지역별 투자정보
전국 부동산 가격과 거래량은 유사한 모양을 가지고 있어 2005.1~2006.3월까지 거래량에 따른 가격은 거래량이 증가한 2005.2~3월과 10~12월에 가격도 동일하게 증가하였고 2005.12~2006.1월에 거래량 급감은 가격도 급락한 것으로 나타났으며 이는 거래량 증가에 따라 가격도 상승하였으며 거래량이 감소하면 가격도 감소하고 있는 현상으로 분석되었으며 임대차 변동은 거래량과 부동산가격과 다르게 변동되었다는 것을 분석할 수 있었다. 따라서 임대차는 부동산의 거래가격과 거래량과 무관하며 2005.2~3. 6~7월에 많았으며 그 이후에는 임대차의 거래가 박스권을 형성하며 변동하였다는 것을 분석할 수 있었다. 이는 2005.8월 이후 전월세의 거래는 안정되었다는 것을 알 수 있다.
지역별로 분석하면
서울중앙, 상업, 중부, 관악, 성북, 강남, 동작지역
♦ 지역시황
서울중부에서 거래량 변동이 없었지만 거래가격은 2006.1~2월에 상승하였고 2006.2~3월에 다시 하락하였으며 이 현상은 자료의 부족으로 세밀한 조사가 필요할 것으로 보이며 상업지역에서의 거래량은 2005.2~3월, 2006.2~3월에 거래량 증가에 따른 가격상승이 있었다.
강남지역에서 2005.2~4월,10~12월, 2006.1~3월 거래량 증가에 따른 가격상승이 있었으며 특히 2005.3~4월에 거래량은 감소하나 가격은 상승한 것으로 나타났다. 이는 강남지역에서 가격 상승으로 2005.3~4월에 거래 매물이 감소하여 가격은 상승된 것으로 분석된다.
그리고 관악, 성북, 중앙지역에서 임대차 건수가 2005.6~7에 증가하였으나 2005.7~8에 감소하였던 것으로 나타났으며 이는 계절적인 영향으로 임대수요가 집중된 것으로 보인다. 그 외 임대차의 변동은 나타나지 않아 일정하고 안정적으로 임대시장이 형성된 것으로 나타났다.
♦ 지역 발전 사항
2007년까지 강남권을 연결하는 양재~영덕간 고속도로 22.9km가 총 사업비 7,742억원이 투입되어 왕복 4~6차선 도로로 건설되고 이를 통해 판교신도시 건설에 따른 교통을 해결하게 되어 강남권과의 원활한 소통을 제공할 것으로 예상된다. 그리고 신 분당 지하철 노선이 2010년까지 개통을 추진하고 있어 기존 교통망과 지하철과의 연결로 강남권의 교통인프라는 상당한 수준에 오를 것으로 보여 진다. 또한 김포공항까지 연결되는 지하철 9호선이 2008년까지 개통을 추진하는 공사를 진행하고 있어 강남권을 통한 외곽도로의 구성은 완벽히 구축된다.
여의도를 배후 거점으로 하는 동작구 노량진과 대방동의 일부 재건축 개발지역은 뉴타운 특별법과는 무관하게 추진되고 있으며 노량진지역의 학원가를 중심으로 한 발전 가능성을 눈여겨 볼 필요가 있으며 특히 한강 조망이 좋은 흑석동 지역에 지하철 9호선이 연결되고 흑석4구역에서 대우건설이 건설하고 있는 803세대의 아파트와 흑석5구역에서 동부건설이 건설하고 있는 650세대의 아파트는 한강조망이 좋은 아파트로서 그 지분값은 최근 1년 새 3배 이상 급등하였다.
특히 종로구 평창동 492일대 원형택지의 개발행위 허가기준을 완화하는 내용의 도시계획조례 개정으로 평창동 북한산 기슭에 위치한 260필지 51,000평이 이에 해당되어 향후 이 일대의 토지가격 상승이 점쳐지며 원형택지란 지목은 대지이지만 실제로는 임야인 토지를 말한다. 이는 나무가 심어진 면적이 50% 이상이거나 땅의 경사도가 21도 이상인 경우 개발행위를 허가하지 않는 현행 조례 기준의 적용을 배제시킨 것이다.
또한 편리한 도심 접근성이 좋은 종로구 평동에 2,322가구 아파트 건립을 추진하고 있어 지속적인 관심을 둘 필요가 있다. 아울러 중구 신당동, 황학동 일대 15만평 대지에 재정비촉진지구 지정을 추진 중이며 도심지역의 많은 발전을 기대하고 청계천의 개발의 후광을 입고 있는 세운상가 등 지역에 많은 관심을 기울여 볼 필요가 있다.
