부동산노트(5)

대단지 프리미엄을 노려라

사실상 아파트는 단지 규모가 클수록 거래가 잘 되고 가격 상승 여력도 큰 것이 일반적이다 . 단지가 작은 경우보다는 편의시설도 잘 갖춰져 있고 주거환경도 좋아 수요자들이 선호하기 때문이다. 또 대단지일수록 거래시장에서 매매가치가 높을 뿐만 아니라 상대적으로 가격 저항력도 크며, 따라서 같은 조건이라면 나 홀로 아파트보다는 대단지 아파트에 이점이 많다.

특히 2천∼3천 가구 정도 되는 매머드급 단지는 단지 내 시설과 조경, 편의시설, 학교 등이 고루 갖춰져 단지 하나가 거대한 아파트촌을 이루게 되며, 3천 가구 이상인 초대형 단지는 가구당 3명만 잡아도 9천 명 이상이 단지 안에서 공동 생활권을 형성하게 되므로 인구가 2만 명 이상일 때 시로 지정되는 한국 의 도시 체계를 감안하면 웬만한 중소도시와 맞먹는 규모가 되고, 그만큼 충분한 기반시설과 편리한 주거환경을 갖게 된다는 장점이 있다.

따라서 대단지 아파트가 지역의 대표 아파트로 평가받는 것도 바로 이 때문이며 , 청약할 때나 아파트를 매입하려고 할 때 살펴볼 조건으로 전문가들이 ‘단지 규모’를 빼놓지 않는 것 또한 이런 장점 때문이다.

이처럼 단지 규모가 클수록 가격 면에서도 두드러진 강세를 보이고 , 프리미엄이 높게 형성되기 때문에 비슷한 조건이라면 당연히 대단지를 골라야 하며, 조금 돈을 더 주고서라도 그 지역의 랜드마크 역할을 하는 대단지 아파트를 선택하는 것이 장기적으로 봤을 때 더 나은 투자라고 할 수 있다.

1천 가구 이상 대단지 평당 300만 원 이상 비싸

한편 같은 지역이라도 아파트 단지 규모와 가구수에 따라 평당 가격도 큰 차이를 보이는 것은 수치상으로도 나타난다 .

실제로 스피드뱅크가 2005년 1월 서울 지역 2172개 아파트를 대상으로 단지 규모별 평당 매매가를 조사한 결과를 보면, 2천 가구 이상의 대단지는 평균 1320만원선인 데 반해 200가구 미만의 소규모 단지는 평균 897만원으로 대단지가 평당 423만원이나 비싼 것으로 나타났다.

단지 규모별 평당 매매가는 ▲ 200가구 미만 897만원, ▲200~999가구 1017만원, ▲1000~1999가구 1129만원 ▲2천 가구 이상 1320만원으로 나타나 단지 규모가 클수록 평당 매매가가 훨씬 높은 것을 알 수 있다.

이는 입지 여건이 비슷한 지역 내에서도 마찬가지여서 강남구의 경우 200가구 미만 1627만원, 200~999가구 2002만원, 1천~1천999가구 2184만원, 2천 가구 이상 2613만원으로 가구수에 따라 가격 차가 뚜렷했다.

실제로 강남구 1천 가구 이상의 대단지는 대부분 평당 2천만 원을 웃도는 데 반해 200가구 미만의 삼성동 풍림2차(112가구), 도곡동 매봉삼성(132가구) 등은 평당 매매가가 1천300만 원 안팎에 불과했으며, 송파구도 2천 가구 이상 대단지는 평당 매매가가 평균 2573만원에 달했지만, 200가구 미만 단지는 평균 1023만 원으로 대단지가 평당 1550만원 비싸 단지 규모에 따른 가격 차이가 서울 25개 구 가운데 가장 컸다.

이러한 현상은 재건축 단지가 거의 없는 강북 지역도 마찬가지여서 동대문구의 경우 평당 매매가가 200가구 미만 688만원, 200~999가구 784만원, 1천~1999가구 795만원, 2천 가구 이상 930만원으로 가구수가 많을수록 가격이 올라갔으며, 중구도 2천 가구 이상 단지(1243만원)와 200가구 미만 단지(843만원) 간에 평당 400만원의 가격 차이를 보였다.

