2006-03-22 12:01

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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28153

	2005년 8·31 부동산 종합대책이후 단기적으로는 하향 안정세를 보이던 주택시장이 2006년 벽두부터 판교 주변 지역과 강남 재건축을 중심으로 다시 과열양상을 보이면서 8·31대책 이전 가격에 근접하고 있다.   분당과 죽전지역이 꿈틀하더니 대형평형위주의 수지 성복동부터 아래로 상현동 까지 판교 분양이 다가옴에 따라 연일 상승세다.   작년 상반기와 같은 분위기다. 용인 시세상승의 주역이라 평가 할 수 있는 죽전의 경우 2004년 하반기 일대 입주물량이 몰리면서 가격이 크게 빠지더니 2005년 새해가 시작되자마자 보정역 개통이후 전세가 반등을 신호탄으로 판교 분양일정 확정이라는 호재에 탄력을 받아 급상승을 했다.   올해 들어서 이 같은 분위기는 죽전에서 경부고속도로 건너편으로 마주보고 있는 수지일대에서 재현 됐다.   2005년 시세 추이를 살펴봤을 때 특히 8.31대책이후 급냉한 시장환경을 감안 수지일대는 계속 저평가 신호를 보냈었다.   위로는 판교 신도시 아래로는 광교신도시의 겹수혜를 받는데다가 당초 방안과는 달리 판교 신도시에 임대아파트 위주의 공급이 확정되면서 중대형 평형의 희소성이 예상돼 성복동 엘지빌리지 타운의 잠재가치가 급상승했기 때문이다.   이 같은 파급효과는 신분당선 개통예정지가 서서히 모습을 드러내는 가운데 판교 접근성이 좋은 동천동과 수지 최남단으로 가장 낮은 가격대를 보이던 상현동으로까지 이어 졌다.   작년 말 수지일대는 평균적으로 평당 8백만원선을 보이고 있었다. 장기적인 일대호재와 잠재 매수세의 미래 움직임을 예측 했을 때 일대 아파트 단지는 전체가 저평가 돼 있다는 평가가 내려져 하반기 추천 투자처 1순위는 수지 일대 급매물 이었다. 이 시기 많은 내집마련 수요자들이 전문가 상담실을 통해 수지 진입을 했다.   8.31 대책을 기점으로 수지일대 아파트의 시세 변동률을 살펴보면 다음과 같다.     현재 시세를 감안 하면 상담을 통해 내집마련이나 투자에 나선 모든 이들이 만족할만한 성과를 냈다고 볼 수 있다. 다만 판교 분양에 임박한 현 시점에 뒤 늦게 연일 요동을 치는 언론 기사를 보고 일대 접근을 고려하는 투자자들에게 계속 수지 물량을 추천 할 수 있을 지는 의문이다.   최근 부동산 시장은 2003년 10.29 대책이후 정부의 본격적인 규제가 시작되면서 예전과 같은 개발호재에 기댄 점진적인 상승보다는 일시적인 매수세 쏠림 현상으로 단기적으로 급등락을 하는 경우를 보여왔다. 정책과는 반대로 계속 발표되는 지역 호재와 시중에 풍부한 유동성이 시너지 효과를 내며 가지고 오는 결과였다.   따라서 이 같은 현상에 따라 시세가 빠르게 움직이는 지역 아파트의 경우 2~3개월 사이에 거의 주가와 같은 빠른 움직임과 환금성을 갖게 돼 결과론적으로 보면 과도한 양도세를 감안 하더라도 단기차익 실현이 가능 할 수 있다는 확신을 시장에 심어 주고 있다.   하지만 이런 관심지역의 접근은 시세가 요동을 치는 환경일수록 보다 신중하게 고려하고 여러 경로를 통한 객관적인 자문을 받아 접근해야 한다. 앞에서 말했듯이 지역에 확정된 호재 이외에 일시적인 매수세 쏠림에 의한 시세상승이 이뤄지기 때문에 단기적으로 급등된 가격은 시세 지지기반이 약한 경우가 많다. 즉 일시적으로 어느 정도 거품이 끼어 있다는 것이다.   