 4개의 구와 서울시 주택 가격을 비교하여 살펴보면 2008년 10월까지 상승세를 타던 서울 지역의 주택시장이 서브프라임 모기지로 촉발된 경기침체의 영향으로 가격 조정을 겪었으나 유도정비구역이 발표된 2009년 3월 이후 지속적인 상승세를 나타내는 것을 알 수 있다.

 

이는 서울시 재건축단지의 상승 패턴과 비슷한 것을 알 수 있는데 이러한 점은 위 지역을 투자처로 인식한 수요자가 유입되었다는 점을 반증해주는 것이다.

 

마포구 또한 2008년 말 대비 약 4%에 가까운 상승률을 나타냈는데 서울지역이 약 2.5%가량의 상승률을 나타냈다는 점에서 아직까지 유도정비구역 지정에 따른 시세 선 반영 폭이 크지 않다는 점은 접근 가치를 더욱 높일 것으로 기대되는 대목이다.

 

서울시의 한강변 정비사업 발표에 따른 한강변 르네상스 개발은 시일을 두고 시행 될 서울시의 주요 정책 사업인 만큼 단기적인 시세차익을 노려 접근하기 보다는 재개발 구역과 정비구역을 중심으로 실수요 측면에서 접근하는 것이 투자 수익을 더욱 높일 수 있는 방안이라는 점은 염두 해 두어야 할 것으로 보인다.

 

따라서 본 글에서는 유도정비구역으로 지정된 망원동 지역의 급매물과 향 후 재개발 진행 시 투자금 등을 알아보고 매물 선점을 위한 향 후 투자가치 등에 대해 집중적으로 조명해 보도록 하겠다.

 

[입지분석]

 

마포구는 상암DMC, 합정균형개발촉진지구, 아현뉴타운 등으로 이어지는 복합 개발을 토대로 여의도, 강남에 버금가는 서울 서북권의 중심지로 도약을 준비중인 지역이다.

 

또 마포대교에서 성산대교까지 한강 서북쪽을 둘러싸고 있어 지역에 따른 안정적인 한강 조망권이 확보된다는 점에서 환경 편의 시설 확충에 따른 주거 선호도도 꾸준히 높아지고 있는 상황이다.

 

마포구 일대의 주요 개발 호재로는 한강변 르네상스 개발에 따른 망원동일대의 개발과 개통한 경의선, 신공항철도, 상암DMC조성, 합정동 419번지 일대 균형발전촉진지구, 아현뉴타운및 상수, 현석, 용강 재개발, 공덕역세권개발, 광흥창 역세권 개발 등이 있다.

 

유도정비구역으로 지정된 망원동은 동서남북으로 업무지구와 인접한 핵심 주거지로 급부상할 가능성이 높은 지역으로 합정 균형발전촉진지구와 인접하며 사업지의 서측으로는 가재울뉴타운, 수색증산뉴타운, 동측으로는 아현뉴타운의 개발 등 개발 압력이 높아지고 있는 지역이다.

 

망원동은 그 동안 마포구의 높은 개발 압력에도 불구하고 직접적인 마포 개발권 등의 개발호재에서 빗겨나 있었다는 점에서 이번 한강변정비사업은 망원동의 중, 장기적인 호재라고 볼 수 있다.

 

또한 입지적으로 서울 서북권의 중요한 개발 축을 담당하는 상암DMC와 합정균형발전촉진지구의 연결고리로서 위치적 이점을 가지고 있다는 점에서 향후 대흥, 상수, 합정, 망원, 상암에 이르는 개발 축의 중심이 될 가능성이 높다.

 

[일반아파트 매입가치]

현재 망원동의 아파트 3.3㎡당 평균가격은 1399만원 가량으로 상암동의 2261만원과는 약 862만원 가량 차이가 나는 것으로 나타나고 있다.

 

상암동과 인접해 있음에도 불구하고 그간 낙후된 지역으로 주목 받지 못했던 이유와 함께 개발 중심축에서 밀려나 있었던 점과 신규단지가 적다는 점이 이러한 가격 차이를 불러온 것으로 풀이된다.

