부동산노트(2297)

아마 어떤 식으로든지 변화가 있을 것을 예상하고 미리 정책방향을 점쳐보고 있지 않나 하는 생각이 든다. 그러나 아무리 정부가 변하고 정책이 변한다 해도 문제해결의 중심에는 결국 사람일 수밖에 없다는 생각이다. 이것은 과거 현재에도 그랬고 미래에도 역시 마찬가지일 것이다.

"사람이 꽃보다 아름답다"는 노랫말도 있듯이, 무슨 일을 하든지 돈보다 사람이 먼저라는 것이다. 다른 분야도 마찬가지이겠지만 부동산 관련 업무 역시, 또한 법원경매 투자 역시 결국은 사람에 의해서 스토리가 전개되기 때문이다.

* 먼저 필요한 인간이 되라

그런데 그 사람이라는 것이 평소에 관리하지 않으면 정작 내가 필요할 때 주위에 있지 않다. 사람을 관리한다는 것에 부정적인 반응을 보이는 분들도 가끔은 계시지만 관리하지 않은 사람이 내게 어떤 문제를 해결해 주었는지 반문해 볼 일이다.

사람관리라는 것이 뭐 그리 대단한 것이 아니고 평소에 시간 날 때 전화한번 먼저 하고, 궂은일 당했다고 연락 오면 일부러 찾아가는 정도면 충분하고, 무엇보다도 중요한 것은 내가 상대에게 유용하게 쓰일 재주가 있다면 더욱 효과적이다.

그것이 폼 나는 일이 아니고, 남들에게 박수 받는 재주가 아니어도 상관없다. 주변사람들이 일상에서, 또는 무슨 문제가 생겼을 때 제일 먼저 생각나는 사람이면 된다.

중고 자동차를 사고 싶을 때 누구에게 물어야 할까 할 때 생각나는 사람이면 충분하고, 어디에 조그마한 투자를 하고 싶은데 누구에게 물으면 성실한 답변을 들을 수 있을까 궁금할 때 생각나는 사람이면 충분하다.

어떤 문제가 생겼을 때 누구는 해결의 실마리조차 찾지 못해서 애를 먹고 있을 때, 어떤 사람은 주변 사람들로부터 전폭적인 지원을 받아 어렵지 않게 마무리 짓는 사람을 본적이 있을 것이다. 그것은 그가 평소에 얼마나 많은 공을 들여 사람을 관리했는가가 결정적인 순간에서 양자의 차이를 크게 만든다.

사소한 일이라도 "해결능력"을 가진 사람이 주위에 있을 때 믿음직한 마음이 생긴다. 현대사회를 살아가는데 독불장군은 있을 수가 없다.

* 한 가지 자기 주특기는 가져라

내가 할 수 있는 극히 한정된 재주만을 계속하면서 내게 필요한 나머지 것들은 주변 사람들로부터 품앗이 하지 않으면 하루도 살수 없는 것이 인간이다. 부동산 투자도 마찬가지이고 부동산 경매 역시 어느 정도까지는 혼자서 가능하나, 그 이상은 불가능하다.

사회가 복잡해지고 고도화 전문화되면서 본인의 능력만으로 해결할 수 있는 일의 분야가 점차 세분화되고 있는 것과도 무관하지 않다. 본인의 대학전공은 경제학과였다. 대학에 들어가 처음 접하는 책이 "경제학원론"으로 그 책에서 애덤스미스는 분업의 강점을 이렇게 설명하고 있다.

철사를 잘라 바늘을 만드는 과정으로 분업을 설명한다.

노동자 한사람이 바늘 만드는 과정 전부를 수행한다면 바늘 생산량이 하루에 수십개에 불과하지만, 공정별로 업무를 나누어 철사를 자르는 사람, 바르게 펴는 사람, 구멍을 뚫는 사람, 마무리하는 사람등으로 공정을 나누어 생산한다면 혼자가 전부를 모두 했을 때 보다 수십배의 생산량증대를 가져온다고 설명하고 있다.

* 시대변화에 순응하라

과거에도 인맥의 중요성은 자주 강조되었지만 디지털시대인 현재도 인맥의 중요성은 더욱 중요시되고 있다. 열심히 사는 것이 미덕이라고 칭송되던 시절이 있었다. 물론 지금도 마찬가지이지만 내용은 많이 달라져 있다고 본다.

산업(화) 시대에는 아침에 출근하여 하루 8시간을 이마에 땀 흘리며 일하고도 모자라면 밥 먹듯 잔업을 하는 사람이 성실하고 쓸모 있는 사람으로 대접받던 시절이 있었으나, 지금은 자신의 전문분야에서 얼마나 효율적으로 일을 해서 높은 생산성을 올리는가가 중요하지 양적인 시간노동은 의미가 점차 줄어들고 있다.

