2006-06-06 12:41
http://blog.drapt.com/mee7608/614121149565316203 
자료출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책
원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall
특별분양권이란?
서울시 주택공급에 관한 규칙 제29조 1항 3,4호에 의하여 서울시(자치구 포함)가 시행하는
각종 공급사업(도로개설 및 확장, 공원녹지사업, 주차장사업 등)과 재해로 인한 이재민의 주거
안정과 원만한 이주대책과 사업수행을 지원키 위한 국민주택 특별공급의 기준과 절차를 규정함.
1) 위에 언급한 기준과 절차에 해당하는 주택의 소유지로써 사업시행인가일부터 보상 공공일
까지 소유자(가옥주) 자.
2) 무허가 건물소유자 중 82.4.8 이전 무허가 건물대장에 등재된 주택의 소유자.
3) 위 항의 도시계획사업을 수행하기 위하여 철거되는 주택의 소유자로써 보상협의에 응한 자.
상기 부여 대상자가 사업시행에 협의 보상에 순응하고 보상금 수령 후 해당구청에 희망지구를
선정하여 특별 분양 신청을 한다. (신청 후 7~8일 후 도시개발공사 분양과에 등록됨.)
규정지어서 입주권거래 불법이란 말은 대한민국 헌법상 어디에도 나와있지 않습니다.
다만 '주택촉진법(임대주택법)'에 보면 '국가에서 공급하는 아파트나 주택은 매매, 양수, 중개
를 해서는 아니된다'라는 조항을 적용하는 겁니다.
이 내용도 국가에서 임대주택으로 공급하는 아파트나 주택에 적용되는 내용입니다.
그렇다면 제가 하나 묻죠... 정상적인 입주권을 거래한 중개자나 매매, 매도한 자가 구속되었다
는 얘기를 들어본 적이 있습니까?
입주권매매는 불법?
결론적으로 입주권 거래는 법에서도 그 범위를 상당부분 인정하고 (가처분, 재산권인정)
분양권과 마찬가지로 동,호수 발표 후 정상적인 매매로 인정하고 소유권 등기를 해주고 있습
니다. 서울시에서 저렴한 분양가로 도시 정비계획상 철거된 가옥소유주에게 아파트를 준다고
는 하지만 결코 완벽한 보상은 아닙니다. 입주권 소유자들 중 대부분은 아파트가 완공되기전
까지 전세를 구하지도 못하는 사람들이 많습니다. 이런 사람들에게 입주권매매까지 못하게
한다면 길거리로 내 쫓는 결과밖에는 안되죠...
실제로 상암동을 제외한 도개공아파트의 대부분은 입주권에 웃돈을 주고도 구하지 못할 정도
로 빠르게 거래가 이루어지고 있습니다.
뉴스나 언론매체의 입주권 불법거래란을 보면 상담동 이외의 지역에 대해서는 한번도 언급
된적이 없습니다.
일부 악덕 부동산업자들이 입주권이 구하기 힘들어지자 문서를 위조하여 확인절차를 모르는
구매고객들에게 팔아넘기고 그 이득을 챙겨서 말썽이 되고 있을 뿐, 상암동 입주권 역시도
현재 구하질 못할 정도로 거래는 활발하게 이루어지고 있습니다. 프리미엄만도 6~7천만원을
호가하며 팔리고 있는 실정입니다.
전문업체를 통하여 정확한 확인을 거친 후 법적절차만을 충실히 이행해 놓으면 재테크 및
내집마련의 가장 빠른 지름길이 될겁니다.
특별분양 vs 일반분양
특별분양의 경우 일반분양과의 가장 큰 차이는 분양가이다.
특별분양의 수익의 포인트도 안전한 후분양을 통한 저렴한 분양가에 있다.
일반분양과는 달리 공영방식개발에 의한 대단지라는 프리미엄도 안고간다.
입주권을 받은 철거민들은 100%입주가 보장되며 지구선택도 1번의 기회가 주어진다.
가장 최근에 분양된 상암지구는 향후에 나올 택지지구를 예측하는데 좋은 사례가 될 수 있다.
사실 상암지구 일반분양에 적용된 평당분양가는 인근시세를 감안할 때 저렴하게 나온
가격이다. 하지만 특별공급가와의 차이는 여전히 크다.
장지, 발산, 강일, 문정, 세곡, 우면, 마천 등을 기다리는분들은 나름대로 시세를 비교하여
단순한 내집마련이 아닌 수익성을 바라보는 재테크관점에서 향후 지구별 인근주변시세를
유심히 살펴볼 필요가 있다.
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