2006-10-19 14:40

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자료출처 : 피할수 없으면 즐겨라 ♪~

원문출처 : http://blog.drapt.com/jmhe107

제 목 작업의 기술

2006.10.18

나 박용주가 백윤식을 빼닮은 그 양반을 만나게 된 것은 2년 전 가을이었다. 강원도 동해에서 서울로 와서 누나 집에 얹혀 살기를 몇 년, 나는 수년 간의 고시공부를 때려치우고 친구의 소개로 그 양반에게 몸을 의지하게 됐다. 월급은 170만원, 그리고 이리저리 심부름을 다니는 일부터 시작했다. “테헤란로에 가서 300억짜리 빌딩 5개 찾아와! 시간은 2일간이야, 못 찾으면 들어오지마!” 나는 엄청나게 발품을 팔고 빌딩을 찾아 헤맸으나, 접촉한 물건의 반은 나와있지도 않은 물건을 사기당한 것이었고 또 다른 반은 관리인에게 문전박대 당하기 일쑤였다. 지도 하나 끼고 빌딩을 찾기 3개월째...... 나는 빌딩이 돌아가는 세계를 어렴풋이 이해하게 됐다. 지금 생각하면 그래도 고마운 것이 아파트 지을 땅 찾아오라고 시키지 않고 빌딩 찾아오라고 한 것이다. 땅보다는 빌딩이 조금 더 사실적이어서 부동산에 대한 접근이 쉬웠던 것이다. 나는 첫 달에는 월급을 받아서 양복을 두 벌 샀고, 둘째 달에는 오디오를 샀다. 2평짜리 신림동 고시원에 150만원짜리 오디오를 들여놓으니 그래도 마음이 뿌듯해졌다. 셋째 달, 나는 누나의 지원을 받아 아반떼 중고차를 470만원 주고 샀다. 그리고는 동해로 끌고 가다 고속도로에서 사고를 냈다. 종합보험에 가입한 지 이틀째, 견적이 300만원 나왔다. 그 양반은 내 차 타기를 좋아했다. 자기 차 에쿠스를 두고 왜 빽미러도 제대로 못 보는 내 차를 자꾸 타려 하는지 이해하지 못했지만 이제는 그 양반의 속내를 읽을 수 있을 것 같다. 그 양반은 내 차 옆에 타고 서울의 지리와 운전방법, 신도시의 도시계획 등을 착실히 가르쳐 줬다. 1년이 지나면서 나는 그 양반을 존경하게 됐다. 그 양반이 우수한 것은 물건을 보는 탁월한 눈이다. 부동산을 많이 접하고 언론매체를 검색하다 보면 정보를 많이 얻게 되지만, 판단능력을 갖추게 되는 것은 시간이 많이 걸린다. 어쩌면 그 부분은 타고나야 되는 것인지도 모른다. ‘지식보다 판단’, 그것이 요구되는 것이 부동산 투자의 세계인 것 같다. 그 양반은 자신의 판단과 부동산에 대한 강한 믿음을 가지고 있었다. 그의 말은 종교만큼이나 강했고 대개의 경우 정확하고 옳았다. 예를 들면 판교분양가가 나오면 분당이나 용인이 오를 것이고 은평뉴타운 분양가가 나오면 불광동이나 갈현동이 오른다는 식이었다. 뚝섬 분양가가 나오면 용산이, 판교가 입주하면 서현동이 오른다는 장기적인 예상도 매일 들려줬다. 나는 작은 배의 선장이었던 아버지가 돌아가신 후 내 몫으로 받은 강원도의 논 300평을 그 양반한테 물어봤다. “가진 거라고는 이것밖에 없는데 이걸 팔아서 어떻게 하면 좋을까요?” “그거 지금 시세 얼마냐?” “평당 3만원쯤 갑니다.” “900만원이구나!” “......네......겨우.” “번지가 몇 번지냐?” 그 양반은 일요일 오전에 느닷없이 차를 몰고 내 땅에 다녀왔다고 했다. 