인간이 세상을 살아가는데 100가지의 분야가 필요하다면 나는 그 중에서 내가 아주 잘할 수 있는 한 가지 일에서 남들보다 월등한 생산성을 가질 수 있으면 그만이다. 내가 생산한 것을 다른 99사람에게 나누어 주고 그들로부터 그들이 생산한 99가지를 품앗이 해온다면 훨씬 더 질 높은 삶을 살 수 있다.

분업의 원리가 더욱 철저히 적용되는 세상을 살고 있으며 이후로는 더욱 심회될 것이 분명하다. 모든 것을 다할 줄 아는 천재가 필요한 사회가 아니라, 오로지 나만이 할 줄 아는 재능을 가질 수 있다면 그만인 것으로, 그것이 어떤 일이든 상관없이 말이다. 요즘 유행하는 말로 그 분야의 최고가 아니라 only one이면 그만이라는 것이다.

산업사회를 살던 우리는 피라미드 구조를 안정적인 구조로 인식하고 살아왔다. 그러나 이제는 피라미드구조가 아니라 피뢰침 구조로 갈 것이라는 말은 상당한 설득력을 가진다.

즉, 지금까지는 어떤 분야이던 독불장군 혼자보다는 빅쓰리니, 빅포니 해서 서로 비슷한 규모와 인지도를 가진 업체들끼리 상호경쟁하면서 소비자들의 니즈에 부응해 왔다면, 이후로는 맨 꼭대기의 피뢰침만이 모든 것을 독식하는 사회라는 것이다.

즉 2등은 의미가 없는 사회가 올 것이라는 것이다.

이전까지는 어떤 분야의 1등과 2등과의 시장점유율이나 수익률이 그다지 큰 차이가 없이 자웅을 겨루었다면, 이후로는 2등은 1등을 위해 존재하는 장식품 정도의 의미로 시장에서의 인지도나 수익등은 오로지 1등만이 독식하는 세상이 될 것이라는 전망이다. 따라서 나의 전공분야에서는 누구도 따라 올 수 없는 오로지 나만의 독보적인 재능을 가져야 한다는 것이다.

부동산 분야만 해도 얼마전까지만 해도 통칭해서 "부동산전문가"라고 표현했지만, 지금은 어림없다. 부동산 분야가 얼마나 다양한데 부동산전문가라고 말할 수 있단 말인가. 이제부터는 부동산중에 무슨 무슨 전문가 라고 해야 하는 것이 당연하다.

부동산 분야를 단순히만 열거해도 금융, 정책, 조세, 건축, 행정, 분양, 시공, 시행, 대행, 언론, 출판, 교육, 건축, 설계, 토목, 구조, 공간, 법률, 경매, 공매 등, 또 그 아래로 내려가면 또 하부 전문분야가 부채꼴 모양으로 전개된다. 이 많은 전문 분야 중에서 하나의 분야에서만 철저히 1등이 되면 그만이고 다른 분야는 그 쪽 분야의 전문가들과 합종연횡의 품앗이만 정확하게 해낼 수 있다면 그만인 세상으로 변했다.

* 투자에 필요한 다양한 인맥을 만들어라

부동산 경매로 한정하여 이야기 해보자. 어떤 마음에 드는 물건 하나를 발견했다면 그 다음부터는 권리분석과 물건조사, 시장조사, 수익률 분석하는데 혼자 다 할 수 없는 경우가 있고 효율적이지 않다. 물론 하라고 하면 못할 것도 없지만 말이다.

기본적인 시세파악 단계에서 그 주변에 잘 아는 중개업소나 중개업자가 있다면 절반은 먹고 들어가고, 그들을 통해 지역의 개별적 특성, 임대가격 전망, 개발가능성, 발표되지 않은 호재성 소재, 그리고 악재 등의 정보를 많은 비용을 들이지 않고 수집할 있다.

낙찰 받았다면 잔금 납부하는데 조금이라도 좋은 조건으로 잔금융자 해주는 곳을 알면 유리할 것이고, 만약 경매물건을 직접 건축할 목적으로 낙찰 받는다면 응찰 전에 잘 아는 건축사를 통해 건축가능 여부와 용적률과 건폐율, 또 어떤 용도로 건축하면 좋을지를 확인하고, 입지분석에 경험이 많은 사람이 주변에 있다면 개발에 따른 위험부담을 훨씬 줄일 수 있고, 게임이론을 공부한 사람이 있다면 경쟁관계에 있을지도 모를 다른 업자의 움직임과 공급물량까지도 예측해볼 수 있다면 사업에 따른 위험은 더욱 줄어들게 된다.

건축(설)하기로 최종 결정을 하였다면 믿을만한 건축업자나 시공사 관계자등의 도움을 받을 수 있어야 하고, 금융기관에 있는 사람들로부터는 유리한 조건으로 자금을 동원할 수 있고, 분양목적이라면 분양에 경험이 많은 사람의 도움이 또한 필요하다.