물론 대단지 아파트라고 해서 앞뒤 가리지 않고 무조건 청약하는 것은 금물이다 . 정부의 부동산 규제로 신규분양시장 상황도 크게 급변하고 있기 때문이다.

하지만 단지 규모가 아파트 가격을 결정짓는 중요한 잣대임은 분명하다 . 따라서 좋은 집을 선택하기 위해서는 당장 눈길을 끄는 집 안의 모양이나 가격 등에만 연연하지 말고 보이지 않는 부분, 즉 단지 전체의 규모와 입지 등이 갖는 미래가치까지 멀리 내다보는 안목이 가장 중요하다.

향후 교통 여건 개선에 따른 기대심리가 현재 시세에 반영되며 짧은 시간 내 큰 폭의 상승률을 기록할 수 있다는 이점이 여기 있다 .

아파트를 구입할 때 고려해야 할 요소 중 교통 여건의 중요성이 갈수록 커지고 있다 . 과거 한정된 장소에서 생활할 때는 교통 여건이 그렇게 중요하지 않았다. 그러나 활동 영역이 점점 넓어지고, 도로 위의 교통체증도 심각해지며, 그런 와중에 지하철이 갖는 의미는 다양해졌다.

지하철은 목적지까지 가장 신속하고 정확하게 이동할 수 있는 대중교통 수단이며 , 자산증식의 한 방법이다. 지하철 역이 가까운 아파트가 그렇지 않은 경우보다 거래가 활발하고, 가격 상승력이 높은 것이 일반적이기 때문이다. 이런 이유로 주거 선택시 역세권 여부가 점점 더 중요하게 고려되고 있다.

역세권의 인기는 교통환경이 열악한 지역일수록 높다 . 즉 주택을 고르는 데 교통에 대한 중요도는 교통 여건이 안 좋은 지역일수록 더 높아진다. 설문조사 결과에서도 서울과 부산에서는 주택을 고를 때 가장 중요한 이유로 교통 여건을 꼽는다.

역세권 아파트 인기 이유 있다

사실상 지하철 역을 끼고 있는 아파트는 수요가 많아 가격 상승폭이 크고 환금성도 뛰어난 것이 일반적이다 . 인근에 지하철 역이 없는 아파트보다는 다른 지역으로의 이동이 쉽고, 유동인구가 많아 거래가 활발하게 이루어지기 때문이다. 또 지하철 역을 따라 상권이 발달하고 문화시설이 들어서는 등 인구의 이동 및 유입이 지속적으로 이루어져 발전 잠재력도 크다고 할 수 있다.

이런 이유로 역세권에 위치한 아파트가 그렇지 않은 아파트보다 가격 면에서 강세를 보이고 프리미엄도 높게 형성되고 있다 . 또한 같은 동(洞) 안에서도 역세권 여부에 따라 단지간 차별화 현상도 뚜렷해지고 있다. 따라서 비슷한 조건이라면 가격이 조금 비싸더라도 편리한 교통 여건이 확보된 역세권 아파트를 선택하는 것이 여러모로 좋다.

바쁜 현대사회에서 지하철을 이용해 편리한 생활이 가능하고 , 추후에 시세차익까지 기대할 수 있다면 일석이조라고 할 수 있을 것이다.

역세권 아파트 가격 상승 씽씽!

스피드뱅크가 2005년 1월 8일을 기준으로 지난 1년 동안 서울지역 분양권의 매매가 상승률을 조사한 결과, 1호선 도봉역을 도보로 이용할 수 있는 도봉동 삼성래미안 40평형 분양권은 평균시세가 3억8500만원, 7호선 뚝섬유원지역과 가까운 자양동 현대아이파크 32평형 분양권은 4억7500만원으로 지난 1년 동안 각각 20.31%, 18.75% 상승한 것으로 조사되었다. 이는 같은 기간 도봉구, 광진구의 평균시세 상승률은 13.65%, 6.75%보다 높은 수치이며 서울분양권 전체 상승률인 3.61%를 크게 웃도는 수치이다.

더욱이 지하철이 없던 지역에 지하철 신규노선 및 연장선이 건립될 경우 인근 아파트 가격이 오르는 것만 봐도 교통 여건 개선에 따른 가격 변화가 현저하다는 것을 알 수 있다 .