그리고는 다음과 같이 말해줬다. “네 땅은 도시와 접해 있어서 다음과 같은 절차를 거치면 된다. 첫 번째, 논을 밭으로 만들어라. 그 다음 밭을 주차장으로 만들어라.” “?” “이렇게 이 땅 주인을 만나서 이런 방법으로 추진해 봐. 쓱......쓱......땅을 메꾸고......” 그 양반은 만년필로 이리저리 그려대면서 설명을 해줬다. 결국 그 땅은 동해에서 식당을 하는 누나의 작업을 거쳐서 주차장이 됐다. 지목상으로는 답(畓)이 전(田)이되고 잡종지(雜種地)로 용도변경 진행을 준비했다. 그리고 몇 달 후 나는 그 땅을 1억2,000만원에 팔았다. “그 다음은 어떻게 하는 겁니까?” “그걸 내가 왜 너한테 가르쳐줘야 하냐?” “쩝......” 나는 배오징어 한 축을 4만원에 사다가 바쳤다. “이거 배에서 말린 오징어인데 아무나 못 먹는 겁니다. 옛날에는 진상품으로 썼던 명품이지요.” “에이, 진상같은 인간.” 그 양반은 나를 마포의 한 아파트로 데려 갔다. 무지무지 낡은 아파트였다. 그리고는 그 아파트의 옥상으로 데리고 갔다. 계단을 올라가는데도 천정이 낮아서 머리가 콘크리트 벽에 부딪혔다. “아이고.” “옥상에서는 한강이 훤히 보였다. “이거를 사라. 이것이 앞으로 안전진단 E급 판정을 받게 되어있어. 그러면 오른다니까......” “정말요? 너무 낡았는데......” 나는 16평짜리 이 아파트를 누나 이름과 내 이름으로 두 채를 샀다. 1채당 8,800만원씩 줬다. 그리고 전세를 1채당 3,000만원씩 줬다. 땅 판 돈이 다 들어갔다. 원래 9,000만원씩 불렀는데 그 양반이 200만원씩 깍아줬다. 잔금을 내고 등기를 이전받아 몇 달이 지나자 아파트 입구에 “재건축 E급 판정”이라는 프랑카드가 붙었다. 그리고 1채당 1억6,000만원이 됐다. 2채에 3억2,000만원, 전세금을 공제하고 나면 2억6,000만원이 순재산이다. 신기했다. “다음은 어디를 살까요?” “아직은 남은 돈이 다 네 돈이 아니다. 2년 거주 3년 보유를 해야 네 돈이다. 주민등록 옮기고 들어가 살 생각이나 해라.” 그 양반에게서 돌아온 것은 구박뿐이었다. 그 양반이 오를 것이라고 생각하는 곳 중의 하나는 과천,분당,용인권역이다. 그곳이 내가봐도 다른곳에 비해서 개발계획이 몰려있다.그 양반은 2005년 초에 분당•용인의 아파트 상승을 정확히 예측해 많은 사람들에게 대박의 맛을 보게 해줬다. 그러나 눈치를 보면 그 양반은 “아직 시작도 안 했다”라고 믿는 것 같다. 하루는 그 양반이 집 사주는데 비서로 쫓아갔다. 집을 살 사람이 운전을 하고 그 양반은 조수석에 타고 뒷자리에 내가 앉았다. 그 양반이 돈 된다고 믿고 있는 노선은 의외로 간단하다. 용산, 강남역, 판교, 분당, 용인, 수원, 과천이다. 강남권과 소통이원활하고 오늘보다 내일이 좋아질 커다란 개발계획이 있는 곳을 추천한다. 집을 사 줄 때는 수십 채의 집을 보여주고 스스로 판단하게 한다. 과천에서 시작해서 하루코스,분당에서 시작해서 죽전, 동백까지를 하루 코스, 동천, 신봉, 성복, 상현동을 또 하루 코스등으로 약 일주일을 돌고 나면 매수희망자들은 대개 어렴풋이 눈을 뜬다. ◈ 공인중개사무소 탐방 그 양반은 나와 집 살 사람을 coffee shop에 앉혀 놨다. 