이처럼 작은 일 하나를 수행하는데도 주변으로부터 끊임없이 많은 도움을 받아야 일이 원만히 진행되는 것이 일반적이다. 이런 일들을 모두 직접 배워서 손수 처리한다는 것은 불가능할 뿐만 아니라, 설령 가능하다고 해도 효율적이지 않다.

* 내 것부터 먼저 나누자

이런 인맥들을 계획적으로 구축한다는 것이 말처럼 쉽지 않고, 잘못하다가는 오해 받을 수도 있는데, 요즘 인터넷상에서 활발하게 이루어지고 있는 관련동호회에 가입하여 활동하는 것도 효과적인 방법이다.

동호회를 운영하는 운영자나 운영진은 그 분야의 상당한 고수들로 재테크 관련동호회를 잘 활용한다면 많은 비용들이지 않고 공부는 물론이고 원하는 정보나 지식을 얻을 수 있고, 인맥까지도 구축할 수 있어 필요할 때 많은 도움을 받을 수 있다.

부동산투자, 특히 그 중에서도 가장 공격적인 형태의 부동산거래인 경매를 매개로 성공하려면 주변으로부터 많은 도움을 받아야 하고, 도움을 받으려면 먼저 나누려고 노력하는 자세가 앞서야 하는 것은 당연하다.

부동산 경매를 통해 알게 된 지식이나, 낙찰 받아 올린 수익을 나눈다는 자세가 바람직하다. 그러려면 내가 누군가에게 구체적으로 도움이 되고 유익한 존재가 되어야 비로서 대등한 상황의 게임이 가능해 질 것이다.

* 사물을 틀어서 보자

얼마 전 청개구리형 투자자가 되자는 글을 올렸더니 반응들이 다양했다. 위기와 혼란이 기회라는 것을 관념적으로는 모두가 잘 알고 있다. 그러나 그런 시기에서 용기를 가지고 투자를 하거나 어떤 선택을 자신의 책임으로 해 낸다는 것은 쉽지 않음은 분명하다.

지금이 투자자로서 부동산을 구입해야 하는 시기인지 아니면 가지고 있는 부동산마저도 처분해야 하는 시기인지, 실수요자로서는 내 집 마련에 이제라도 나서야 하는지, 아님 더 떨어지기를 기다렸다가 구입해야 할지 고민의 시기이다.

한 가지 분명한 것은 정부가 어떤 부동산 정책(규제 또는 완화)을 펴든지 상관없이 우리들의 주거 문제가 부동산 정책의 핵심은 아니라는 점이다. 물론 무주택으로 속 편히(?)사는 것도 한 방법이겠지만, 그러면서도 한편으로는 평생 내 집 하나 마련하면 소원이 없겠다는 순박한 생각정도에 한숨짓는 분들도 상당하실 것이다.

세상에 공짜는 없다. 정부정책에 순응적으로 대응하는 바람에 지금까지 나와 가족이 남의 눈치 보지 않고 편히 쉴 수 있는 집 한 칸 마련 못한 것은 누구의 잘못이나 책임도 아니다. 오로지 자신의 문제일 뿐이다.

돈이 없어 부동산 투자대열에 끼지 못하고 정보가 없어 좋은 동네 미리 선점하지 못했다고 푸념하시는 분들은 죄송하지만 마인드를 바꾸지 않는 한 시간만 흘러갈 뿐이다.

부동산 세금문제 역시 그러하다. 중과세 하는 것을 바탕으로 부동산 정책이 전개되고 있지만 그리 오래가리라는 생각은 들지 않는다. 시장의 생리를 인정하기 보다는 오로지 세금만으로 부동산 문제를 바라보고 있다고 판단되기 때문이다.

백보를 양보해서 세금중과세 정책이 오래 지속된다 해도 100%를 환수하지 못한다면 현재에서 어떤 선택을 해야 할지는 어느 정도 답이 보인다. 벌어서 어느 정도 세금을 납부하실까요, 손바닥 비비고 놀고 계실까요 반문한다면 말이다.

물론 투자의 세계는 냉혹하다, 누구도 내편일수 없다, 오직 나만이 내편일 뿐이며 결과에 대한 책임도 온전히 내가 져야한다. 좌*우 방향구분도 되지 않은 실력으로 그 쪽 전문가라고 하는 사람들의 조언에 자신의 전 재산을 투자하려는 분들이 의외로 많다.

남에게 의지만 하려 하지 말고 투자에 우선해서 먼저 실력부터 쌓고, 내가 쌓은 실력을 주변인들에게 나눌 수 있을 정도는 되어야 하고, 정부 정책 역시 발표되고 당국자가 강변하는 것을 액면 그대로 받아들이기 보다는 어떤 결과를 가져 올 것인가를 냉정히 판단해보는 마인드가 절대 필요한 시기가 아닌가 한다.

글쓴이:우형달

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