2006-09-16 15:02

http://blog.drapt.com/manam/2041158386575349

자료출처 : 시냇가에 심기운 가정

원문출처 : http://blog.drapt.com/middlej

2억원대로 투자하는 용인 유망아파트(3)

아파트를 대신 골라주러 많은 곳을 돌아다니다 보니, 간혹 저평가된 아파트를 보곤 한다.(저가메리트와는 다름)  2006년6월, 용인에서 ‘실거주와 재테크를 겸비한’ 3억원대나 4억원대의 유망아파트를 추천해 달라고 하면 금액대별로 20군데 이상을 List-up(목록 제시) 해서 건낸다. 하지만, 1억초/중반의 자금을 보유하고 있어 대출을 포함해 2억원대를 추천해 달라고 하면 현재로서는 꽤 고민스런 질문이다.

앞서 두 글에서 언급했듯이 아파트를 고르는 가장 중요한 요소는 ‘입지’이다. 지금 당장 살고 편하고 모든 것이 갖춰진 곳은 가격 또한 꽤 높아져 있다는 점을 기억해야 한다.

언젠가 신갈동 택지지구에 위치한 ‘인성마을 현대아파트(신갈현대아파트)’를 가보았을 때, 3년전 분당의 아파트가 연상되었다. 아래에 간략하게만 열거해보자.
----지역----------아파트명---------입주년도-----세대수-----------평형구성----------
분당 야탑동---목련마을 영남아파트---1995.10월---294세대---32평(계단식), 22평(복도식)
분당 야탑동---목련마을 한일아파트---1995.11월---278세대---33평(계단식), 21평(복도식)
용인 신갈동---인성마을 현대아파트---1997.6월----293세대---32평(계단식), 24평(복도식)
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그 당시 야탑동 아파트들중에서 영남과 한일은 상대적으로 가격이 저렴한 아파트들에 속했으나, 3년전인 2003년6월 시점에서도 가격은 2억후반대를 형성하고 있었다. 당시 주위의 많은 사람들은 “서울의 32평형 아파트들도 3억원이 안되는 아파트들이 수두룩한데, 어떻게 새 아파트도 아닌 경기도의 8년이나 된 아파트들이 3년후에 4억도 아닌 5억원대를 간다는 겁니까?”하고 조소어린 비웃음을 쳤다. 

그리고 3년이라는 시간이 흘렀다. 과거 야탑동은 분당내에도 뒤떨어진다는 곳으로 인식되었었지만, 많은 변화속에 기반시설이 들어왔고 지하철역 주변의 상권은 활성화 되었으며 CGV도 하나 들어왔다.
(국민은행 아파트시세 2006.6.16 상한가 기준)
-----아파트명-----평형---2003.6 시세---2006.6 시세----상승률--
야탑동 영남아파트--32평---28,000만원----50,000만원----78.6%
야탑동 한일아파트--33평---29,500만원----53,500만원----81.4%
야탑동 영남아파트--22평---17,250만원----22,750만원----31.9%
야탑동 한일아파트--21평---16,750만원----21,750만원----29.9%
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야탑동 32~33평형은 3년간 약80%의 상승률을 보였고 21~22평형은 약30%를 상승하였다. (왜 필자가 취락지구가 아닌 택지지구에 30평 이상을 구입하라고 지속적으로 강조하는지 귀가 열린 사람은 알아들을 것이다)

신갈동 인성마을 현대아파트 역시, 위에서 거론한 분당 야탑동 아파트들의 3년전 상황과 공통점이 많다. (32평형의 경우는 지도상에는 동남향으로 표기되어 있으나 실제 확인결과 거의 정남향에 가까운 조향으로 설계가 되어 있고 주위에 나무숲울타리가 방음벽형태로 조성되어 있고 내구성있는 자재의 사용으로 ‘현대’라는 브랜드답게 튼튼하게 지어졌으며, 대중교통이 용이한 택지지구내 위치를 차지하고 있다.) 앞으로 4년후에는 전철역이 2~3분 거리에 들어서고 도서관을 포함한 많은 기반시설이 추가되며, 인근에는 제2기 신도시중 판교 다음으로 주목을 끄는 이의동 광교신도시가 지척에 들어설 것이다. 그러면서 살기 편해지는 만큼 아파트 가격은 서서히 상승을 할 것이다.

