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[스크랩] 임대투자로 눈 돌려라 |부동산노트

2009-03-27 16:57

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자료출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문출처 : http://blog.drapt.com/wlduswk


                임대투자로 눈 돌려라



부동산시장 침체가 이어지면서 투자 환경이 많이 나빠졌다. 재건축 규제 완화와 한강변 초고층 허용 등 호재로 서울 강남권 일부 아파트는 호가(부르는 값)가 올랐으나 전반적인 분위기는 여전히 어둡다. 특히 부동산을 사려는 수요자가 없어 각종 규제 완화가 무색할 정도다.

이럴 때는 시세차익을 노리기보다는 안정적으로 임대수익을 올릴 수 있는 임대사업에 눈을 돌려볼 필요가 있다.

주택의 경우 특히 임대사업 문턱이 크게 낮아졌다. 정부가 부동산시장 활성화 차원에서 각종 규제를 많이 풀어서다.

당장 서울이든 지방이든 주택 1채만 있으면 임대사업자로 등록할 수 있다. 또 일정 요건을 맞추면 양도소득세·종합부동산세 면제 등의 다양한 세제 혜택도 받는다.
 

지방은 혜택이 더 크다. 미분양 아파트를 사서 임대하면 임대 의무기간이 7년에서 5년으로 준다. 양도소득세도 면제된다. 꾸준히 임대수익을 올리면서 향후 시세 차익까지 노릴 수 있는 셈이다.

역세권ㆍ대학가 주변 수요 꾸준

대표적인 수익형 상품인 상가나 오피스텔도 눈여겨볼 만하다. 역세권 근린상가나 대단위 아파트 단지 내 상가는 투자 수요가 꾸준한 편이다.

업무시설이 밀집한 도심이나 대학가 오피스텔도 임차 수요가 꾸준히 안정적으로 임대수익을 올릴 수 있다. 단독주택을 헐고 다세대주택을 지은 뒤 임대사업을 하는 방법도 있다.

하지만 임대사업에는 위험도 뒤따른다. 경기침체 여파로 임차인 구하기가 쉽지 않을 수 있다. 상가든 주택이든 임차인을 구하지 못하면 임대수익은커녕 관리비로 생돈만 날릴 수 있다.

무리하게 대출을 받아 임대사업에 뛰어드는 것도 삼가야 한다. 임대사업을 시작하려면 충분한 목돈을 확보하고 자기자본비율을 먼저 고려해야 한다.

유엔알컨설팅 박상언 사장은 “임대사업은 돌다리도 두들겨 보는 철저한 전략이 있어야 성공할 수 있다”며 “주택은 다세대·다가구주택이나 소형 아파트·상가는 역세권 근린상가나 단지 내 상가·오피스텔은 서울 강남권 등 업무시설 밀집 지역이 유망하다”고 조언했다.


        다세대주택 직접 지어 임대사업도 관심

자신이 직접 6~7가구짜리 다세대주택을 지어 임대사업을 하는 방법도 있다. 1가구짜리 단독주택을 허물고 6~7가구짜리 다세대주택 1개 동이나 다가구주택을 지은 뒤, 주택임대사업자로 등록하고 임대하는 것이다.

이 경우 기존 주택을 매입해 임대사업을 할 때보다 세제 혜택에서 좀 더 낫다. 주택임대사업자가 주택거래신고지역에서 기존 주택을 매입하면 취득·등록세 감면 혜택을 받을 수 없지만, 자신이 직접 지을 때는 주택거래신고지역 여부에 관계없이 취득·등록세가 감면된다.

투자 여건도 좋아졌다. 건축규제가 풀려 부지가 132㎡만 돼도 다세대주택을 신축할 수도 있다. 또 지난해 정부가 연면적 200㎡ 초과 신축 건물에 부과하던 기반시설부담금을 폐지해 수익성이 좋아졌다.

강남권 임대 수익률 연 7~8% 가능

신축임대사업 전문업체인 수목건축에 따르면 서울 강남구 논현동 277㎡에 7가구짜리 다세대주택(연면적 526㎡) 1개 동을 짓는 경우 기반시설부담금 납부 여부에 따라 임대 수익률이 연 1% 정도 차이가 나는 것으로 나타났다.