서울동부, 강동, 광진, 성동, 송파, 금천지역
♦ 지역시황
서울동부, 송파지역에서 2005.1~6동안 가격이 안정되어 거래는 늘었지만 2005.6월 이후 가격 상승과 동시에 거래량이 감소된 것을 나타내고 있다. 이들 지역에서 재건축 단지 중심으로 가격 상승으로 거래량이 감소되어 매도자 시장이 형성되어 가고 있는 것을 알 수 있었으며 이와 더불어 강동 지역에서도 거래량 증가없이 가격상승으로 이어지고 있다는 것을 알 수 있었다. 서울동부, 송파지역에서 임대차 건수도 7월까지 변동을 보이다가 7월을 기점으로 건수가 하락하여 안정화 되고 있는 모양을 볼 수 있고 강동 지역에서는 2005.6~7에 상승하다가 2005.7~8에 건수가 감소하여 안정적으로 형성되어 있다는 것을 볼 수 있다. 강동 지역에서 2005.6~8에 급격한 건수 증가와 감소가 이루어진 것은 가격상승에 따른 변화로 예측되어 진다.
♦ 지역 발전 사항
서울 동부지역의 교통의 원활한 소통을 위해 봉은사로에서 잠실종합운동장 4.5km 구간을 잇는 지하철9호선 2단계 건설사업이 추진되고 있으며 공사기간은 2007년부터 공사를 시작하여 2012년까지 완공할 계획이다. 또한 송파~판교간 도로가 2007년 말을 목표로 공사를 추진하게 되어 준공되면 송파, 강동, 판교간의 원활한 소통이 이루어질 것으로 보인다.
강동구 강일2지구에 5,500가구(국민임대1,700가구)의 아파트를 건설을 추진하고 있으며 이를 위해 택지개발예정지구로 지정될 예정이다. 그러나 서울 동부권의 관문으로서 강동구 천호동지역은 뉴타운특별법의 수혜를 받기 어려울 지역으로 판단된다.
송파구 문정동 365 일대 3만2500평에 2010년까지 법조타운 건설되고 법조타운에는 서울동부지방법원 및 등기소, 서울동부지검이 들어서며 성동구치소, 보호관찰소도 설치된다.
문정동 280 일대 15만6000평이 녹지지역에서 유통상업지역으로 용도변경 완료되어 청계천 지역 공구상들이 입주하게 되어 문정동 일대는 유통상업지역으로 면모를 갖추게 되고 법조타운으로 형성되어 관련 시장이 형성될 것으로 보여 진다.
단독주택지역 재건축도 이루어 질 예정이며 노후 단독주택 밀집지역에서 준공 후 15년 이상된 단독, 다세대 주택이 30%이상일 때 재건축이 가능하며 사업성도 충분하여 송파구 오금동 147-158 일대(목련공원 주변) 단독주택 지역이 안전진단 신청을 하였으며 2,3종 주거지가 혼합된 곳으로 대지면적 1만3,258평 규모에 지상 6층짜리 116개동 542가구를 지을 예정이며 공원에 인접되어 있고 택지개발 예정인 문정, 장지지구 및 재개발이 추진 중인 거여, 마천동에서 가까워 쾌적한 주거단지로 예상된다. 이에 따른 영향으로 송파구 거여동은 송파신도시 호재 등의 영향으로 지분값이 급등되어 있으며 3차 뉴타운, 2차균형촉진지구로 지정이 확정되어 거여, 마천 뉴타운 202일대 22만3,373평으로 재개발될 것이며 이는 당초보다 5만평 축소된 것이다.
성동구 하왕십리동은 분당선 개통호재로 상당한 관심지역이지만 일부구역 조합원간 갈등으로 사업추진에 많은 시간이 걸릴 것으로 예상되며 이에 대한 기대를 걸어 볼 만한 지역이고
재정비촉진지구 지정을 추진 중인 지역으로 성동구 성수1,2가동 17만평 및 금호, 옥수동 일대 지역은 재정비촉진지구로 지정되면 관심 지역으로 유망하며 한강조망 좋은 아파트로는 금호13구역에서 1,042세대를 GS건설 건설하고 있으며 옥수12구역에서는 1,600세대 규모로 삼성물산이 건설하고 있어 완공시 한강 조망권을 보유한 주거지역으로 상당한 시세가 형성될 것으로 기대된다.