 

실제로 망원동과 인접한 합정동, 성산동 등도 망원동과는 300만원 가까운 아파트 가격 차이를 보이고 있다는 점은 신규 입주 아파트를 고려하더라도 큰 차이임은 분명하다.

 

지역적으로 망원동 일대는 아파트 단지 보다는 빌라 및 단독주택을 중심으로 이루어져 있어 500가구 이상의 대단지는 전무한 상태다. 따라서 시세 선도단지의 부재에 따른 아파트 가격이 상당히 낮게 평가되어 있다는 점을 알 수 있다.

 

또 주변 지역이 낙후된 빌라 및 다가구가 산재해 있는 것도 시세 상승의 걸림돌로 작용했다고 볼 수 있다. 월드컵 경기장 조망과 한강 조망이 가능한 대림2차의 경우도 1470만원 가량의 시세가 형성되어 있는 점을 고려했을 때 주변지역 대비 저평가 되어있는 지역이라는 점은 참고해야 할 것이다.

 

다음은 망원동 지역에 실제로 거래되는 급매물을 위주로 살펴보도록 하겠다.

 

※ 망원동 아파트 급매물

* 2009년 1월13일 기준 급매물 가격임 (연락처 : 02-3141-0033, 02-332-4114)

 

현재 망원동 지역은 유도정비구역으로 지정 된 이후 꾸준히 오른 상황이지만 연말을 지나면서 거래량 감소에 따라 서서히 급매물도 나오고 있는 상황이다.

망원동 아파트의 급매물들을 살펴보면 대체로 현재 평균시세 대비 약 5~10%가량 빠진 매물들이 나오고 있으나 거래량 감소에 따른 가격의 소폭 하향 조정이지 실질적인 급매물들이 많지는 않다.

 

대림1차의 2억8000만원 가량의 급매물 가격 수준은 2009년 4월인 유도정비구역 발표 직후의 가격 수준으로 매입가치가 높을 것으로 현재 3억원 초중반에 수준에 거래된다는 점에서 가격 경쟁력을 갖춘 것으로 보여진다.

위의 그래프는 망원동 대림2차와 일신휴먼빌76㎡의 2008년 1월 이후 거래된 실거래가를 중심으로 살펴보면 현재 나온 급매물 가격이 일반적인 거래 가격 보다 약 2000만원 가량 낮은 가격에 매입 가능 한 것으로 보인다.

 

또한 2008년 중 후반까지 하락세를 겪은 이후 반등 분위기라는 점을 봤을 때 경기 회복과 발전 가능성 등을 살펴 봤을 때 중소형 급매물은 가격 경쟁력을 갖춘 것으로 판단된다.

 

전세 동반 매입시 1억~2억원 가량으로 매입 가능한 단지가 많다는 점에서 투자가치를 고려한 접근도 가능할 것으로 보여 가격이 상당 수준 저 평가된 망원동 내의 중소형 위주의 급매물을 우선적으로 검토해봐야 할 것으로 보인다.

 

[재개발 지분 매입가치]

 

※ 망원동 유도정비구역 재개발 지분매입가격 및 예상 총 투자금

* 아현뉴타운 조합원 분양가 고려하여 산정한 것임

* 79㎡ 배정 시 3.3㎡당 조합원 분양가 1,350만원 가정

* 105㎡ 배정 시 3.3㎡당 조합원 분양가 1,450만원 가정

* 145㎡ 배정 시 3.3㎡당 조합원 분양가 1,650만원 가정

* 171㎡ 배정 시 3.3㎡당 조합원 분양가 1,800만원 가정

* 추가부담금 = 예상분양가 - 권리가액

* 총투자금 = 지분매입가 추가부담금

* 조합원 비례율 125% 적용

 

현재 망원동의 경우 유도 정비 구역 지정 이후 지속적으로 상승하여 3.3㎡ 당 2000만원을 넘고 있으며 소형 지분의 경우 3.3㎡당 3000만원 가량의 비용이 소요된다는 점에서 지분 매입가가 다소 높다는 점이 우려되는 상황이나 전략정비구역으로 지정된 합정동 매물은 3.3㎡당 4000만원이 넘어가고 있다는 점을 고려했을 때 중장기적으로 지분매입을 통한 프리미엄도 기대할 수 있을 것으로 전망된다.