실제로 현재 공사가 한창 진행중인 9호선 인근에 있는 아파트의 경우 2001년 개발계획이 나온 이후 가파른 가격 상승을 보였다. 하나의 예로 9호선 신설역이 들어설 예정인 흑석동의 명수대 현대아파트 31평형은 2001년 5월 1억7500만~1억8000만원 선이던 시세가 3년 반이 지난 현재 3억 500만~3억 4000만원으로 1억7600만원 상승해 83.23%의 매매가 상승률을 기록했다.

이는 같은 기간 동작구 전체 상승률인 47.29%를 크게 상회하는 수치로 9호선 수혜를 톡톡히 본 단지라고 할 수 있다. 이는 지하철이 완공되어 개통되기까지 상당한 시간이 남아 있음에도 향후 교통 여건 개선에 따른 기대심리가 현재 시세에 반영되며 짧은 시간 내 큰 폭의 상승률을 기록했다고 할 수 있다.

한편 최근 개통된 분당선 ‘선릉-수서구간’의 경우 개포동역과 대모산입구역 중간에 위치한 개포동 주공5단지(고층) 34평형이 개통시기인 2003년 9월 3일을 기준으로 전후 한달 동안 1억 7500만원 상승했으며, 주공6단지(고층) 34평형도 1억 4000만원이 상승해 실제 지하철이 개통되는 시점에 또 한 번 큰 폭의 가격 상승이 있었음을 보여주고 있다.

전철망이 신설되거나 확충되는 경우 개발계획 발표 때보다는 착공 및 개통 시점에 주변 집값이 더 많이 오른다는 것이 전문가들의 일반적인 견해로 9호선 인근 아파트의 추가 상승 여력이 충분하다고 할 수 있다.

그러나 무턱대고 역세권 아파트를 선택하는 것은 위험할 수 있다 . 동일 역세권에 속한 아파트라도 단지 규모나 브랜드에 따라 시세 형성에 차이가 나고, 단지 규모가 크거나 지은 지 얼마 안 된 새 아파트라면 그렇지 않은 경우보다 역세권 효과가 배가될 수 있기 때문이다.

또한 지하철연장사업이나 노선이 신설되는 지역의 아파트를 구입할 경우에도 유의해야 된다 . 지하철개통사업과 같은 교통 여건 개선 계획은 장기적인 사업인 만큼 자금이 오래 묶일 수 있기 때문이다. 따라서 무리하게 자금을 조달하지 말고, 여윳돈을 가지고 장기적인 안목에서 투자해야 한다.

무조건 역세권 아파트를 구입할 것이 아니라 주거 선택시 필요한 여러 가지 사항들을 고려해 역세권 아파트가 갖는 장점이 더욱 부각될 수 있는 아파트를 골라야 한다 .

8학군이라는 점이 강남지역의 아파트 가격을 상승시킨 요인 중 하나라면, 목동지역 주변의 풍부하고 질 좋은 학교가 목동아파트 가격을 상승시킨 것이다.

단지 규모 , 교통 여건, 편의시설, 친환경성, 교육환경, 개발 가능성 등 집값에 영향을 미치는 요소는 다양하다. 단지 규모, 교통 여건 등이 주로 주거 만족도와 관계 있는 것들이라면 교육환경, 개발 가능성 등은 미래에 대한 투자라고 할 수 있다. 특히 교육열에 있어서 둘째 가라면 서러울 우리나라 학부모들에게 있어서 교육환경은 집을 고를 때 최우선이 되는 경우가 많다. 얼마 전 강남 8학군과 관련한 ‘맹부삼천지교’라는 영화까지 나온 것을 보면 한국사회에서 자식교육은 최대 관심사 중 하나인 것은 분명하다.

이는 비단 우리나라만 그런 것이 아니다 . 미국, 일본, 중국 등 다른 나라에서도 아이의 교육을 위해 주거지를 옮기는 경우는 비일비재하다. 자식농사는 만국 공통어라는 말이다. 일부에서는 명문학군이 몰려 있는 지역이나 학원가가 운집해 있는 곳으로 평수를 대폭 줄여 이사하는 사람들을 보고 이해할 수 없다는 표정들 짓지만, 결국 자신이 학부모가 되고 나면 본인도 여전히 머리를 굴릴 것이다. 어떻게 하면 저 지역으로 진입할 수 있을까?