강, 남북 연결 요지에 있는 성동지역이 강남권 직장인 베드타운으로 변모하고 있으며 각종 개발 호재로 투자수요가 이어지고 강남 투자자금이 성동구로 넘어오고 있는 것이 감지되고 있다. 성동구의 중장기 3단계상승론을 보면 1단계 서울숲 개장으로 인근 수혜단지 집값을 상승시켰으며 2단계 2009년 분당선(왕십리~선릉) 개통으로 교통여건 개선 3단계 뚝섬 주상복합 분양을 포함한 뚝섬 거점 개발계획 완성된다는 것이다.
그리고 주변 자연환경과 청계천 중랑천 등 수변공간을 지속적으로 개발해 건강, 첨단도시로 건설할 계획이며 왕십리와 뚝섬을 연계한 복합도시가 들어서게 하는 지역개발을 추진하고 있다.
그러나 성동구내 지역에서도 서울시의 U턴프로젝트에 의한 왕십리 뉴타운과 성수동 일대 재개발지역과 옥수동, 금호동, 행당동 등 성동구 내 다른 지역과 차별화가 진행되고 있으며
재개발지역에서의 투자는 과다한 조합원 수와 지분 쪼개기, 늘어난 소형 평형 비율로 투자가치는 떨어지는 지역도 있는 것에 유의해야 할 것이며 강북 광역개발은 10년 이상 장기간 소요될 것으로 보이므로 신중히 고려해야 할 것이다.
또한 투자가치가 유망할 것으로 보이는 곳은 한강을 끼고 있는 성수동1가 지역이 투자가치가 있을 것으로 보인다.
뚝섬일대 거점 개발 계획은 성동구 성수동 뚝섬일대에서 광진구 구의동, 자양동에 이르는 340만평 일대를 개발하는 계획이다. 이들 지역은 상승 기대감으로 가격이 오를 것으로 예상되며 이에 따라 광진구아파트 분양권에 매수세가 몰리고 있으며 비 투기지역으로 대출규제도 없어 초기 부담금이 작아 투자가 자유롭다고 할 수 있다.
서울 강동구 성내동 547-1번지 미주아파트가 주택재건축 정비구역으로 지정되고 재개발 조합을 설립할 수 있게 되었으며 이 구역의 93.7%인 1만7천㎡는 택지로, 나머지 1천150㎡는 도로로 쓰이게 되고 지상22층 아파트 440가구 들어서게 된다.
현재 이곳에 있는 노후 불량주택 6개 동(406가구)이 철거된 뒤 지하2층, 지상 22층 규모의 아파트 5개 동과 주민공동시설 1개 동이 들어선다.
평형별로는 24평형이 184가구, 33평형 172가구, 43평형 82가구 등 총 440가구(임대주택 34가구 포함)가 지어진다. 그리고 용도지역이 제3종 일반주거지역이어서 용적률은 249.49%가 적용된다.
또한 강동구 성내동 451번지 일대 성내 제1종 지구단위계획 구역 17만6천300㎡에 대해 건축물의 권장용도와 불허용도를 세분화하는 내용의 지구단위계획 변경안도 확정되어 이 지역에서 건축물의 용도에 대해 세심한 주의가 필요할 것으로 보인다.
서울남부, 영등포, 강서, 구로, 양천지역
♦ 지역시황
강서, 구로지역에서 거래량과 가격은 동일하게 변화하고 있으며 전체적으로 강서지역보다 구로지역에서 거래가 활성화되고 있다는 것을 나타내고 있다. 그러나 마곡지구 개발계획이 구체화되면서 강서구에서의 거래량은 많지 않으나 이는 매물이 나오지 않아 가격은 상승이 예측된다. 그리고 구로지역에서 임대차 거래변동이 2005.6~8에 많다는 것을 알 수 있다.
♦ 지역 발전 사항
양천구 신월동 남부순환도로 화곡로 입구 교차로에서 영등포구 당산역까지 잇는 총12.6km의 경전철을 현대산업개발과 MOU를 체결하였으며 이 곳에 정거장14곳과 차량기지 1곳을 건설할 계획이며 이에 따른 서울시 허가가 나면 2008년 착공해 2012년 완공할 계획이다.
영등포구 영등포동은 편리한 교통과 상업기능 중심으로 개발해 나갈 계획이고 신길동은 여의도 배후지로서 많은 지분거래로 투자에 대한 불확실성으로 위축되어 있으며
양천구 신월, 신정동은 목동단지와 인접되어 있어 자율정비구역으로 지정될 가능성이 있어 개발에서 제외될 수 있을 것으로 예상된다.
강서구 방화동에는 첨단R&D센터와 인접되어 재건축방식 개발될 가능성이 있어 특별법 수혜받기 어려울 것으로 예상된다.
