2006-05-05 08:09

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자료출처 : 런점핑

원문출처 : http://blog.drapt.com/runjump

제목: 신도시, 택지개발지구의 시세 수렴과정을 알고 있다면...

글쓴이

임복영 (runjump)

등록일

2006/05/05 01:24

인사부터 합니다 정말 오랜만에 뵙게됩니다 모든 분들 가내 편안하시온지요 일년 남짓 정신없이 꾸려왔던 모터사이클 차세대 개발 프로젝트도 이제 양산 시점을 목전에 맞이하는 일정까지 와 있습니다 뭐람되나 한마디로 선진기술국들의 높은 장벽을 넘나드는 기분으로 거의 성공적으로 평가됩니다만 그래도 할일은 태산 같습니다 정치꾼들의 얄팍한 책략에 노리개 희생양되어 이리터지고 저리 멍드는 작금의 부동산시장을 보며 그들이 걱정하는 시장의 위태를 위해서가 아니라 정치 입지 디딤돌로 다지고자하는 처세술에 왜곡되어가는 시장 모습에 안타까움이 앞섭니다 신도시, 택지개발지구의 시세 수렴과정을 알고 있다면... 우리는 온라인을 통해 혹은 실전의 매매행위에 학습되어 신도시와 택지개발 지구에서의 시세 배렵 과정을 배워왔고 몸소 느껴왔을 겁니다 다시 한번 되새겨보며 작금의 무절제된 악법 졸속행정의 산물에 대해 점검해 보고자 합니다 분양후 10년 전매금지 조항에 대하여... 주식 속담에 소문에 사고 뉴스에 팔아라 라는 격언이 있습니다 부동산에도 이러한 아리까리한 공식이 적용되는데 단지 차이가 있다면 단기냐 장기냐에 따라 구분되어 진다라는데 있다고 생각됩니다 즉, 신도시 택지개발지구의 시세에는 생활 편의성의 확충과 생활인프라 구축에 대한 시세 배렵과정을 걸치며 주택 가격 형성됨을 알수 있습니다 단계별로 정리해 본다면 이런 수순으로 진행됨을 알수 있습니다 [입주시~2년차의 특징] 1. 낮은 전세가 2. 상권의 낮은 활성도에 의한 또는 미흡으로 인한 생활 불편(약 30~40% 수준) 3. 접근성 특히 버스 노선의 선행 조정이 않되는 점에서 오는 불편..주로 택시를 타야되는... 4. 학교는 사전 계획 시공되어 장거리 통학의 염려는 적지만(중고생은 동일 학군에선 그도 전학이 않되죠) 보습정도의 학원만 형성되는 교육 환경 열악화 5. 입주 1년차로 매매율 극히 적어 시세 향상의 기회 적음 이 시기엔 팽이의 자리 안착 과정처럼 낮은 거래 성사율과 생활권 즉 상권과 접근성 학군의 자리 안착 과정으로 급격한 시세 상승이나 전세가 상승의 기회가 아주 낮은 시기입니다 또한 유동 인구가 적고 주변 부동산 시장은 입주전 1년 전부터 입주 6개월까지 극심한 옮겨타기 매도 물량 공세로 좀처럼 상승 에너지가 역부족한 상태로 고전을 면치 못하는 시기입니다 [입주 3~4년차의 특징] 1. 일단 전세 만기되어 교채되는 시기로 입주 1년 6개월전부터 전세 품귀현상으로 인한 전세가 상승이 진행되며 이러한 전세가 상승은 매매가 상승의 중요한 에너지로 작용되기에 전세에서 매매로 전환되는 시기로 볼수 있음 2. 상권의 발달이 가시화되는 시기로 지구내 상가의 40~70% 수준의 상권 발달로 볼수 있음 특히 상권은 집약된 중심 상가 형식으로 초기에는 먹거리와 생필품 상권 , 학원은 보습학원 수준으로 진행되다가 점차 대형 브랜드 학원으로의 출현으로 볼수 있는데 상권 주변으로 학교가 많이 밀집되어 있다면 그 형성 과정이 좀더 빠를수 있으나 대체적으로 먹거리 상권에 2~3년차까진 주도권을 빼앗기게 되는게 현실로 파악됩니다 그래도 확충과 고급화로 진행되는 시기라 볼수 있습니다 3. 