서울에서 6~7가구짜리 다세대주택 1개 동을 짓는 데 드는 비용은 땅값과 건축비를 합쳐 평균 10억~15억원이다. 건축비는 3.3㎡당 300만~400만원 선, 땅값은 입지에 따라 다르지만 대개 3.3㎡당 2000만원은 줘야 한다.

수목건축 서용식 사장은 “이렇게 다세대주택을 지어 임대사업을 할 경우 서울 강남권의 경우 임대 수익률이 7~8% 정도는 나온다”고 말했다.

신축 임대사업을 할 경우, 임대수요가 많은 강남권이나 강북 도심권·역세권이 낫다. 강남권에선 학군 수요가 많은 지역, 강북에선 신촌 등 대학가와 관공서 등이 몰려 있는 도심 인근 등지다.

또 기왕이면 다세대주택을 짓는 게 낫다. 다가구주택보다 더 많은 연면적으로 지을 수 있어 임대수입을 좀 더 기대할 수 있다. 다가구·다세대주택 모두 건축 연면적 제한이 6600㎡로 같지만 다세대(4층 이하)가 다가구(3층 이하)보다 한 개 층 더 높이 지을 수 있기 때문이다.

하지만 재개발 대상지역이나 뉴타운·도시재정비촉진지구로 지정된 곳에선 건축허가 제한으로 다세대·다가구주택 신축이 어렵다.

따라서 임대사업에 앞서 자치단체를 통해 건축허가 제한 여부를 확인해야 한다. 서 사장은 “재개발로 도심 다세대·다가구주택 크게 줄어 임대 수요가 많고, 규제가 하나 둘 폐지돼 수익성이 높아지고 있다”고 말했다.



             임대주택을 이용한 주택의 절세 테크닉

올해 하반기 들어서부터 98년 외환위기 이후 최대의 경기침체를 겪고 있다. 10월 및 11월에 비하여 주가와 환율이 다소 안정되기는 하였지만, 부동산 경기를 비롯한 실물경기침체는 여전히 심각한 수준으로 체감되고 있다.


현재의 부동산 가격에 대한 전망은 이미 바닥수준이라는 긍정적 전망과 내년에 더욱 하락할 수 있다는 부정적 전망이 교차하고 있는 가운데 정부의 각종 부동산 경기 활성화를 위한 대책도 당장엔 큰 효력을 발휘하지 못하고 있다.


대부분의 강세를 보이던 지역의 아파트가격이 상당한 수준으로 하락하였고, 지방뿐 아니라 수도권에도 미분양 아파트가 속출하는 상황에서 우리는 어떤 투자전략을 가져야 할 것인가가 큰 고민이 아닐 수 없다.


IMF때를 경험삼아 본다면 올해가 되었건 내년이 되었건 곧 가격의 바닥이 올 것이고 이후엔 아파트를 비롯한 부동산 가격이 다시 상승할 것이라 예상할 수 있으며, 그렇다면 조만간 부동산 투자의 적기가 도래할 수 있음을 조심스럽게 전망할 수도 있을 것이다.


이렇게 하락한 부동산에 투자를 하여 재상승기에 수익을 실현하는데 있어서, 아파트와 같은 주택의 경우엔 1세대 다주택 중과 규정으로 인해 수익률에 큰 영향을 미쳐 투자매력을 크게 못 느낄 수 있다.


그러나 세법에서는 임대주택에 대해서는 여러 가지 세제 혜택을 주고 있어 이러한 임대주택의 세제혜택을 잘 이용한다면, 아파트와 같은 주택에 대해서도 괜찮은 투자수익을 올릴 수 있는 바, 오늘은 임대주택에 대한 투자시의 세금에 대하여 알아보도록 하자.


황정일 기자 obidius@joongang.co.kr


                                   임대주택


임대주택은 임대주택법에 구체적 요건이 규정되어 있고 세법에서도 임대주택법의 기본적 사항을 준용하고 있다.

임대주택법에서 임대사업자로 등록하기 위한 최소보유 임대주택수는 최근 개정되었는데 건설임대주택의 경우(종전과 같음) 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대, 매입임대주택의 경우(개정됨) 단독주택 1호(종전 5호), 공동주택 1세대(종전 5세대)이다.