그리고는 뒤적뒤적 가방에서 뭔가를 꺼내놨다. 지도와 컨설팅 자료, 온갖 차트와 그래프를 모은 그림책 같은 것들을 보여주면서 오늘 본 아파트의 평형과 조망권 등을 상세히 가르쳐 줬다. “이렇게 양방향으로 뻥 뚫려있는 조망권을 가진 아파트를 사셔야 합니다. 그 다음 학교와 상가배치를 잘 보세요. 이곳이 살기가 당연 우월합니다. 공원이나 백화점, 전철역도 보시구요.” 그리고는 친절하게 지역을 구석구석 설명해줬다. “이곳은 4500cc... 차로 치면 국내 최고급 세단의 힘을 가지고 있습니다. 이쪽 방향은 2000cc입니다. 저쪽 방향은 1500cc 쯤 되어보이죠. 결국 세게 미는 힘이 작용하는 세력권의 물건을 사는 것이 안전합니다. 그럼 coffee를 마시고 둘러 보십시다. 핵심 아파트부터 변두리 아파트로 하루에 20채씩 보는 겁니다.” 우리는 첫 번째로 입주를 앞두고 마무리 공사 중인 대단지 아파트로 들어갔다. 펜스와 펜스 사이 한 사람이 들어갈 만한 구멍이 나 있었다. “뛰어...... 타다다다닥.” 경비를 피해 아파트 현관으로 들어가고 예비군훈련 못지 않았다. 1층부터 20층까지를 계단을 오르내리면서 다 살펴봤다. “자, 보십시오. 20층이 전망이 좋을 것이라고 생각했지만 14층이 훨씬 좋습니다. 좋은 풍경을 적정 높이에서 볼 수 있는 층고는 따로 있는 것이죠. 아파트 전체를 둘러 보면 가장 좋은 view를 찾아낼 수 있는 것입니다. 아까 옆 동은 앞 동의 아파트에 조망이 일부 가려졌지만 이 아파트는 시원하게 앞이 트여 보입니다. 이런 집을 사는 것이 좋습니다.” 그리고 주머니를 뒤적이더니 나침반을 꺼냈다. “정남향입니다. 정남향 아파트에다가 오후 두 시에 햇볕이 잘 내리쬐는 층을 사셔야 하는 것입니다.” 세 시간 정도 아파트 단지 한 곳을 살펴보고 아파트 밖으로 나와서 찍어둔 아파트 동을 바라보니 7층 이상부터는 하루종일 햇볕이 아파트 베란다를 덮고 있었다. “자, 이제 부동산중개소에서 살 만한 매물을 찾아보는 작업을 해보겠습니다.” 아파트 단지 앞에 십여 개의 중개업소가 다닥다닥 모여있었다. 밖에서 유리창으로 두리번거리면서 안을 살펴봤다. “일단 사무실 안의 풍경이 상담 중이거나 다른 일을 하거나 자장면을 먹고 있거나 하는 곳은 가지 않는 것이 좋습니다. 책상이나 소파에 앉아서 고객을 기다리는 그런 사무실을 택하십시오. 그리고 가능하면 대부분의 사무실을 방문해서 자신의 요구를 잘 해결해 줄 친절하고 수완 있는 중개사를 찾으십시오.” 우리는 결국 열 개 정도의 사무실을 들락거리면서 괜찮은 중개소 두 곳을 정해서 물건 브리핑을 받고 다시 중개사를 통해서 인근 물건을 둘러봤다. 과천에서 시작해서 평촌, 산본을 둘러보니 저녁 8시가 다 됐다. 팔다리가 쑤시고 걷기는 힘들어졌지만 너무 많은 것을 보게 돼서 보람되었다. “그럼 내일은 ‘분당, 용인’을 보십시다. 만나는 시간은 정각 오전 10시구요, 서현역 삼성 플라자 앞 C 커피숍입니다.” 다음날 오전 10시, 우리는 다시 모여 앉아 지도를 보고 브리핑을 듣고 커피를 마셨다. 지도와 평면도 카탈로그를 보고 나면 60%는 감을 잡게 된다. 이 귀신 같은 사람은 10년 전 분양 카탈로그도 구해와서 상세히도 설명을 해줬다. 