제목: (♡아기곰♡ 37탄) 어떤 집을 살것인가?집은 주거 수단이기도 하지만 평생 모은 재산의 대부분이 들어가는 투자 대상이기도 합니다.

그러므로 “어떤 집을 살까?”는 처음으로 내집마련을 하는 분부터 집을 넓혀가려는 분, 헤징개념으로 투자하려는 분까지 우리 모두의 고민이 아닐수 없습니다.

집을 고를때 본인만의 독특한 취향도 중요하지만 다른 사람에게도 공감을 받을수 있는 집을 선택하는 것이 중요합니다. 극단적인 예를 들면 초현실적인 미술을 선호하는 사람이 자신의 집의 인테리어를 섬찍한 분위기로 꾸며놓았다고 가정해 보죠. 아마도 이 집을 사러 오는 사람들은 소스라치게 놀라고 계약은 성사되지 않을 것입니다. 세상 사람들의 예술에 대한 몰이해만 탓해 보았자 자신만 손해입니다. 아마도 이 집의 가치는 100년에 한번 날까 말까하는 예술적 천재만이 알아 볼테니까요.

그러므로 우리는 보편 타당한 사람들의 선호도가 놓은 집을 사는 것이 좋습니다. 이런 집이 수요가 많기 때문에 가격 상승기에는 오르고 가격 조정기에도 바람을 안타는 것입니다. 그러나 이렇게 말하는 것은 극히 원론적이라 별로 도움이 되지 않습니다. “투자성 높은 집을 사십시오”라고 하는 조언은 말 자체로는 틀리는 것이 없으나 “오를 주식을 사십시오”라고 하는 것과 다를바 없는 모호한 도움이 안되는 조언입니다. 그러므로 오늘은 구체적으로 어떤 조건을 갖춘 집을 사야하는가에 대해서 살펴보겠습니다.

우리가 집을 고를때 고려해야 할 변수는 많습니다만 그중에서 세개만 고르라고 한다면 교통, 교육, 환경이라고 들수 있습니다.

우리나라의 경우 경제의 중심이 서울을 중심으로 한 수도권에 집중되어 있기 때문에 집과 직장과의 교통은 내집 마련에 있어서 중요한 고려 사항입니다. 특히 맞벌이 부부가 늘면서 시간을 쪼개써야 할 필요가 늘고 있는 만큼 단순한 물리적 거리가 중요한 것이 아니라 집의 문앞에서 직장의 문앞까지 걸리는 실제 시간이 중요한 것이죠. 더구나 도로망의 확충 속도보다 자동차 보급율의 증가 속도가 빠른 지금의 현실에 있어서 교통의 중요성은 여러번 강조해도 지나침이 없습니다. 우리가 역세권이라 부르는 전철역과의 접근성이 편리한 지역이 계속 각광을 받는 이유가 이런 것입니다.

교육도 전통적으로 주택가격을 차별화 시키는 중요한 요소였습니다. 이전 글에서 여러번 강조했으므로 다시 부연할 필요는 없지만 자녀가 취학 연령이 아니더라도 학군등은 고려하여 내집 마련을 하는 것이 유리합니다. 동양인은 유전적이라고 할만큼 교육에 대한 열정이 높습니다. 미국의 대부분의 학교에서 동양인 집단의 성적은 백인을 포함한 어느 민족의 성적보다 우수합니다. 혹시 “교육이 향후 집값에 미칠 영향은 미미하다”식의 언론 보도가 있더라도 절대 믿지 마십시오. 수천년간 굳어져 온 민족의 체질과 관련된 문제가 한두가지 정책의 변화로 바꾸어질 성격이라면 이미 바꿔졌겠죠?

문제는 교통도 편하고 교육 환경도 좋은 곳은 이미 가격이 천정부지로 올라 있다는데 있습니다.

그러므로 우리는 세번째 조건인 ‘환경’에 주목할 필요가 있습니다. 국민소득이 점점 올라감에 따라 수요자의 관심의 폭이 조금씩 달라져 온것을 주목해야 합니다. 당장 먹고 살기가 힘들때는 직장과의 출퇴근등 교통이 가장 중요한 요소였으며, 일단 호구지책이 서게되면 이세에 대한 교육을 생각하게 되는 것입니다. 그 다음 단계가 ‘환경’에 대한 관심입니다.

그것이 자연친화적 아파트라고 부르던, 요즘 용어로 잘먹고 잘살자는 웰빙(Well Being)이라고 포장되던 그것은 중요하지는 않습니다. 한마디로 먹고 살만하니까 주위 환경을 살펴보게 되는 것입니다. 즉, 국민 소득이 1만불을 돌파하여 2만불로 접근함에 따라 ‘환경’이라는 요소가 새로운 테마로 등장하게 되는 것입니다.

물론 ‘환경’이라는 테마는 과거에도 있어왔고, 지금도 조망권등 그 프리미엄이 인정되고는 있습니다. 그러나 교통이나 교육이라는 테마에 비해서는 상대적으로 저평가되어 보입니다. 그러나 점차 환경에 대한 관심이 고조되고, 주5일 근무의 확산에 따라 내집에서 머무는 시간이 늘어남에 따라 ‘환경’이 좋은 곳에서 살고자 하는 수요가 늘게 되며, 이에 따라 ‘환경’이라는 테마가 등장하게 되는 것입니다.