상업지역내 아파트들이 개발부담금 등 재건축 관련 규제를 피하기 위해 도시및주거환경정비법에 의한 재건축이 아닌 건축법상 지주공동사업을 통해 주상복합으로 재건축을 추진하고 있으므로 주택공급에 관한 규칙을 개정하는 방안을 검토 중이며 이에 해당하는 여의도 서울, 공작, 수정, 한성아파트 등이 해당되며 잠실주공5단지도 상업지역으로 변경해 재건축 추진에 따른 규제를 추진하고 있으나 가능성은 희박한 것으로 보아야 한다.
그리고 재정비촉진지구 지정을 추진 중인 지역으로 양천구 목2,3,4동 일대 30만평을 관심있게 보아야 할 것이다.
서울북부, 동대문, 중랑, 성북, 도봉지역
♦ 지역시황
서울북부, 도봉지역에서 거래량과 가격의 변동없이 거래가 일정하였으며 동대문지역을 제외한 서울북부, 중랑, 도본지역에서 임대차 건수는 2005.6~8월에 변동만 있을 뿐이다. 따라서 이들 지역에서 통상적인 거래만 형성되고 있는 것으로 분석된다.
♦ 지역 발전 사항
도봉구 북부법조 단지를 국군창동병원 도봉구 626번지 일대 1만6000평에 추진 중이며 이 용지에 대한 매입은 국방부 소유라 가능할 것으로 보여 관심있게 보아야 할 지역이고
동대문구는 청량리 일대를 의료 타운으로 개발 추진 중이며 용두, 전농동 일대 10만8000평을 2013년까지 건강을 테마로 일과 삶이 어우러진 복합 기능도시로 개발하는 내용의 균형발전촉진지구 개발 기본구상안을 확정 발표하고 이 일대를 바이오연구소, 병원, 주거단지가 모여 있는 지역으로 개발을 추진 중에 있다.
중랑구를 주택투기지역에서 해제하여 중랑구 신내2지구 6만3000평에 2,400가구(임대1,600가구) 택지개발예정지구 지정할 계획이며 길음-월곡간 지역을 균형발전촉진지구 개발기본계획을 확정하여 추진 중에 있고 성북구 월곡동 88일대 7,139평에 용적률 500%에 건물 높이 80m(25층), 하월곡동 86일대 4,779평에 용적률600%, 건물 높이100m(33층) 이내로 상업 및 업무시설과 주거지를 유치할 예정으로 동북권 중심지역으로 개발될 예정이다.
또한 성북구 정릉동 일대 25만여평을 재정비촉진지구 지정을 추진 중이며
단독주택지역 재건축을 추진하기 위해 성북구 삼선동 3가 29 일대는 정비구역지정을 신청하고 대지 7,457평 규모에 용적률229.8%를 적용해 15층 이하 8개동 총 376가구를 지을 예정이다.
노원구 상계동 3,4동은 수락산, 불암산에 둘러싸인 쾌적한 주거공간으로 무허가 건물 난립하여 이에 대한 개발이 필요한 지역이며 동대문구 전농, 답십리동은 청량리 민자역사 개발에 대한 호재 영향으로 기대가 되나 지분거래의 과다로 위축될 가능성이 있어 이에 대한 주의가 필요하다. 중랑구 중화동은 주민 상당수가 뉴타운 추진 반대의 움직임을 보이고 있으며 성북구 길음, 정릉동은 자립형사립고가 설립될 예정이나 기 사업시행인가 등으로 특별법 수혜받기 어려울 것으로 보인다. 장위동은 3차 뉴타운 중 가장 넓은 면적을 가지고 있으나 개발에 따른 교통난이 가중될 것으로 기간이 장시간 소요될 것이며 강북구 미아6,7동은 30만평으로 개발규모 확대 추진하고 있으나 공히 개발에 따른 교통난 가중으로 시간이 소요될 것으로 예상된다.
특히 관심을 두어야 할 산 조망이 좋은 아파트로는 미아8구역에서 두산산업개발이 건설할 1,511세대의 아파트, 현대건설이 불광3구역에서 건설 할 1,165세대의 아파트, 불광4구역에서 롯데건설이 건설 할 583세대의 아파트, 불광6구역에서 삼성물산 건설부문이 건설 할 792세대는 산 조망권과 일조권이 확보된 아파트로 관심을 둘 만하다고 할 수 있다.
그리고 도봉구 창3동 일대 18만평의 지역을 재정비촉진지구 지정을 추진 중이므로 투자에 포함시키는 것도 좋을 듯하다.