접근성도 점차 개선되어 버스 노선이 다 방면으로 확충 또는 신설되고 인근 주변 도시로의 출퇴근 회사 버스 노선의 확충등 두드러지게 접근성이 개선되는 시기라 볼수 있습니다 이때 유심히 봐야하는건 타 도시로 연결된 도로의 교통량인데 출퇴근시 유동 차량의 방향을 보고 향후 시세에 영향도를 미리 예측해 볼수 있습니다 즉 강남권 방향에서의 이동이냐 여부가 향후 시세에 긍정적 요소로 작용됨을 알수 있습니다 또 이색적인건 교통량 조사 요원들이 모니터링하는 경우인데 이는 향후 2~3년후 도로 확충으로의 인프라 구축의 가능성을 미리 예측해 볼수 있습니다 4. 다음은 쾌적성의 확충으로 봐야 할 것입니다 단순한 평가로 가로수의 성장입니다 또한 단지내 조경들의 성장등을 볼수 있습니다 지구내 공원의 조경이나 거리의 조경은 입주와 동시에 이루워지지만 고사된 나무들이 거의 다 교테되어 제대로된 쾌적성을 볼수 있는 시기이기도 하여 그 가치는 시세로 전환되는 촉매제 역활을 톡톡히 하는 것을 알수 있습니다 5. 학군의 발달도 또는 상권이 먹거리 상권이 아닌 주변에 학교가 밀집되어 있다면 학군 상권으로 변해간다는 현상으로 봐야 할 겁니다 학군의 발달은 시세에 민감한 부분으로 너무 학군이 좋아지면 매매 진행율이 지나치게 낮아지고 오히려 악영향도 주지만 대체로 들어 올려는 세대들이 많기에 시세는 큰폭으로 배렵되는 현상을 알수 있습니다 학원은 점차 대형화 전문화로 외지에서도 학생수송이 진행되기도 하지요 [입주 5~6년차의 특징] 시세가 올라가고 3년 비과세 시기가 넘어선 상태로 매매율이 사철 가리지 않고 빈번하게 진행되어 시세의 배렵과정은 활황장을 세우기 충분한 시기 입니다 또한 학군과 상권의 발달은 전체 시장의 90% 수준까지 이루워지며 이때에는 지구내 단지별 차별화가 진행되는 수순을 갖게 됩니다 또한 이시기에는 주변 인근지역으로의 새로운 아파트가 분양하게되며 우린 이런 지구를 확충형 지구라 말합니다 이는 새로운 시세 배렵 과장을 갖게 되는데 시세 배렵과정도 블루침단지와 엘로침 단지간의 배렵수순이 확연히 보여지는 시기로 봐야 할 것입니다 산으로 둘러 쌓인 지구라던가 시 경계에 있는 지구 혹은 인근 도시와의 접근성이 부족한 지구는 예외로 봐야 할 것입니다 개인적으로 택지개발 지구의 시세 배렵과정은 이정도에서 조정 또는 차별화, 확장성 주변 시장에 의한 2차 상승 모멘트 시기라고 평합니다 이 시기의 차별화는 철저히 학군 위주로 진행된다라는 것과 확장성 지구의 모습에서오는 추종 시세의 특징을 볼수 있습니다 투자와 실거주의 관점이 명확해지는 시기이기도 합니다 최근 법제화되는 10년 전매 금지... 이러한 특징속에서 볼때 투자해도 안전할까요 아니 투자의 효율성이 있는 걸까요 깊게 생각해야할 내용으로 판단됩니다 요즘 누구나 현시장을 차별화시장이고 불루침으로 가는 마지막 시기라고 말들 많이 하지만 개인적으론 그리 적절하지 못한 표현이라고 생각합니다 차별화라는 건 그 범주가 워낙 넓어 특정지역으로만의 차별화니 불루침이니 마지막 출구니 하는 호평 속엔 숨겨있는 피부속에 가시처럼 악평의 어마어마한 리스크 도 숨겨 있다라는 사실을 간과해선 곤란할 겁니다 아무리 고수에 달인이라하여도 자기 지역을 떠나 타지역에 가면 하수로 전락되기 십상입니다 다만 낮선 분위기 적응에 점더 익숙할 따름입니다 이왕지사 신도시나 택지개발지구에 분양 응시하실 요량이라면 5년 전매 가능한 단지를 선호하심이 더 유리하지 않을까도 생각됩니다 최근 수도권엔 엄청 많은 택지 개발 공사와 계획이 진행되고 있습니다 또한 서울 도심이나 수도권 시라는 시는 거의 모두 뉴타운이라는 명제 아래 새아파트 건설을 도모하고 있습니다 이러한 3~6년 후의 시장의 변화를 회원님들은 어떻게 받아 드리실런죠? 투자에 내집마련에 도움되셨으면 합니다

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