단지배치와 평형, 아파트 평면, 부대시설, 옵션형, 기본형까지...... 참으로 팔자 속이라는 생각이 들었다. “오늘은 내가 아는 중개업소들을 소개해 줄께요.” 성큼성큼 서현역 주변 부동산으로 들어갔다. “안녕하세요?” “잘 있었나? 남향 50평형 물건 좀 찾아봐. 특올수리 급출발 있는지? 자네는 녹차 좀 한 잔씩 주고.” 나한테 차 심부름을 시켰다. “예.” “중개사는 일에 몰입할 수 있도록 도와드리고, 차 타고 전화 받는 것은 자네가 해.” “네......” “급출발 몇 개나 있어요?” “5~6개 됩니다.” “부동산을 살 때는 특별한 경우가 아니라면 급출발 물건을 사는 것이 좋다네. ‘급출발’이란 중개업소 용어로 즉시 살 수 있는 물건이라는 뜻이지. ‘출발’은 계약이 될 수 있는 물건이고 ‘급출발’은 조금 더 급한 것을 뜻해...... 그러니까 가격 네고가 쉽지. 특 올수리 물건은 올수리 물건보다 한단계 위인데 화장실까지 잘 고쳐 놓은거라고 보면돼, 시세에 특올수리를 사면 50평형 아파트 경우 3,000만원은 먹구 들어가는거야, 전세를 놓으면 전세도 잘나가구....” 나와 매수인은 고개를 끄덕였다. 우리는 그날도 서현동, 정자역, 죽전역, 동백 물건을 돌아봤다. 정확히 20채쯤 보고 나면 밤 8시~9시가 됐다. 다음날은 수지, 동천, 신봉, 성복, 상현 일대를, 그 다음날은 영통, 동탄을, 또 그 다음날은 신갈, 구갈, 상갈 일대를 돌아봤다. 정확하게 1주일이 됐다. “매수인은 어느 집을 사시길 원하십니까?” “저는 분당의 A 아파트를 사고 싶습니다.” “잘 생각하셨습니다. 그 아파트가 미래가치 있어 보이죠. 몇 층을 사시길 원하십니까?” “12층을 사고 싶습니다.” 나도 고개를 끄덕였다. 희한하게도 많이 보고 설명을 듣고 쫓아다니다 보니까 일치하는 답이 나왔다. 매수인 K 씨는 A 아파트 12층을 사기로 했다. 우리는 W 공인중개사무소로 갔다. 그 양반은 A4용지와 매직펜을 가져오라고 하더니 ‘작전본부’라고 썼다. 그리고 벽에 붙이라고 했다. “그러니까 10억을 부르잖아. 9억4,000만원에 사자구.” “......” “이거 양타야 단타야?” “단타입니다.” 중개사가 말했다. “그럼 저쪽 중개인은 P 중개사가 교육을 해요.” “네.” “K 씨는 계약금 준비됐죠?” “네.” “매도인 캐릭터 어때요?” “화끈합니다. 그리고 상황이 급합니다.” “이상한 성격이면 아예 부르지도 말고.” “그럼 전화로 일단 깍아보쇼.” “네.” P 중개사가 저쪽서 중개사에게 전화를 걸었다. “저.... 사장님, 3,000만원만 깍아보세요.이쪽이 넉넉치 않은 분이라서....” “전화는 해보는데 요즘이 오름세라서......” “따르릉......” 얼마 후 전화가 왔다. “9억7,000만원에 해준답니다.” “그럼 집주인을 불러보세요.” 오후 4시 작은 부동산사무실에 전부 7명이 모였다. 그 양반, 매수인 K 씨, 나, 양쪽 부동산중개사 2명, 매도인 Y 씨, 그리고 W 부동산의 중개보조인 등 총 7명이 둘러앉았다. “아이구, 왜 이렇게 사람이 많아.” 매도인 Y 씨가 들어오면서 놀란 듯 중얼거렸다. “이 분들이 가족입니다.” 중개사 P 씨가 웃으면서 소개했다. 