2006-02-06 02:57

http://blog.drapt.com/meiching/81139162246970

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=358

연말을 맞아 부자노트에서는 2회에 걸쳐 2006년 부동산시장 투자 기회와 위험을 다루고자 합니다. 첫 번째로 2006년 부동산시장 투자 기회를 소개합니다. 2005년 한해는 규제일변도의 부동산정책에 시장은 너무 차가울 만치 냉정하게 대응했습니다. 정부나 기업이나 신뢰를 잃으면 아무것도 할수 없고 섣불리 해서도 안된다는 것을 보여줬습니다. 투자자 입장에서 2006년 부동산시장은 기회가 많은 한해가 될 것이라는 것이 제 생각입니다. 기회1: 소비회복 본격화 단순 도식화해서 주가, 부동산, 경기 및 소비 회복의 관계는 이렇습니다. 주가는 실물 경기에 선행합니다. 경기회복 전환점 기준으로 6개월에서 9개월 선행한다고 알려졌습니다. 부동산은 경기에 6개월~1년 후행합니다. 따라서 주식시장이 활성화되고 6개월이 지나면 경기가 침체를 벗어나 소비가 회복하면 6개월뒤 주택시장이 살아나고 다시 6개월뒤 토지시장이 활기를 띠는 것으로 보면 됩니다. 삼성경제연구소에 따르면 지난 2003년이후 2년간의 소비조정국면에서 벗어나 2006년부터 소비가 본격적으로 회복할 것으로 예상하고 있습니다. 내년에는 민간소비가 올해보다 4.9% 늘어날 것으로 보고 있습니다. 따라서 이 예측이 맞는다면 2006년 하반기에는 주택시장이 본격적으로 활성화될 것입니다. 기회2: 매수자 우위 시장 주택시장에서 매수자 우위 시장이 언제까지 지속될 것인가에 대해서는 논란의 여지가 많습니다. 하지만 체감할수 있는 매수자 우위 시장은 2006년 1분기(1~3월)에서 끝날 가능성이 높다고 생각합니다. 무엇보다 최근 소비자 행동이 이같은 주장의 주된 근거입니다. 여기서 매수자란 투자자도 포함돼지만 유효수요자에 무게를 둔 것입니다. 유효수요자란 구매력있는 수요자로 쉽게 말해 돈은 있는데 사는 타이밍을 고민하고 있는 수요자를 말합니다. 현재 주택시장을 보면 고수들의 선매수가 한차례 지나간 상황에서 유효수요자와 투자자의 급매물 매수가 시작됐습니다. 이어 유효수요자가 일반매물 매입에 나서면 2005년 7월부터 시작된 매수자 우위 시장은 짧은 ‘생애’를 마치게 될 것입니다. 매수자 우위 시장 기간에 대해서는 어차피 각자 판단을 해야겠지만 내집마련은 필수라는 점에서 무릎에 사는 혜안이 필요한 시점입니다. 기회3: 판교 파주 등 2기 신도시 분양 청약통장 가입자 특히 수도권 가입자에게 기회의 시간이 오고 있습니다. 판교신도시에서는 내년에 3월( 25.7평이하 7천6백80가구)과 8월(25.7평초과 4천9백42가구) 두차례에 나눠 모두 아파트 1만3천여가구가 분양될 예정입니다. 수도권 1순위자라면 무조건 청약해야 합니다. 자금여건이 되는 사람이라면 무조건 청약해야 한다는 것입니다. 파주 운정신도시에서도 주공이 1단계 사업지구에서 5천여가구를 시범분양할 예정입니다. 교하지구 입주(아파트 9천여가구) 등 입주물량이 풍부하지만 헤이리및 출판문화단지 등 문화 인프라가 좋고 경의선 복선화, LG필립스 파주 LCD산업단지 등 호재도 많아 일산 대체 신도시로 주목해야 할 것입니다. 기회4: 연기 공주 행정도시 토지보상 행정도시 합헌 판결로 이르면 오는 12월 15일부터 2006년 상반기까지 4조5천억원에 달하는 토지보상이 시작됩니다. 보상금이 대전시 2006년 예산안(2조7백47억원)에 2배에 달합니다. 2004년 토지 보상금 2조4천억원이 풀린 판교신도시 보상의 예를 보면 행정도시 보상금이 어느 부동산으로 쏠릴지 예측할 수 있을 것입니다. 판교의 경우 용인 분당을 중심으로 한 땅값과 집값(특히 대형 평형) 폭등에 보상금이 기여한 바가 큽니다. 유성구 대덕구 등 대전을 비롯해 아산 천안 등 충청권 대도시 분양권 및 재건축, 아파트 거래량이 급증할 것이며 가격도 큰 폭으로 오를 것입니다. 또 거래가 자유로운 비토지거래허가구역인 행정도시 인근 서천군 보령군 진천군 음성군 일대 토지와 대전 대지 및 상가 등에 돈이 집중 유입될 것입니다. 기회5: 혁신도시 및 기업도시 스타트 행정도시 합헌으로 우선 공공기관이 옮겨갈 혁신도시와 기업도시 건설이 본격화될 것입니다. 착공이 돼야 리스크가 대부분 사라지겠지만 현재로선 늦어도 2007년까지 착공 가능성이 높아 보입니다. 수도권과 충남을 제외한 11곳에 50만평 안팎 규모로 조성될 혁신도시에는 수도권 소재 1백75개 공공기관이 이전하게 됩니다. 정부는 오는 12월 15일까지 혁신도시 입지 선정을 완료하고 2006년 상반기 지구 지정과 하반기 보상을 거쳐 오는 2007년 착공, 2012년 완공할 계획입니다. 민간기업이 주도해 지방에 자족형 복합도시를 건설하는 기업도시도 시범사업지인 태안, 해남·영암, 충주, 원주, 무안, 무주 등 6곳이 2006년 하반기부터 순차적으로 착공에 들어갈 계획입니다. 혁신도시와 기업도시중 어디가 투자가치가 높을까요? 투자의 안전성과 사업의 지속성, 사업기간의 예측가능성 면에서는 혁신도시가 낫다고 봅니다.

1