결국 급상승기에서는 잘못된 시점에 추격매수에 나서게 되면 몇 개월 후 찾아오는 가격 조정기에 자칫 손해를 볼 확률이 크다는 것이다.     용인 수지의 경우를 살펴보자. 일단 현재 일대 아파트 시세상승을 견인하고 있는 원인을 파악해야한다.   첫째, 판교개발에 따른 기대감이다. 엄밀히 예기 하자면 분당에 대한 동경이 청약 통장을 활용 판교 진입을 북돋고 있는 가운데 당첨자에 몇 배에 달하는 낙첨자들로 일대 수요가 공급보다 앞지를 것이라는 예상이다.   둘째, 그동안 열악한 교통환경을 보이던 지역이 고속화도로와 전철 개통으로 서울 접근성에 있어서 획기적인 변모가 예상된다는 점을 들 수 있다.   셋째, 상대적으로 전매제한이 빨리 풀리는 판교 중대형 평형의 미래시세에 대한 보편적 예측이다. 판교 중대형의 경우 평당 2천만원 이상을 보일 것이라는 예상이 일찌감치 퍼지면서 현재의 분당을 중심으로 주변 시세를 올려놓고 있다.   그밖에 분양예정인 동천동의 삼성타운과 성복동의 GS자이의 고분양가로 인한 간접적인 시세 영향, 판교에 공급이 제한적이지만 수지에서는 이미 나름대로 부촌 커뮤니티를 형성하고 있는 중대형 평형의 희소성, 광교 신도시 개발에 따른 상현동 일대의 간접 수혜 등을 들 수 있겠다.    현 시점에서 봤을 때 위의 확정 재료들이 일대 아파트 값을 견인하고 있는 가운데 주목해야 될 점은 위의 호재에 대한 실질 가치를 평가해보는 일이다.   위의 호재들은 현 시점에서 일대 아파트 시세에 상당부분 반영돼 있는 것으로 평가된다. 그렇다면 현재 오르고 있는 시세는 거품인가? 결론부터 말하자면 다소 거품이 끼어 있다고 볼 수 있다.   거품이 끼어 있다는 것은 일대 아파트 시장이 과열 양상을 보이고 있다는 것인데 현재 수지 아파트 시세 흐름이 다음과 같은 불안요인을 가지고 있기 때문이다.   첫째, 위에 언급한 호재를 근거로 봤을 때 가장 잠재가치가 높게 평가 되고 있는 성복동 엘지 빌리지 타운의 시세 형성이 평당가 기준으로 가장 더디다는 점이다. 이는 대형평형이 많은 엘지타운의 경우 초기투자금이 많이 들기 때문에 투자층에서 인근 신봉동, 상현동등 상대적으로 전세동반시 비용이 적게 드는 곳으로 자금대에 따라 눈을 돌리고 있기 때문이다. 전세가 비율이 낮은 점도 한 요인이다. 결국 현 시점에서는 실수요층의 지지가 탄탄하지 않은 것으로 반증해 볼 수 있다.   둘째, 동천동 일부를 제외한 수지일대는 경사지 인데다가 택지개발지구가 아니라는 점이다. 이는 분당을 비롯한 판교 등의 신도시와는 주거환경 비교 자체가 무리가 있음을 나타낸다.   셋째, 일반 투자자들이나 자칭 전문가들이 많이 놓치고 있는 요인으로 현재 판교 청약 자격을 감안 했을 때 낙첨자들 중 상승을 거듭하고 있는 수지 일대 아파트를 매입할 수 있는 자금대를 가진 실수요층은 극히 드물 것이라는 점이다. 이는 현재 시세 뿐 아니라 미래가치를 가늠케 해주는 펀더멘탈도 흔들리게 할 수 있는 요인이다.   넷째, 가장 현실적으로 현재 죽전의 경우 최고가가 평당 2천5백만, 수지는 평당 1천8백만원에 이르고 있는 시세가 현시점에서 적정한 가격이 아니라는 점이다.   경기남부권이 분당을 필두로 시세가 발전 하고 있는 가운데 시세 상승의 원천은 강남을 비롯한 서울에서 촉발 된다는 점을 주목해야 한다. 현재 용인에서 서울 접근성이 가장 좋은 죽전지구만 하더라도 출퇴근 시간 가장 빠른 전철 이용시 선릉역까지 1시간여가 소요되는 먼 거리이다.   