다음은 시기별 인성마을 현대아파트 32평의 가격을 예측해 보기로 하겠다.
▶ 2006년6월 현재 : 국민은행 시세 24,000만원 (실제 확인결과 25,000만원 정도) 
▶ 2006년10월 판교 중대형평형 청약발표 이후 : 29,000~30,000만원 
▶ 2007년 상반기 광교신도시 청약발표 이후 : 33,000~34,000만원
▶ 2007년12월 대선 직후 : 36,000~37,000만원
▶ 2010년 전철역 개통 직후 : 48,000~49,000만원

여기서 한가지 주의할 사항은 결코 인성마을 현대아파트만 오르는 것이 아니라, 궁국적으로는 용인시의  유망지역 아파트 전체가 오르면서 신갈동 택지지구의 아파트들이 동반 상승할 것이며 인근의 도현현대나 새릉골풍림, 새천년그린빌 32~34평형은 5~6억원대를 형성할 것으로 본다.(다만 주변의 이런 아파트들은 취득세와 같은 이전비용을 포함해서 3억중/후반대의 자금이 준비되어야 할 것이다)    

얼마전 게시판에 40대 가장으로서 내집마련을 고민하고 계시는 분의 사연을 읽었다. 어쩌면 우리와 전혀 관계없는 남의 이야기가 아니라, 우리의 과거 몇년전 혹은 십몇년전의 이야기일 수도 있는 것이다.
‘사십대’라는 아이디를 쓰시는 그분의 예를 들어, 향후 4년간의 재산형성과정을 살펴보기로 하겠다.

◈ 현재 재산 = 17,000만원, 월여유자금 = 50만원, 현재 전세 거주중이며 분당으로 출퇴근
☞ 현재와 같은 자금상황에서, 수입이 여유가 있는 경우라면 필자는 3억~3억2천만원 정도의 아파트를 추천하곤 한다. 그러나 월여유자금이 빡빡한 경우라면 적극적인 Risk Management(위험감수방안)를 고려해 2억중반대 아파트 구입을 권하기도 한다.

향후 4년간 계속 전세를 살았을 경우와 자금시제에 맞도록 유망지역에 아파트를 구입했을 경우를 비교해 보자.
▶ 아파트 총구입금액 = 25,000만원 = 현재자금 17,000만원   아파트잔금 대출 8,000만원
- 대출(가정) 9,200만원 = 아파트잔금 대출 8,000만   취득/등록세,수리비,이사비 1,200만원
- 이 경우 15년 상환시(소득세 감면 및 최소이자비용상)에 원금과 이자비를 포함한 월상환액이 월여유자금인 50만원을 초과한 대략 72만원 정도를 납입해야 하므로 부족분 만큼만 추가대출을 더 받는 전략이 필요하다.
- 대출(실제) = 10,600만원 = (8,000만원   1,200만원)   이자추가분 대출 1,400만원       
▶ 4년간 아파트 상승금액 = (48,000 – 25,000) = 23,000만원 예상
▶ 4년간 대출금에 대한 이자비용(원리금 균등상환 기준시) = 약 1,100만원 (조건에 따라 조금 달라짐)
▶ 4년 이후의 재산형성금액
  [Case 1] 계속 전세를 살았을 경우
    = 17,000만원   (50만원 * 48개월) = 19,400만원
    (은행이자는 감안하지 않았으며, 실제 2년마다 부동산복비와 이사비용이 지출됨)
  [Case 2] 유망지역에 아파트를 구입했을 경우
    = 48,000만원 – [ 대출원금 10,600만원 - 원금상환액(51만원*48개월) ] = 약 39,800만원
   (참고) 유망지역 아파트가 4년이후 50%만 상승했을 경우 = 재산형성 약 27,800만원
▶ 대출이자대비 아파트 변동차액의 상승률
    - 아파트가 48,000만원으로 상승시 = 은행이자의 20.7배
    - 아파트가 36,000만원으로 상승시 = 은행이자의 9.8배

일반직장인들의 경우, 연봉을 받아 교육비를 포함한 월생활비를 제외하고나면 년간 1,000~2,000만원을 저축하기가 빠듯하다고 한다. 즉 단순히 은행이나 펀드등의 상품에 저축만 해서는, 그 저축한 금액이 좋은 지역의 아파트 상승금액을 도저히 따라가지 못하는 것이다. 

과거와는 다르게 초고속인터넷망이 활성화된 요즘엔, 부동산과 관련된 좋은 정보들이 넘쳐나고 있다. 아니 ‘정보의 홍수’ 그 속에서 살고 있다고 보아야 정확할 것이다. ‘미래에 부자가 될 수 있느냐, 그렇지 않느냐?’ 하는 문제는 고급정보의 소유여부가 아니라 바로 그 사람의 ‘결단력의 문제’인 것이다.

오늘도 필자에게 컨설팅을 요청하는 그들에게 나는 진심으로 묻는다. “정말 부자가 될 준비는 되어 있으신가요?”  

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