 

비례율을 적용한 예상 추가부담금과 함께 예상 총 투자금을 고려했을 때 33㎡(10평)이상의

중소형면적대의 접근이 다소 유리할 것으로 전망되는데 다만 19.8㎡(6평)~7평 가량의 소형

지분은 매물도 많지 않을 뿐더러 이미 너무 많이 가격 상승을 보였다는 점은 투자를 염두

해두고 있는 수요자라면 고려해봐야 할 것으로 보인다.

망원동 예상 총 투자금을 고려한 주변지역과의 시세를 간단히 비교한 그래프를 살펴보면 소형 지분 매입 시 배정받을 가능성이 높은 66㎡(20평형)대의 지분 매입 시 투자금액 대비 주변지역과의 가격 비교 시 약 3억원대~4억원대 중반까지의 가격 형성으로 초소형 지분 매입시의 주변 지역과의 가격 경쟁력은 크지 않은 것으로 분석된다.

99㎡(30평형) 대의 경우 예상 총 투자금의 대략적인 가격은 5억원 대 초반인데 반해 합정, 덕, 상암동, 심지어 마포구 평균 수준도 5억 원대 중반에 미치는 것을 봤을 때 망원동 지역의 99㎡(30평형)대를 기대 할 수 있는 33㎡(10평형) 이상의 매물에 대한 접근이 좀더 유리할 것을 판단된다.

 

그래프를 통해 알 수 있는 점은 배정 면적대가 커질수록 주변지역 대비 가격 경쟁력이 세지는 만큼 현재 시점에서 너무 작은 소형 지분매입은 되도록 피하고 준중형 지분의 매입을 고려해보는 것이 좋겠다.

 

준중형 매물에 속하는 다가구의 경우 매물도 많지 않고 지분면적이 큰 주택이 주로 매물로 나오기 때문에 초기 지분 매입가격이 많이 든다는 점이 다소 부담될 수 있으나 현재 신축 빌라 등의 지분 쪼개기가 성행한다는 점을 고려했을 때 초소형의 매입은 추후 지분 배정 시 경쟁력이 약해질 것이 우려되므로 비교적 가용자금이 넉넉한 예비 투자자들은 안정적인 다가구 매입도 고려해 볼 수 있을 것으로 판단된다.

 

망원동은 대규모 단지가 없지만 소규모 단지가 산재하고 있어 유도정비구역 지정에 따른 대규모 중장기적인 접근으로 주택 공급 개발이 본격적으로 이루어지는 시점에서의 중,단기 투자금 회수 전략도 가능할 것으로 보인다.

 

다만 망원동의 특징은 시세 급등기나 급락기에도 상승, 하락폭이 크지 않다는 점에서 가시적 개발 계획이 수립 되기 이전 시점에서는 좀 더 신중한 접근이 필요할 것으로 판단되므로 장기적 관점에서 안정적인 투자 수익을 희망하는 수요자에게는 충분한 매입 가치가 있을것으로 판단된다.

 

가시적인 재개발 추진이 진행되기 까지는 기본계획수립부터 사업승인인가를 거쳐 착공에 이르기 까지 여러 절차와 기간이 길어질 수 있다는 점에서 레버리지 효과를 기대한 접근은 다소 위험성이 따를 수 있을 것으로 보이며 대출 등을 최소화한 순수 가용자금을 통한 접근이 투자수익을 높일 수 있다는 점은 염두 해 둬야 할 것이다.

 

따라서 망원동 유도정비구역의 접근을 희망하는 수요자의 경우 가용자금을 고려한 망원역 인근의 33㎡(10평)~49.58㎡(15평) 가량의 중소형 빌라 지분 또는 안정적인 다가구 매입도 고려해보는 것이 좋을 것으로 보이며 8평 미만의 소형 지분매입은 피하는 것이 좋겠고 아파트의 경우 입주 10년 미만 단지의 중소형 급매물을 우선적으로 고려하여 접근할 것을 권한다.

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