최근들어 경부축과 고가 아파트가 연일 하락세를 나타내는 와중에도 인천지역 아파트들은 꾸준히 상승하고 있습니다. 오늘은 인천 부동산 시장의 상승원인과 미래전망에 대해 알아 보도록 하겠습니다.

다른 지역의 부동산 시장이 침체를 거듭하고 있는 와중에도 인천지역만 상승하는 이유는 대략 세가지로 압축할수 있습니다.

첫째는 인천신도시 즉 송도, 청라, 영종 지역의 개발때문입니다. 즉 이 지역의 개발호재로 말마암아 아파트 가격이 폭등하고, 이 영향이 주변에 미쳐 다른 지역의 아파트도 상승세를 타고 있습니다. 인천신도시의 개발은 대략 2015년부터 2020년까지 진행될것입니다.

둘째는 재개발때문입니다. 즉 인천지역은 170곳 이상의 재개발 및 재건축 사업, 9곳의 도시재생사업이 추진되고 있습니다. 심한말로 하면 인천시내 거의 모든 지역을 개발하고 있다고 보면됩니다. 따라서 이 지역의 개발을 보고 수도권의 투자자들이 몰려 들고 몰려든 자금으로 인해 주변지역의 가격이 상승하고 있습니다. 또한 재개발로 인해 주택의 감소로 말미암아 전세난도 가중되고 있습니다. 도심재개발 사업은 대략 2014년 아시안 게임이 열리기전까지 마무리하려고 노력할 것입니다.

세째는 2014년 인천 아시안게임입니다. 이 아시안 게임으로 말마암아 각종 개발이 진행되고 재정이 투입되므로서 돈과 일자리가 증가하고 있습니다. 국고지원과 건설경기 활성화와 그에 따른 고용의 창출 그리고 다양한 규제완화가 인천지역에 경제에 활력을 불어 넣을것입니다.

 

이러한 이유로 인해 인천의 부동산 시장은 2013년까지는 약간의 부침을 겪으면서 지속적으로 상승할것으로 보여집니다.

 

그렇다고 인천의 부동산 시장이 항상 호재만 있는 것은 아닙니다.

 

첫째 과다한 물량 공급입니다.

 

현재 인천은 거의 모든지역이 개발에 휩싸여 있습니다. 오히려 개발되지 않는 지역을 찾는 것이 나을 정도입니다. 그 정도로 개발열기가 너무 뜨겁습니다. 하지만 현재 인천의 주택보급률은 전국 평균에 비해서도 높습니다. 작년의 경우에도 주택보급율이 110%를 넘었다는 통계도 있고 105%라는 주장도 있습니다. 어찌되었건 이미 주택보급율이 100%를 넘었다는 것입니다. 게다가 아시안 게임이 열리는 2014년 까지는 대략 20만 가구가 공급되고 인천경제 특구가 완성되는 2020년까지는 57만 가구정도가 공급된다고합니다. 따라서 인천으로의 엄청난 인구유입이 없는한 장기적으로 인천 주택시장은 폭락이나 장기침체는  불가피합니다.

 

둘째 일자리의 증가가 별로없습니다.

 

주택은 위와 같이 급속히 증가하는데 일자리의 증가는 이에 따르지 못할것으로 보입니다. 현재 인천에서 일자리가 늘수 있는 지역은 인천신도시외에는 뾰족한 곳을 찾기 힘듭니다. 따라서 인천경제특구는 그럭저럭 버틸수 있을지는 모르지만 다른 지역은 인천아시안 게임이 끝나면 부동산 개발의 감소로 인해 일자리가 급격히 감소하고 일자리가 없는 지역은 당연히 부동산 경기가 쇠퇴할것입니다.

 

세째 2013년 이전에는 매도하여야한다.

 

인천의 세가지 호재중 2가지는 대략 2014년 아시안 게임을 전후로 사라질것입니다. 따라서 투자자가 많은 재개발 사업과 아시안 게임을 보고 투자한 투자자들이 2014년 아시안 게임전에 발을 뺄것입니다. 일부에서는 2014년 이후까지도 긍정적으로보는 입장이 있으나 중국 올림픽전에 주식시장과 부동산 시장이 폭락한 경우를 살펴 보면 투자자들이 많이 있던 지역은 선매도를 할 가능성이 높습니다. 따라서 최소한 2013년 전에는 매도를 해야하고 어쩌면 2011년이나 2012년에 선매도를 해야할지도 모릅니다.

 

네째 주택가격이 유지될 가능성이 낮습니다.

 

실수요자라면 계속 거주하고 싶은분들도 있을것입니다. 하지만 인천 부동산 시장은 2013년 이후로는 지속적인 하락이나 장기적인 침체 또는 급격한 하락을 나타낼수 있습니다.  주택가격을 유지시키는 것은 주택을 사 줄 정도의 일자리가 있어야 하고 인구유입이 지속적으로 되어야 하고 과도한 공급이 없어야만합니다. 하지만 2013년 이후로는 인천 주택시장에 과도한 공급이 지속되고 인천신도시외에는 좋은 일자리가 많이 생기지 않고 인구가 증가한다고는 하지만 공급을 맞출만한 인구유입은 불가능할것입니다.

 

 

그렇다면 현재 시점에서 인천재개발은 투자가치가 있는지를 한번 살펴 보겠습니다.

 

현재 시점에 인천지역의 재개발 시세는 상당폭 상승해 있습니다. 요즘의 투자경향은 재개발의 단계에 따라 가격이 상승하는 것이 아니고 미래가치까지 초기에 일시적으로 모두 상승하고 있습니다. 따라서 이자및 제 비용을 모두 고려해 보았을때 투자가치는 없는 것으로 보입니다. 현재 시점은 어깨이거나 상투일 가능성이 높습니다. 따라서 현재 인천 지역의 부동산이 상승한다는 보도만을 보고서 투자를 할 시에는 단기 투자일 경우를 제외하고는 크게 낭패를 볼수가 있습니다. 따라서 신중을 기하여야 할것입니다.

 

이미 인천에 거주하고 있는 분이나 보상을 받은 분들은 가능하면 인천 부동산 시세를 면밀히 관찰하다 공급충격이 오는 징후가 보이면 인천지역을 떠나 주변을 매수하는 것이 좋을것입니다. 그대로 거주하라고 하기에는 공급충격이 너무큽니다.  (인천신도시 지역은 그럭저럭 버틸것입니다. )