이런 가운데 강남을 제외하고 서울 주요 업무밀집지역인 여의도, 광화문 접근이 가장 탁월한데다가 대한민국 아파트 프리미엄의 절대 기준중 하나인 한강조망권 까지 가진 마포구 신규물량이 평당 1천7백만원선을 보이고 있는 점을 감안 했을 때 현재 용인 시세는 장기적으로 시장을 납득시키기 어려울 것으로 전망된다.   결국 서울 내에서 뉴타운을 비롯, 한강변 부도심권 개발과 U턴 프로젝트의 여파에 따라 현재 용인에 쏠린 일시적인 유동성이 언제 서울 부도심권(마포, 용산, 성동)으로 눈을 돌릴지 모른다는 불안요인이 상존해 있다는 것이다.   게다가 분당을 통해 용인지역으로 직접 시세에 영향을 주고 있는 강남권에 잠실주공을 통해 당장 내년부터 1만8천여가구의 신규물량이 공급된다. 전체적으로 강남권 공급량을 크게 늘리는 것은 아니나 정부의 추가규제 여파와 맞물릴 경우 전체적인 아파트 시장의 하락세를 가지고 올 수 있을 만큼의 상징성을 가진 물량이라는 점을 비춰볼 때 용인 일대가 시세 조정기를 맞을 가능성 역시 배제할 수 없다.   게다가 작년 하반기부터 시작된 본격적인 금리상승에 따른 유동성 축소, 재산세 및 종합부동산세 확대부과, 2주택자 양도소득세 중과 등 8·31대책의 주요 법안이 하반기부터 순차적으로 시행될 예정이라는 점 역시 불안 요인으로 작용할 가능성이 높다.   물론 투자라는 게임 자체가 가능성을 타진하고 참여한다는 전제로 볼 때 시장자체가 어둡다고만은 볼 수 없다. 일단 5월 지자체 선거를 통해 강남권에 재건축 완화기대감이 만연할 가능성이 높다.   또 판교 분양의 핵심이라고 할 수 있는 8월 중대형 분양이 여전히 남아 있는 상태고 판교를 비롯한 아직 분양을 앞둔 신도시 및 택지개발지구 예정지 모두가 임대 아파트의 비중을 크게 늘리고 있어 상대적으로 임대아파트가 없는 기존 민영 물량들의 희소성이 투자층에 어필할 가능성도 배제 할 수 없다.   모든 회원들에게 공개된 글인 만큼 이 자리를 통해 확실한 수익률 예측을 말하는 것은 원칙에 어긋나지만 대략적으로 용인 수지의 경우 판교신도시 건립이 완료되고 신분당선 개통이 이뤄지는 시점까지는 지금과 같은 상승세는 어렵지만 꾸준한 선호도 상승은 이뤄질 것으로 판단된다.   실질적으로 많은 호재가 있는 지역이지만 그중 전철 불모지에 전철 개통호재는 상당부분이 미리 반영되지만 통상적으로 개통이후 전세가상승을 계기로 한단계 추가상승을 이뤄낸다는 점을 감안해야 한다.   최근까지 시장에 영향을 미치던 저금리기조가 사라지고 있는 상황이라는 점에서 아파트 시세에 30% 선의 대출 비율을 갖고 접근 할 수 있는 투자층이라면 5년 정도의 관점에서 일대 아파트 매입의 메리트는 여전히 있는 것으로 분석된다.   결국 현 시점은 한번의 매수 타이밍을 놓친 추격매수의 시점으로 자금 여유층이 있는 투자층이 안정적인 수익을 기대하고 접근하는 것이 바람직한 시기로 과도한 대출 비율을 갖고 접근을 해야 하는 실수요층이라면 연일 계속되는 판교관련 신문기사에 현혹돼 일대 접근을 하는 것은 지양해야 한다고 말하고 싶다.   신문기사에 난 부동산 호재는 이미 시장에 반영이 된 가장 늦은 정보라는 점을 명심해야하는 이유가 여기에 있다.   당장 자금력이 달리는 실수요층이라면 청약을 통해 일대 접근을 하는 것이 가장 유리한 상황이다. 다만 일대 시장이 과열양상을 보이고 있어 건설사 측에서 높은 분양가를 내놓을 가능성도 있는 만큼 분양가 및 대출 조건 등을 꼼꼼히 살펴보고 청약여부를 결정하는 자세가 필요하겠다

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