재건축.재개발(12)

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[스크랩] 리모델링은 아파트가 30% 늘어나는 것 이상의 상당한 투자가치가 있습니다. |재건축.재개발

2008-04-24 15:09

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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=30918



앞선 글에서 투자가치가 있는 리모델링 아파트를 골라내는 법에 관하여 일부 살펴본 바 있습니다.
  정리하면 현 정부의 정책과 작다는 이유로 20평대 아파트를 사실상 집으로 보지 않는 일반인들의 성향에 의해 실제 가치 대비 저평가된 20평대 아파트는 리모델링 공사비를 감안해도 충분한 투자가치가 있다는 것이었습니다.

 

 

1. 왜 '복도식 20평대 아파트'인가?

 

일각에서는 아파트 소유자가 리모델링 공사비를 부담해야 하기 때문에 투자가치가 없다고 말하는 분들이 계십니다. 그러면 질문을 드리겠습니다. 재건축 아파트는 아파트 소유자가 공사비를 전혀 내지 않을까요? (앞선 제 글에서 재건축이란 아파트 소유자의 재산인 대지를 팔아서 공사비에 충당하는 것이라고 말씀드린 바 있습니다)

  그럼 신규 아파트 분양은 수분양자가 분양금을 (결국은 아파트 공사비를) 내기 때문에 투자가치가 없을까요? 

 

  여기서 결론이 나옵니다. 공사비 또는 분양금을 내고도 그 이상의 가치 창출이 가능하면 투자가치가 있는 것입니다.

 

  그렇다면 공사비를 내고도 가치창출이 가능한 경우는 어떤 경우입니까? 이런 관점에서 들여다보아도 결국 결론은 또 다시 '저평가된 복도식 20평대 아파트'로 귀착되는 것입니다.(이에 대한 자세한 내용은 저의 부로그에 있는 제가 전에 쓴 글을 참조해 주시기 바랍니다)

 

 

 

 



 <복도식 20평대 아파트를 30평대로 리모델링 한 평면도>

 

 

 

2. 리모델링도 상당한 투자가치가 있습니다.

 

  얼마 전 매일경제신문에 `돈 버는 리모델링` 이라는 기사가 나온 적이 있었습니다. 시의적절한 기사라고 생각됩니다.

 

  다만 이 기사에서 한 가지 아쉬운 점은 리모델링 후 아파트 평수만 늘어나고 조경은 변화가 없다고 한 점입니다. 경제신문도 이 정도이니 일반인들은 더할 것 입니다.

 

  리모델링은 단순히 아파트 평수만 늘리는 과정이 아닙니다. 지하주차장이 없는 단지는 지하주차장을 새로 만들고 단지 내 조경도 최근의 추세에 맞춰 자연친화적으로 모조리 개조하는 과정이 필수적입니다. 또 그렇게 해야 리모델링 후 아파트의 가치를 극대화시킬 수 있습니다.

 

요즘은 자연친화 아파트가 각광을 받는 추세이며 앞으로도 대세는 '자연에 좀 더 가까이' 라고 볼 수 있기 때문입니다.

 

 


 

 

(리모델링을 추진하는 한 아파트의 조경 계획)

 

 

 


 

 

 


 

 

 

 

 


 

(여러 가지 단지 조경 사진)


매일경제신문 기사에서는 조경의 변화없이 단순히 아파트를 전용면적의 30 % 만큼 증가시키는 것만으로도 리모델링에 투자가치가 있다고 기사에 적었습니다. 따라서 건물의 리모델링에 추가하여 단지 내 조경 등도 '자연에 좀 더 가까이' 갈 수 있도록 바꾸면 리모델링의 가치는 더욱 커질 것이 명약관화한 것입니다.


 

3. 조경까지 리모델링을 하기 위해서는 역시 동의율이 높게 나올 수 있는 단지가 유리합니다.

 

  만약 20 ~50 평대 아파트가 섞여 있는 단지에서 20평대 아파트만 리모델링을 하는 방식으로 일부 동만 리모델링한다면 해당 동의 건물은 리모델링이 될 수 있을지 모르지만(그나마도 원활한 추진 여부는 불투명) 단지 내 조경 등 부대 시설에는 변화를 주기 어렵습니다.

 

이런 리모델링이라면 리모델링을 통한 부가가치의 창출에 제한이 따를 수 밖에 없고 심하게는 서울의 모 아파트처럼 공사비만 날리는 리모델링이 되버릴 가능성도 있습니다.

 

  이상의 이유로 리모델링에는 단지 전체의 동의가 필수적입니다. 그러기 위해서는 단지 내 아파트 각각의 개별 세대가 비슷한 처지에 있는 단지가 유리하다는 결론에 도달하게 됩니다. 이런 관점에서 리모델링을 바라볼 때에도 리모델링에 가장 유리한 단지는 20평대 아파트만으로 구성된 단지라는 것을 쉽게 알 수 있습니다.

 

오늘의 결론은 여러 관점에서 살펴보더라도 리모델링에는 20평대 복도식 아파트만으로 구성된 단지가 최적이다라는 것입니다.

 

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