재건축.재개발(12)

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[스크랩] 재개발 상가 입주권 자격 및 관련 세제 |재건축.재개발

2008-01-10 16:36

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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

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1.경기도 도시  및 주거환경 정비사업의  주택공급등의 기준은  경기도 『도시 및 주거환경조례』에  의하여 분양자격이 주어지므로 상가등 부대복리시설 관리처분계획 기준을 살펴보면 다음과 같습니다.(18조 2항 1호)


1). 제1순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록(인가 허가 또는 신고 등을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 분양건축물의 최소 분양단위규모 추산액 이상인 자



2). 제2순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양 단위규모 추산액 이상인 자



3) 제3순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액이   분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양  받지 아니한 자



4) 제4순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자



5).제5순위 : 공동주택을 분양받지 아니한 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자



6)제6순위 : 공동주택을 분양받은 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자


 

따라서 다른조건이 동일하다면 사업자등록.여부에 따라 상가분양 순위가 달라지므로 귀하는

사업자 등록을 해놓으시는 것이 옳다고 보여집니다.


 

2.근린상가 사업자 등록에 따른 부가세와 종합소득세를 살펴보면 다음과 같습니다.


 

1)부가가치세


 

연간매출액이 4800만이하 임대사업자는 간이과세자로 등록할수 있으며,간이과세자 사업

가된 경우에는 임료수입시  정식 세금계산서를 발행할수 없으므로 원칙적으로 임료수입

10% 부가세를 징수할수는 없고 다만 간이 영수증등에 의하여 업종별 부가세를  징수할수

있고 또한 업종별 부가세 납부의무를 지는 것 입니다.


 

☞1기분-1.1~6.30 까지 부가세를 7.25일까지 신고함

   2기분-7.1~12.31까지 부가세를 익년 1.25일까지 신고함


 

1기분 임료수입(뤌세)이 총 300만원이면 1기분 부가세는 다음과 같이 계산됩니다.

[300만원x30/100]x10/100=9만원이되므로 결국 임대사업자는 매출액에 3%가 실제부담

하는 부가세가 되므로 큰 부담은 아닐 것 입니다.

*임대,서비스업 경우 업종별 부가가치세율:30%


 

2)종합소득세


 

종합소득세는 임대서비스 업종인 경우 전년도 3600만원이하 수입금액에 대하여  단순경비

을 인정하여 과세표준을 정한다음 일정한 소득세율을 곱하여 익년도 5.31일까지 납부하는

인별로 합산되는 종합소득세입니다.


 

☞전년도 임료수입이(월세)600만원이라면  종합소득세는 다음과 같이 계산됩니다.

1)600만원 x55.4%=332만원(과세표준금액) *임대,서비스업등 단순경비율 44.6%

2)332만원 x8%=26만원정도가 납부할 종합소득세이므로 실제 부담금액은 큰 것이 아닙니다.


 

*종합소득세율 구간(개정2008.1.1일)

1200만원이하 8%,4600만원이하 17%,8800만원이하 26%,8800만원초과 35%

따라서 간이사업자 등록을 내시고 부가세와 종합소득세를 납부하시더라도 큰 부담이 없을

것으로 보여지므로 그렇게 하시는 것이 투명하고 또한  재개발 상가분양권 수혜를 받기위

필요한 절차이므로 뜻뜻이 사업자등록을 하시는 것이 현명할듯 싶습니다.[상담사례]


 

감사합니다. written by"우종성" http://www.return114.com/

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