따라서 위에 제시된 임대주택수 등의 법에서 규정된 요건을 갖추어 해당 시·군·구청의 주택과에 임대사업등록을 한 후, 관할 세무서에 사업자등록을 해야 여타 세제 혜택을 누릴 수 있다.


세제 혜택


Ⅰ.향후 개정되거나 신설될 법안(임대주택에만 해당되는 것은 아님)


1. 다주택 중과의 한시적 완화


2009.01.01~2010.12.31의 기간 중에 양도하거나 취득한 주택에 대하여

1세대2주택은 일반세율(6~33 2009년은 6~35%)이 적용

1세대3주택 이상에 대해선 45%의 세율이 적용.

(단, 단기 양도시에는 단기양도시의 1년 내 50%, 2년 내 40%와 비교하여 높은 세율적용)


2. 지방 미분양주택에 대한 과세특례


08.11.3~’10.12.31 기간 중 취득하는 지방미분양주택 양도시 과세특례

(* ‘2010.12.31까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)


ㅇ 개인 : 일반세율 적용 및 장기보유특별공제(연8%, 최대80%) 적용

ㅇ 법인 : 법인세 추가과세(30%) 배제


※ 구체적 내용

① 미분양주택 소재지 : 수도권 밖의 지역

② 특례대상 미분양주택 범위

   - ‘08.11.3 현재 준공여부에 관계없이 미분양 상태인 주택

   - ‘08.11.3 현재 사업승인을 얻었거나 사업승인을 신청한 자가 분양하는 주택

③ 미분양주택수 : 취득하는 미분양주택수에 제한 없음

④ 미분양주택 양도시기 : 양도기한은 제한없음


Ⅱ. 임대주택에 대한 현행 세제


1. 취득세 및 등록세 감면


임대주택사업을 위한 임대주택의 취득시 취득세와 등록세를 감면 받을 수 있다. 다만, 취득일 이전에 임대주택 사업자등록을 하여야만 감면이 되며, 감면의 구체적인 내용은 각 지방자치단체별로 다를 수 있다.


서울의 경우 전용면적 60㎡(18평) 이하의 공동주택을 건축하여 취득하거나 건축주로부터 최초로 분양받은 경우 취득세와 등록세를 면제한다. 또한, 전용면적 60㎡ 초과하는 장기임대주택을 20호 이상 취득하는 경우엔 면적에 따라 25%~50%의 차등감면 혜택을 주고 있다.


2. 종합부동산세의 비과세


건설임대주택인가 매입 임대주택인가에 따른 비과세 요건이 다르고, 관할 시군구청에 임대주택등록 및 관할 세무서에 사업자등록을 해야 한다.


(1) 건설임대주택


전용면적 149㎡(45평)이하이고 과세기준일의 공시지가가 6억원 이하의 임대주택 2호 이상을 5년 이상 임대하는 경우 해당 임대주택은 종부세 과세를 함에 합산 배제한다.


(2) 매입임대주택


① 2005.1.5 이전 기존 사업자


전용면적 85㎡(25.7평) 이하이고 2005년의 과세기준일 현재 공시지가 3억원 이하의 임대주택을 2호 이상을 5년 이상 임대하는 경우 해당 임대주택은 종부세 과세를 함에 합산 배제한다.


② 2005.1.6 이후 신규 사업자


전용면적 85㎡(25.7평) 이하이고 과세기준일의 공시지가 3억원 이하의 임대주택 5호 이상을 10년 이상 계속 임대하는 경우 해당 임대주택은 종부세 과세에 있어 합산 배제한다.


3. 양도소득세 중과 배제


주택 임대를 하는 사업자가 각 상황별 요건을 모두 충족한 경우에는 당해 임대주택의 양도시 다주택 중과가 적용되지 아니하고 일반세율이 적용된다.(관할 세무서에 사업자등록 및 시군구청에 임대사업자등록을 해야 한다.)


(1) 건설 임대주택


① 대지면적이 298㎡(90평) 이하이고 주택의 연면적(주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149㎡(45평) 이하일 것


② 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자 에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택일 것.