서울서부, 서대문, 은평, ,중구, 종로, 마포, 용산지역
♦ 지역시황
2005.7월을 기점으로 용산지역에서의 거래량과 가격의 변곡점이 형성되었으며 이는 용산 지역에서의 각종 호재의 실행으로 가격상승이 이어져 있으며 이와 동시에 7월 이후 거래감소는 가격상승에 대한 부담으로 거래가 감소하고 있음을 보여주고 있으며 은평 지역에서 2005.7~10월에 거래량 증가와 동시에 가격의 증가로 거래가 활성화 되었고 2005.10월 이후 거래가 감소하고 있음을 알 수 있다. 그리고 서울서부지역에서 2005.1~3월에 임대차 간수가 변동이 있었으며 2005.6~8월에 서울서부, 은평, 용산 지역에서 변동이 있었고 서대문지역에서 2005.7~9월에 변동이 있었다.
♦ 지역 발전 사항
은평구 진관내동 일대 105만평 부지에 1만5,200가구가 들어서며 일반아파트 1만52가구 임대아파트 4,783가구, 단독주택 365가구, 용적률 147%이며 북한산국립공원, 서오릉자연공원, 갈현근린공원으로 둘러싸인 전원도시이다. 제1지구 23만5,000평 부지에 아파트 골조가 1,2층까지 건설되고 있으며 2007.10월까지 2,800가구가 들어서며 서울시가 2015년까지 8,000억원을 투입하는 U시티 사업의 시범지구이다. 그러나 상습 정체 구간인 통일로 등 교통불편에 대한 우려로 투자자들이 관망하는 분위기이며 이에 대해 서울시는 우회도로 신, 개설, 버스중앙차로제 실시, 구파발역 인근 환승 주차장 확충 등 광역 교통개선대책을 마련할 것으로 보이며 늘러나는 인구는 1만6,000명 정도로 보고 있다.
서대문구 가좌동 일대 35만평이 첨단형 교육녹색도시로 재개발되고 남, 북가좌동 일대에 대한 가좌 뉴타운 사업개발기본구상을 마련하여 추진할 예정이며 홍제동과 홍은동 일대 5만6000평에 대한 균형발전촉진지구개발 기본구상안도 확정하여 추진할 예정이다.
마포구 합정동 일대 9만 여평에 합정 균형발전촉진지구가 2013년까지 게임산업과 첨단 정보기술을 중심으로 한 복합 레저문화타운으로 개발된다. 1단계로는 2008년까지 개발 파급효과가 기대되고 사업 실현성이 있는 중심전략지구를 개발하며 2단계로 도시환경정비사업구역과 역사문화지역 등을 주민의사에 따라 순환개발유도할 것으로 계획을 추진 중에 있으며 마포역에서 공덕역사이 마포대교에 이르는 주변도로에 주상복합11개가 들어서 있어 주상복합촌으로 변신중이다. 상가수익률도 10%를 넘고 있다.
마포구 하중동 18-2 일대 단독주택을 헐고 단독주택지역 재건축을 추진하고 있으며 총488가구 중 33~60평형 116가구를 일반 분양한다. 단독주택 재건축으로는 드물게 한강조망이 가능한 역세권으로 아파트재건축 못지않은 고급스러운 주택이며 GS건설이 시공사이다.
서대문구 지역을 주택투기지역에서 해제하였으며 서대문구 남가좌동은 상암월드컵경기장과 디지털미디어시티와 인접되어 있으나 지하철 이용 불편하고 북아현동은 편리한 도심 접근성이 좋으나 가파른 경사지대로 되어 있으며 용산구 한남동은 한강과 남산 조망권을 가질 수 있으나 건축물 층고와 용적률 내정에 갈등을 겪고 있고
은평구 진관내, 외동은 리조트형 생태전원도시로 개발을 추진 중에 있으나 공영개발에 따른 입주권 전매금지로 제한이 되어 있으며 수색동은 상암지구와 인접되어 있어 개발 가능성이 높아 지분값 급등하고 있고 마포구 아현동은 편리한 시내 접근성을 가지고 있으며 공덕5구역 조각 지분되고 있으며 아현2구역 재건축 추진 중에 있다.
상암지구는 디지털미디어센터(DMC)조성 등 개발호재가 있으며 녹지 공간이 풍부하고 목동 등과 비교하면 교통, 편의시설, 학교 등의 기반시설이 빈약하나 이것이 확충되고 지하철 6호선 월드컵경기장역과 인접하고 있어 서울 각 지역과의 교통연계가 이루어지면 서울 서북권의 핵심주거지로 자리를 잡을 것이다.
용산지역은 108만평의 용산 민족공원과 세계6대 박물관에 든다는 국립중앙박물관으로 녹지, 환경적 측면에서는 강남권보다 우세할 것으로 예상되나 각종 공연장이나 명문 중고교와 유명학원의 부재는 장기적으로 관망할 필요가 있고 서울시 U턴 프로젝트에 따라 삼각지와 용산역 일대 100만평에 국제 업무지구와 업무, 문화, 편의, 주거 기능이 복합된 부도심으로 집중 육성하고 최고350미터 높이 고층빌딩도 세울 계획이며 발전을 위해 이곳에 국내외 유명기업들을 유치해야 경쟁력을 살릴 것으로 보인다.