그 양반은 큰 형, 나는 동생이 됐다. 한 30분 커피타임을 가졌다. Y 씨가 집을 산 때부터 살아온 과정 등 집 이야기가 대부분이었다. 한참분위기가 무르익을때 W 부동산 중개사 P 씨가 계약서를 꺼냈다. “그런데......” 그 양반이 느닷없이 목소리를 냈다. 12개의 눈동자가 그 양반의 입으로 모아졌다. “저희가 돈이 부족합니다. 융자도 어렵구요......” “저런......” “얼마나 부족한데요?” 저쪽 부동산 M 사장이 물어왔다. “9억4,000만원밖에 안됩니다.” 매수인 K 씨의 얼굴이 오히려 더 빨개졌다. “이건 아니잖아......' 화끈하던 Y 씨가 몸을 일으켰다. “사장님, 고정하시고...... 요즘 매수인들 형편이 다들 좋지 않습니다.” 중개사 M 씨가 Y 씨를 주저앉혔다. “아...... 이거 죄송해서......” 이쪽 중개사 P 씨가 머리를 긁적였다. 1시간 후에 K 씨는 아파트를 9억5,000만원에 샀다. 그 전에는 각자의 역할분담이 있었다. 저쪽 중개사 M 씨는 매도인 Y 씨를 꼭 잡고 있어야 하고, 그 양반은 가격을 제시하고, 나는 이리저리 잔금을 맞추는 전화를 해야 하고, 이쪽 중개사 P 씨는 안절부절 못하면서 집주인에게 사정을 하도록 하고, W 사무소 중개보조인은 물과 녹차를 계속 날라야 한다. 가장 중요한 역할은 매수인 ‘K 씨’의 행동이다. 절대 아무 말도 하지 않고 앉아 있어야 한다는 것...... 가장 힘들고 중요한 일이었다. 계약 후 나는 바빠졌다. 주택거래신고에 중도금, 잔금일자 챙기고, 채권사고, 등기까지...차후 서비스를 맡아서 했다. 한 사이클을 끝내고 나니 “아하......이렇구나”라고 하는 경이감과 자신감이 생겼다. 정리를 해보자면, ①집 한채 사는것이 토요일날 반나절 투자해서 쉽게 덜컥 살수있는것이 아니라는 것을 명심하게 됐다. ②부동산은 활황기나 쇠퇴기의 부동산보다, 막시작하는 신생기의 부동산이 수익이 높다는 것을 어렴풋이 알게됐다.신생기 부동산은 내가 산 아파트와같은 재개발 대상 물건도 포함이 되는것 같다. ③그리고 부동산 컨설턴트가 책상에 앉아서 입으로 하는것이아니고, 만능엔터테인먼트여야하며 엄청나게 노력을 해야하는 몸으로 때우는 직업이라는 것도 알게됐다. ④중요한건 저렇게 충분히 돌아보고 고수한테 배우고, 고뇌하고 집을사면 어떤집을 사도 후회가 없을것 같았다. 그런데 이 양반의 주 특기종목은 집 찍어주고 사주는 것이 아니다. 경매로 반 값에 좋은 물건을 사고 컨버젼(conversion)시켜서 최고급 물건을 만들어내는 것이다. 즉 집을 사서 상가를 만들거나, 빌딩을 사서 리모델링을 하거나, 인접대지를 사서 그위에 쓸 만한 작품을 만들어내는 '테크닉 디벨롭먼트'이다. 또다른 주특기는 땅이고... 아!... 지면관계로 이만 쓴다. 너무 많은 걸 썼다간 혼날지도 모르구, 그리구 지금 난 호매실 지역 물량 체크하러 나가봐야 해서 시간이 부족하다. “정말 죄송합니다. 작업의 기술 더 써야 도움이 되는데......” (박용주)                                                       -봉준호-

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