③ 당해 주택의 취득당시 기준시가가 6억원 이내일 것


(2) 매입임대주택


1) 2003.10.29 이전 기존사업자


① 기존사업자 기준일 이전에 사업자등록을 하고 2호 이상의 85㎡이하의 국민주택을 임 대


② 5년 이상 임대한 국민주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)


③ 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 취득 당시 3억원 이내일 것.


2) 2003.10.30 이후 신규사업자


① 85㎡(25.7평) 이하. 단, 수도권 밖의 지역인 경우에는 주택법에 따른 주택으로서 대지 면적이 298㎡(90평) 이하이고 주택의 연면적(주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용 되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149㎡ (45평) 이하인 주택.


② 같은 시(특별시 및 광역시 포함)ㆍ군에서 5호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상

임대할 것.


③ 10년(수도권 밖의 지역인 경우에는 7년) 이상 임대


④ 당해 주택의 취득당시 기준시가가 3억원 이내일 것


(3) 지방미분양매입임대주택


미분양주택으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 다음의 요건을 모두 갖춘 임대주택.


① 대지 면적이 298㎡(90평) 이하이고 주택의 연면적(주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149㎡(45평) 이하일 것


② 5년 이상 임대하는 것일 것


③ 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것


④ 수도권 밖의 지역에 소재할 것


⑤ ①부터 ④까지의 요건을 모두 갖춘 미분양매입임대주택이 같은 시ㆍ군에서 5호 이상일 것


4. 양도소득세가 감면 되는 임대주택


조세특례제한법에서는 소정 요건의 임대주택에 대하여 양도소득세를 감면하여주는 규정을 두고 있다. 그러나, 이 제도는 예전에 만들어진 법으로 적용기간이 이미 도과하였으므로, 최근에 임대주택사업을 시작하면 해당 조세특례를 적용받을 수 없다. 따라서 간략하게 살펴보기로 하자.


(1) 장기임대주택 감면(조특법 제97조)


거주자가 5호 이상의 주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세를 50% 감면하다.(특정요건 충족시 100% 감면)


(2) 신축임대주택 감면(조특법 제97조의2)


1999.8.20~2001.12.31 기간 중에 신축된 건설임대주택 또는 1999.08.20~2001.12.31의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 매입임대주택으로서 2호 이상의 국민주택규모(85㎡ 이하)의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세를 100% 감면한다.


5. 종합소득세


부동산 임대소득의 경우에는 소득세를 과세함이 원칙이지만, 주택의 임대의 경우에는 2채 이상 소유상태에서 임대할 경우나 고가주택의 임대시에만 소득세를 과세하고 있으므로 고가주택이 아닌 1주택만을 보유하며 임대하는 경우에는 소득세가 비과세 된다.(주택수는 부부 합산)

또한, 주택 임대시 월세대신 보증금만 받는 경우엔 소득세를 부과하지 아니한다.


6. 기타


① 주택의 임대는 면세사업이므로 사업자등록시 면세사업자로 사업자등록이 나오며 부가가치세 신고납부 의무가 면제된다.


② 오피스텔을 주택으로 사용하고 있다 하더라도 오피스텔은 주택법상 주택이 아니므로 임 대주택법에 의한 임대사업의 대상이 되지 아니한다. 따라서 오피스텔 임대의 경우 임대 주택법에 의한 임대사업자가 될 수 없으며, 이에 따른 과세혜택을 받을 수 없다.


③ 취득세, 등록세, 종부세 등은 각각의 법에서 규정한 임대기간 등의 요건을 추후 위반할 경우 감면받은 세액을 사후에 추징당하게 되므로 감면받은 후 사후관리에 주의를 요한 다.


부동산임대사업자 과세유형선택의 중요성

사업을 시작하려 할 때 우선 사업자등록증을 신청하게 된다.


부동산임대사업 역시 예외일 수 없다. 따라서 사업자등록을 신청할 때 가장 먼저 고민하게 되는 것이 사업자유형이다.


「일반과세자」와 「간이과세자」가 그 유형인 것이다.


주위에서는 일년에 공급대가가 4,800만원이 안될 것 같으면 간이과세자로 신청하면 된다고 하기도 하고, 첫해에는 어떻게 신청해도 상관없다고 하기도 한다.