U 턴프로젝트의 핵심은 용산민족공원 주변과 서울 숲 주변 뚝섬 일대를 강남 대체지 및 강북 발전의 전략적 거점으로 삼는다는 것이다.
용산구 이태원, 한남, 보광, 동빙고동 일대 한남 뉴타운은 면적 33만1,000여평으로 남산을 등지고 한강을 바라보는 전형적인 배산임수의 땅으로 이 지역에 5만여 명이 살 수 있는 미니 신도시로 정비할 계획이며 이 중에서도 용산구 동빙고동 동빙고구역은 전철 중앙선 서빙고역에서 걸어서 10~20분 만에 도달할 수 있는 거리며 한강을 조망할 수 있어 관심을 두어야 하며 한남 뉴타운은 2차 뉴타운 중에서도 사업 속도가 가장 느리고 아직까지 구체적으로 확정된 내용이 없으므로 투자시기에 유의할 필요가 있다.
아현 뉴타운은 도심과 가깝다는 입지적 장점과 자립형사립고 설립에 대한 기대감으로 주목되는 지역이며 은평 뉴타운은 그린벨트를 풀어 개발하는 만큼 쾌적한 주거환경과 빠른 사업 속도로 주목받고 있다. 작년 말부터 급등세를 타고 있으며 도시재정비촉진을 위한 특별법 시범지구로 선정될 가능성이 높고 도심에서 가깝고 대로변에 접해 있어 전시효과가 뛰어나고 공덕역세권과 결합되어 상승효과를 볼 수 있는 입지적인 장점을 갖추었다고 분석된다.
용적율이 150~160% 수준으로 쾌적하고 깔끔하게 개발 중이며 지리적으로 가까운 일산의 고급주택 수요자들이 은평 뉴타운 대형 평형에 관심을 보이고 있는 것으로 보인다.
한강조망 좋은 아파트로는 동빙고동 구역에서 3,040세대와 보광동에서 2,800세대 주택재개발 사업을 추진 중이나 건설사는 아직 정하지 않았으며 이에 대한 관심을 가져 볼 필요가 있다.
의정부, 고양, 남양주, 구리, 연천, 포천, 가평, 동두천, 철원, 덕양, 파주지역
♦ 지역시황
의정부지역에서 2005.7~9월에 거래에 따른 가격변동이 있었으며 남양주에서 거래는 감소하였으나 가격은 상승한 것으로 나타났고 그 외 지역에서 다른 것은 나타나지 않았다. 그리고 임대차 건수가 다른 지역보다 고양지역에서 높이 나타났고 2005.2~4월에 변동이 있었다는 것을 알 수 있었다.
♦ 지역 발전 사항
덕양구가 주택투기지역에서 해제되었으며 고양 삼송지구 2만2000가구(국민임대1만1000가구)택지개발예정지구 지정되었고 판교의 대안으로 신도시 건설을 위해 양주 옥정지구와 남양주 별내지구, 고양 삼송지구를 지정하여 추진하기로 하였다.
양주 옥정지구 신도시개발: 면적 184만평, 총가구수 3만100명(일반분양 1만3650), 공급시기 2007년 6월
남양주 별내지구 신도시개발: 면적 154만평, 총가구수 2만1000명(일반분양1만500) 공급시기 2007년 3월
고양 삼송지구 신도시개발: 면적 148만평, 총가구수 2만2000명(일반분양1만1000) 공급시기 2007년 6월
LG필립스LCD 산업단지 51만평, 협력업체 단지인 당동 19만평, 선유 40만평, 연천군 남황지산업단지 12만평이며 운정지구에 대규모 연구개발센터까지 총130만평을 개발예정이며
제2자유로 노선 확정에 따라 파주 운정, 고양 대화가 수혜지역으로 떠오르고 일산 교하 등 경기 북부지역 집값에 전반적으로 긍정적인 영향이 있을 것이다. 그리고 입주가 시작된 교하지구 등 파주 고양 일대 기존아파트들도 혜택을 볼 것이며 입주할 새 아파트도 4,600여 가구에 달한다. 그리고 풍동지구 현대아이파크 583가구, 주공 그린빌2단지 1,270가구, 두산위브 730가구, 성원상떼빌 469가구 등이 하반기에 순차적으로 입주할 예정이다.