그렇다면 아기곰의 말대로 환경이라는 테마가 뜬다고 하면 고즈넉한 산골의 주택이 앞으로는 각광을 받을까요? 언젠가는 그렇게 될지도 모르겠지만 지금은 아닙니다. 과거 90년대 중반 국민 소득이 1만불을 돌파하는 시점에도 이러한 테마가 등장했습니다. 그리하여 너도 나도 전원주택에 투자를 했으나 (투자의 측면에서 보면) 별로 재미를 보지 못하였습니다.

그 이유는 무엇이었을까요? 수십년간 도시화에 길들여진 우리로서는 갑작스러운 전원생활이 오히려 거북스러웠던 것입니다. 낮에 본 전원주택의 환상적인 모습과 밤의 적막감 사이에는 상당한 괴리가 있었습니다. 문밖에만 나가면 모든것이 해결되었던 도시 생활에서 해만 떨어지면 나가기가 겁나는 생활이 되니 적응하기가 쉽지 않았을 것입니다. 무엇하나 사려해도 멀리 읍내까지 가야하고, 가족중 누가 갑자기 아프기라도 한다면 난감했을 것입니다.

이런 과거 전원주택의 문제를 한마디로 표현하면 커뮤니티의 부재입니다. 환경이라는 테마에만 집착을했지 커뮤니티라는 본질을 무시했기 때문에 생겨난 착오라 할수 있습니다.

이에 따라 지난 몇년간 전원주택의 대안으로 나타나기 시작한 것이 ‘논밭위의 나홀로 아파트’입니다. 전원주택의 단점인 커뮤니티 부재를 보완해주며 가장 인기있는 아파트라는 주거 형태라는 점에서 등장했으나 약간은 어색한 감이 있습니다.

오히려 저층 아파트, 타운홈 형태의 주거 단지, 단독 주택 단지등 용적율과 건폐율이 낮은 주거형태가 자연과는 오히려 어울릴 것입니다. 이에따라 향후에는 과거의 별장 형태의 전원주택에서 벗어나 하나의 대규모 단지를 구성하는 형태가 나타나게 될것입니다.

그러면 ‘지역 사회’ 또는 ‘공동체’라고 번역될수 있는 커뮤니티의 규모는 어느 정도야 할까요? 10가구 정도도 커뮤니티라 부를수 있을까요? 최근 조사에 따르면 지난 수년간 상승율이 가장 높았던 아파트 단지의 규모는 5백 가구에서 1천 가구 사이 였다고 합니다. 5백 가구 미만의 아파트 단지는 그 상승율이 적었다고 합니다. 그러므로 경제적인 측면에서 커뮤니티의 규모는 5백 가구 정도로 볼수 있습니다. 5백 가구 이상이 되어야 채산성이 확보되어 상가등 편의 시설이 들어 설수 있는 것 같습니다.

이것으로 유추해 볼때 향후에는 5백 가구 이상의 대규모 전원주택 단지등이 새로운 주거 형태로 각광을 받을것이라고 예상할수 있습니다. 지금의 아파트를 분양하듯이 몇개의 표준 모델을 정해 놓고 자신의 취향에 맞는 주택을 지어주는 형태의 분양업도 활성화될 것입니다.

그러나 이러한 주거 형태가 일반화되는 것은 2010년도 이후로 예상합니다. 아직까지는 아파트죠. 현재 형태의 아파트의 인기는 2020년까지는 지속되리라 예상합니다. (그후로는 급격하게 인기가 떨어질 것입니다.)

그러므로 투자의 측면에서 보면 환경이라는 테마에 어느 정도 만족하는 아파트를 찾는 것이 유리할 듯 싶습니다. 주변에 공원등 녹지가 풍부하거나 조망권이 좋거나 이런 아파트에 대한 프리미엄이 좀더 부각될것이니다.

작년 4월 27일부터 5월 4일까지 아기곰 동호회원을 대상으로 한 설문에 의하면 전체 응답자의 33%가 산에 대한 조망권을 선호하였고, 32%가 공원등 녹지를 선호한다고 대답한바 있습니다. 22% 정도의 회원은 한강등 큰 강을 선호한다고 하였으며, 나머지 13% 만이 호수, 바다, 골프장등 나머지 조망권을 선호한다고 응답한바 있습니다. (참고로 미국의 경우는 골프장에 대한 선호도가 높습니다.)

이상으로 향후 환경이라는 테마가 부상할 가능성에 대해서 살펴 보았습니다.

다시 한번 요약하면,

“1. 주택의 선택 기준인 교통, 교육, 환경중 환경이라는 요소가 상대적으로 저평가되어 있다.

2. 소득의 증가와 주 5일 근무의 확산에 따라 환경에 대한 관심이 높아질 것으로 예상된다.

3. 그러나 환경 자체로만은 테마 구성이 어렵고 ‘커뮤니티를 갖춘 환경’이라는 테마가 등장할 것이다.

4. 이에 따라 대규모 전원주택 단지와 같은 시도가 생길것이나 기존의 아파트의 인기를 감안하면 환경적 장점을 갖춘 곳을 찾는 것이 좋을 것이다.”

고 요약할수 있겠습니다.