또한 간이과세자는 공급대가가 1,200만원 이하인 경우에는 부가가치세를 납부하지 않아도 된다고 하니 솔깃하기도 한다.


하지만 「일반과세자」와 「간이과세자」는 그 차이가 있다.


1. 세금계산서발행 여부


「일반과세자」는 세금계산서를 발행할 수 있지만, 「간이과세자」는 세금계산서 를 발행할 수 없다.


그리고 일반과세자로 등록을 하였을 경우에는 임대료에 부가가치세포함여부를 반 드시 명시하여 계약하여 이후 분쟁의 소지를 없애야 한다.


2. 부가가치세 매입세액공제 여부


부동산임대건물을 신축하였거나 취득한 경우에는 취득대금에 부가가치세가 포함 되어 있다. 따라서 매입세액을 공제받을 수 있는데, 이를 위해서는 반드시 「일반 과세자」로 등록을 해야한다.


신축오피스텔을 분양받는 경우에는 분양계약과 동시에 오피스텔이 속한 관할세무 서에 사업자등록을 하고, 분양대금 지급 시에 세금계산서를 교부받아 분양 시 분 양회사에 지급한 부가가치세를 조기 환급받는 것이 유리하다.


3. 과세전환시 부가가치세 납부


일반과세자로 사업자등록을 하였으나 공급대가가 낮아서 간이과세자로 유형을 변 경하려 한다면 그에 따른 추가납부가 있다는 것을 알아야 할 것이다.


일반과세자는 건물 취득 시에 매입세액을 공제받을 수 있다. 따라서 매입세액을 공제받은 일반과세자가 간이과세자로 유형을 변경하면다면, 이미 받은 매입세액 을 납부하여야 한다.


납부하여야 할 부가가치세는 재고납부세액으로 다음과 같다.


재고납부세액 = 취득가액*[1-(5/100)*경과된 과세기간 수]*10/100*(1-부가가치율)


이때 경과된 과세기간 수는 과세기간을 말하는 것이므로 1년은 2과세기간이 된다.

(1기:1/1~6/30, 2기:7/1~12/31)


따라서 취득 후 10년 이내에 「일반과세자」에서 「간이과세자」로 유형을 변경 한다면 위 산식에 따른 부가가치세를 납부하여야 하는 것이다.


그리고 부가가치율은 부동산임대업의 경우에는 30%가 된다.


사업자가 직접 제작하거나 건설, 신축한 건물의 경우에는 별도의 산식에 의한다.


「일반과세자」와 「간이과세자」는 이러한 사항을 고려해야 하기 때문에 단순히 공급대가로만 판단할 문제는 아니다.


「일반과세자」로 사업자등록을 한 사업자가 계속적으로 유지하기 위해서는

① 부가가치세 과세표준(임대료 및 간주임대료, 관리비 포함)이 연간 4,800만원이 상이 되거나,

② 그렇지 못할 경우에는 법정기한 내에 간이과세포기신고서를 제출하는 것이다.


간이과세포기신고서는 일반과세를 적용받고자하는 달의 전달 마지막 날까지 사업장관할세무서장에게 제출하는 것이다.


간이과세전환통지서를 받은 사업자는 그 전환시점이 2009.7.1이었다면 2009.6.30까지 간이과세포기신고서를 제출하여야지 간이과세로 전환되지 않고 일반과세자로 지속 할 수 있는 것이다.


그러나 최소 사업연도부터 간이과세자로 등록 할 수 없는 일반과세자가 있다.

• 일반과세사업장을 보유하고 있는 사업자

• 일정규모 이상의 부동산임대사업자


- 부동산임대업의 간이과세배제기준표에 의하여 배제기준에 해당하는 사업자는 간이과세자로 등록 할 수 없다.


배제기준은 각 지역별 기준면적과 ㎡당 공시지가를 기준으로 산정한다.


부동산임대업을 시작하는 경우 이러한 점을 고려하지 않으면 과세유형전환으로 인해 추가로 세금을 납부할 수도 있고, 임대인에게 세금계산서 발행을 하지 못하는 경우도 있다.


따라서 그 시작부터 전문가와 상담하여 자신에게 맞는 유형으로 사업자등록을 시작하는 것이 바람직하겠다. 

 

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