양평, 가평, 여주, 광주, 이천, 남양주지역에서 수도권 자연보전권역 중 수질오염총량제를 시행하는 지역에서는 3만평(10만㎡)미만 소규모 택지개발이 금지되면서 택지조성사업이 오염총량 범위내에서 상한 규제없이 추진될 수 있게 되었다. 이러한 시행령이 개정됨에 따라 수도권 자연보전권역에서 충분한 기반시설을 갖춘 택지개발이 가능해 질 것으로 기대된다.
아울러 의정부와 동두천간 경원선 복선전철이 2006년 준공 예정이며 인천과 수원 구간인 수인선도 2008년 준공예정으로 추진 중에 있어 교통망의 확대로 투자의 폭은 넓어 질 것으로 보인다.
인천,부천,동인천,북인천,계양,남동,서인천,강화,김포지역
♦ 지역시황
인천, 부천, 북인천지역에서 거래량에 따른 가격 변동이 동일하게 나타나고 있으며 이는 인천지역에서 김포지역에 이르기까지 변동이 없다는 것을 보여주고 있으며 부천지역에서 임대차 건수가 활성화 되어 있다는 것을 나타내고 있다는 것을 볼 수 있으며 이는 부천지역의 임대차 수요가 많다는 것을 나타내고 있다.
♦ 지역 발전 사항
송도지구 통신 인프라 구축을 위해 인천 경제자유구역청은 Microsoft, Sunmicrosystems, hp등 다국적 기업과 삼성, LG 및 KT, IT전문부동산 개발회사인 영우어소시에이션 등 7개사가 컨소시엄을 구성해 송도지구 4공구 4만평에 10억 달러 상당을 투자해 대규모 통신데이터센터와 시설관리센터를 건립할 계획이다.
인천시는 강화군 삼산면 매음리 일대 101만평을 온천원보호지구(용궁온천)로 지정하고 강화군은 이 일대가 온천지구로 고시되면 환경영향평가, 기반시설 및 간이상수도 확충 등 사전준비를 마무리한 뒤 세부적인 온천단지 개발계획을 마련할 방침이다.
부천시는 신, 구시가지 균형개발을 위해 뉴타운 개발사업을 원미, 소사, 오정 등 3개구에서 재개발, 재건축이 활발히 이뤄지는 1,2곳을 뉴타운 시범지구로 지정해 체계적인 개발을 유도한다.
남동구, 부평구를 주택투기지역에서 해제하였으며 김포신도시 확대개발을 위해 기존에 지정된 155만평에서 358만평을 추가하였으며 장기동 운양동 양촌면 일대 200만평을 개발행위허가제한 지역으로 공고하고 김포시 전역을 토지거래허가구역으로 지정하였다.
부천과 온수 사이를 잇는 지하철7호선 연장을 추진하여 2010년에 준공할 예정이다.
연세대와 인천시는 송도캠퍼스 터에 대한 토지 공급 계약을 체결하였고 이는 인천경제자유구역 송도지구 5,7공구 28만평에 대한 토지공급계약 완료하였으며 이에 대한 구체적인 개발계획이 확정되는 대로 매매계약이 성사될 것이며 캠퍼스 조성공사는 2007년 상반기로 보고 추진 중이며 외국 유수대학 및 해외연구소를 유치할 예정이다.
민간이 추진하는 도시개발지구로는 최대 규모인 인천 소래논현지구는 면적만 72만4,109평으로 시공사는 한화건설로 9월부터 총8,000가구에 이르는 아파트분양을 시작한다. 도시개발사업이란 지방이양추진위원회가 관련 인허가권을 광역자치단체(광역시, 도)에서 인구 50만 이상 기초자치단체(시, 군)로 이관하기에 따라 사업추진이 용이하게 추진되며 도시개발사업은 택지지구와 달리 분양가 상한제와 10년 분양권 전매제한 규정 등 까다로운 규제가 없어 사업추진이 용이하다 할 수 있다.
민간 도시개발사업이란 주거, 관광, 유통 등 도시 조성을 위한 모든 사업을 말하며 사업시행자가 토지소유자나 조합, 건설사 등 민간으로 주거용택지지구나 신도시와 달리 토지가 입찰경쟁을 통해 공급되고 현행 법 규정에 따르면 공공택지지구와 달리 분양가 상한제나 전매제한 규정이 적용되지 않는다.
가정오거리 뉴타운, 용현 학익지구 복합도시 조성 등 경인전철축(동인천, 제물포, 부평역)등 구도심 재개발사업지역에 대한 관심을 가져야 할 것이다.
