<편집자 주>
양도소득세 비과세 규정을 제대로 적용 받기 위해서 중요한 것이 바로 보유기간을 어떻게 산정하느냐의 문제이다.
3년을 훌쩍 초과하여 장기간 주택을 보유한 경우에는 크게 상관이 없겠지만, 적당히 3년 가량 보유한 경우에는 주택을 팔기 전에 보유기간을 먼저 따져보아야 낭패를 당하지 않을 수 있다. 하지만, 보유기간을 어떻게 산정하는지를 정확히 안다는 것은 세무전문가가 아니라면 그리 쉽지 않다.

사례소개
화수분씨는 서울에서 회사를 다니다 얼마 전 정년 퇴임을 하고, 지방으로 내려 가기로 결정을 하였다.
아파트를 하루라도 빨리 팔고 내려 가고 싶지만, 2년 남짓 아파트를 보유하였는데 그간 많이 오른 아파트값 때문에 양도세가 걱정이 된다. 언제 아파트를 팔고 이사해야 할까?

1세대 1주택 비과세를 위해서는 보유기간 매우 중요
주택을 한 채만 갖고 있는 경우에는 주택을 팔더라도 양도소득세를 내지 않는다.
이를 보통 ‘1세대 1주택 비과세’라는 이름으로 알고 있는데, 그 요건을 정확히 알고 있는 사람은 그리 많지 않다.

1세대 1주택 비과세’란 1세대가 주택을 한 개만 보유하고 있을 때 보유하던 주택을 처분하여 차익을 얻더라도 양도소득세를 과세하지 않겠다는 규정이다. 그러나 투기목적으로 주택을 매매하는 것을 방지하고 실수요자를 보호하기 위하여 3년 이상 보유한 주택에 대해서만 비과세를 적용한다. 한편 서울시, 과천시, 5대신도시 지역은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 한다는 추가적인 요건이 충족되어야 비과세 규정을 적용 받을 수 있다.

그러나 사회생활을 하다 보면 위와 같은 사실을 알고 있으면서도 부득이하게 3년 내에 집을 팔아야 하거나 빚으로 넘겨주어야 하는 때가 있다.
이런 경우 자포자기하여 아무런 생각 없이 소유권을 이전해 주면 나중에 양도소득세 때문에 더욱 곤란을 겪게 될 수 있다.

잔금일과 등기이전 접수일 결정에 신중해야
양도소득세 비과세 규정을 제대로 적용 받기 위해서 중요한 것이 바로 보유기간을 어떻게 산정하느냐의 문제이다.
3년을 훌쩍 초과하여 장기간 주택을 보유한 경우에는 크게 상관이 없겠지만, 적당히 3년 가량 보유한 사람 같은 경우에는 주택을 팔기 전에 보유기간을 먼저 따져보아야 낭패를 당하지 않을 수 있다.

세법에서는 다음과 같은 때를 양도시기로 정하고 있으므로 이를 잘 활용하면 양도소득세를 절세할 수 있다.
- 대금청산일이 분명한 경우에는 잔금청산일
- 대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 소유권 이전 등기접수일
- 대금청산 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일

원칙적으로 주택의 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간을 말하며, 여기서 취득일 또는 양도일은 잔금을 지급한 날을 의미한다.
보통 부동산은 계약금, 중도금, 잔금의 순서로 대금을 치루게 되는데, 계약일로부터 보유기간이 산정되지 않는다는 점에 특히 주의해야 한다. 한편 잔금을 모두 치르기 전에 등기를 먼저 이전 하였다면 등기이전 접수일을 기준으로 계산하여야 한다.

통상적으로 부동산을 사고 파는 경우 매도자와 매수자는 매매 계약을 체결한 후 바로 매매대금 전액을 주고받는 것이 아니라 계약체결시에 계약금을 일부 지급하고 이후 중도금을 거쳐 마지막으로 매수자는 잔금을, 매도자는 매매거래용 인감증명서를 서로 주고받기 때문에 실지 파는 시점(계약체결시점)에서 잔금을 청산하거나 등기이전일까지는 1∼2개월 정도의 기간이 소요된다.

따라서 보유기간 3년을 채우기 전에 매매계약을 체결한 경우에는 3년을 채우기 위한 나머지 기간이 많이 남아 있다면 어려움이 있겠지만, 기간이 몇 달 남지 않은 경우에는 잔금지급일자를 조절한다면 양도소득세를 비과세(서울, 과천 및 5대신도시 지역의 경우는 2년 이상 거주한 경우에 한함) 받을 수 있다. 또한 빚으로 주택을 불가피하게 넘겨주어야 하는 때에는 주택을 먼저 넘겨주고 소유권이전등기만은 3년이 지난 다음 하는 방법도 생각해 볼 수 있다.

시사점
보유기간 3년을 채우기 전에 매매계약을 체결하고, 3년이 몇 달 남지 않은 경우에는 잔금지급일자를 조절한다면 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.
통상 잔금을 치루면서 바로 등기이전을 하게 되는데, 1세대1주택이면서도 3년을 채우지 못하고 부득이하게 양도하게 되었다면, 잔금을 일부 남기거나 등기를 조금 뒤로 미루는 것이 바로 양도소득세를 피할 수 있는 좋은 방법이 된다.