성남,여주,평택,안산,동수원,장안,안양,양평,이천,용인,안성,화성지역
♦ 지역시황
용인, 화성지역에서 거래량과 가격은 동일한 변동을 보이고 있으며 이는 용인지역의 개발과 교통망 확충에 따른 수요의 지속으로 보이며 안양지역에서 2005.10~2006.1월에 변동성이 발견하고 있는 것은 평촌지역의 저가에 다른 거래 유입으로 보이며 이러한 흐름으로 분석해 보면 투자세력의 이동이 점쳐지고 있엇던 것으로 예측된다. 그리고 동수원, 안양, 장안지역의 임대차 건수의 변동이 보이며 특히 장안지역의 2005.2~4월의 감소는 특이하며 군포지역의 2005.7~9월의 변동도 유의미하다 할 수 있다.
♦ 지역 발전 사항
화성시 남양동, 북양동 일대에 위치한 화성 남양지구는 78만3,000평 규모로 경찰서, 교육청, 법원, 등기소, 등이 들어서는 미니 행정타운으로 조성되며 화성시 태안읍 병점리 일대에 위치한 화성 병점지구는 11만6,000평 규모로 화성 시청출장소와 상가 오피스텔 첨단연구개발센터 등을 포함한 복합단지로 건설된다.
경기 의왕시, 군포시, 하남시지역을 주택투기지역에서 해제하였으며 수원 호매실지구를 1만9,000가구(국민임대9,500가구) 택지개발예정지구 지정하여 주택을 공급하기로 하였으며 시화지구 남쪽 1,720만평을 개발추진 지역을 4개 테마와 첨단산업단지, 조력 발전소를 건설 추진하기로 하였다
남쪽간석지: 생태레져 관광레져, 생태문화, 도시첨단 4개 테마로 개발(2005년 개발계획수립, 2006년 착공)
북쪽간석지: 첨단산업단지(MTV) 등으로 개발(개발규모 협의 중)
방조제 주변:25만4000kw급 조력발전소(2005년 착공)
서수원~평택~오산간 고속도로를 착공하여 2009.8월경 완공 추진할 예정이며 판교신도시와 여주군을 잇는 복선전철 건설사업 추진하기로 하였으며 그 구간은 성남~여주이며 2006.2월 착공해 2010년 완공 예정이며 총구간은 56km이며 개통이 되면 광주, 이천, 여주지역의 교통난 해소와 더불어 주택, 토지 등에 영향이 미칠 것으로 예상된다.
화성시 장안면 사랑리, 어은리, 사곡리 등 일원에 계획인구 1만8700명, 주택6450가구 중,저밀도 친환경도시로 조성하기 위한 화성 장안지구 택지개발을 추진하고 있으며 화성 장안지구는 화성시청에서 14km, 서울 도심에서 55km 지점에 위치하고 있으며 서해안고속도로 발안IC와 인접해 수도권 지역간 연계성이 양호하며 근처에 기아자동차, 발안산업단지, 장안산업단지 등이 있어 직주근접의 주거 환경이 가능할 것으로 예상된다.
용인시 구성읍 일대 13만 6000평을 군사시설보호구역에서 해제하였고 안성시 옥산동, 석정동, 아양동, 도기동, 미양면 신기리, 대덕면 건지리 일대 120만5000평에 1만9730가구의 안성 뉴타운 주택이 들어설 계획이며 안성 뉴타운은 안성시청에서 2km 떨어져 있으며 시내와 가깝고 국도 38호선이 지구를 통과한다. 서울과 행정복합도시의 중간 지점에 위치해 있어 수도권 남부 균형발전에 적합한 성장거점지역으로 요건을 구비, 평택~음성고속도로, 천안~분당국지도 23호선 우회도로가 2007년과 2008년에 각각 개통될 예정이며 2008년 착공해 2011년12월 입주예정이다.
서울~용인간 고속도로를 2008년 말 개통예정으로 공사 중에 있으며 구갈에서 전대까지 용인경전철 2005년 착공하여 공사 중에 있다.
과천 별양동 주공6단지는 매물이 귀한 상태에서 호가를 올려 시세가 올랐으며 매수자들은 가격에 부담을 느껴 거래는 이루어지지 않고 있으며 용인, 성남도 상승폭이 커졌으며 2~30평형대를 중심으로 가격 상승이 되고 있다. 분당과 다른 신도시보다 저평가 되어 있다는 인식으로 일산과 산본 신도시로 수요가 몰리고 있으나 거래할 만한 매물이 귀한 상황이다.
평촌은 학군과 학원시설이 좋고 판교와 가까워 투자가치가 있으며 과천과 의왕, 포일, 광명지역은 대단위 재건축에 따른 이주 수요와 개발 기대감으로 가격이 상승하고 있으며 의왕은 청계지구와 판교신도시 개발에 내%
0
|