이런 뜨거운 교육열기 덕분에 서울에서도 학군 좋기로 유명한 동네들은 특히 집값이 비싸다 . 대표적인 명문지로는 원조지인 강남구 대치동, 전국 1~2위를 다투는 중학교가 몰려 있는 양천구 목동, 강북권의 대치동이라 불리는 노원구 중계동 등이 있다.

한국판 신 맹모삼천지교 [新 孟母三遷之敎]

대치동은 3호선 대치역을 중심으로 청실, 국제, 대치삼성, 은마, 미도, 선경, 우성 등 아파트 단지가 밀집해 있는 중상층 주거지역이다. 2005년 1월 8일자 시세에 따르면, 대치동의 아파트 매매 평당가는 2천371만 원으로 강남구 전체 평균(평균 1천972만 원)보다 4백 만원 가량 높게 형성되어 있다.

도곡동 , 청담동, 압구정동 등 강남 주변의 다른 동 역시 대치동 못지 않은 아파트 단지를 형성하고 있고, 그 곳의 생활수준도 대치동보다 높다는 말도 있다. 그럼에도 불구하고 대치동이 강남구에서 가장 비싸다. 또한 강남구는 소위 말하는 8학군이 있는 지역으로 경기고, 경기여고, 숙명여고, 영동고 등 명문고등학교가 있는 개포동, 삼성동, 청담동이 있지만 그보다 대치동이 비싸다. 이렇듯 다른 동에 비해 비슷한 수준이지만, 대치동을 강남구에서 제일 비싸게 만든 것은 학부모와 학원이다.

대치동에 가보면 두 번 놀란다고 한다 . 첫 번째는 유명한 지역인데도 의외로 번화하지 않은 것에 놀라고, 두 번째는 많은 소형 학원들이 밀집해 있다는 것에 놀란다. 번화한 상권이 형성되어 있지 않아서 아이들에게 좋고, 맞춤교육을 할 수 있는 전문학원이 밀집해 있어 교육 선택의 폭을 넓힐 수 있다는 점이다. 또한 비슷한 환경의 아이들과 어울릴 수 있다는 점도 플러스 요인으로 작용한다.

양천구 목동에 위치한 목동 신시가지는 대치동처럼 학원들이 밀집해 있지는 않다 . 하지만 아파트 주변에 양화초, 월촌초, 영도초, 양동중, 신목중, 대일고, 한가람고 등 좋은 학교들이 밀집해 있다. 또한 목동에 위치한 아파트 단지들은 세대수 등이 커서 단지 내에 학교가 위치한 단지도 있다. 목동에서 비싼 목동 3단지의 경우에도 단지 내에 유치원을 비롯해 초등학교가 있다.

소위 말하는 8학군이라는 점이 강남지역의 아파트 가격을 상승시킨 요인 중 하나라면, 목동지역 주변의 풍부하고 질 좋은 학교가 목동아파트 가격을 상승시킨 것이다.

경제학의 가장 기본원리는 수요와 공급에 의해 가격이 결정된다는 것이다 . 수요가 높으면 가격이 상승한다는 것은 당연한 사실이다. 매수자가 많다면 그만큼 가격이 오를 수밖에 없다. 어느 곳이든지 원하는 만큼 교육을 받을 수 있는 환경이 되지 않는 한, 교육 여건이 좋은 지역은 가격 상승의 여력은 얼마든지 있다.

한때 ‘기러기아빠’라는 말이 유행했다. 아이들 교육을 위해 아이들과 아내를 외국으로 보내고 혼자 한국에 남아 있는 아빠들, 나보다는 아이들을 위해 불편까지 감수하는 한국의 학부모들을 보면, 외국까지는 못 보내더라도 한국에서라도 좋은 환경에서 좋은 교육을 받을 수 있다는 곳이라면, 어디든지 가는 한국판 ‘맹모’들이 부동산 가격까지 움직인다.

 자금 여력만 된다면 비싸더라도 가격 상승 여력 면에서 유리한 유명 브랜드 아파트를 선호하는 것이 아파트 투자의 정답이다 .

아파트 시장에서 브랜드의 비중이 하루가 다르게 높아지고 있다 . 과거에는 단순히 건설회사의 지명도가 브랜드 역할을 해왔다. 그러나 주택시장이 공급자 중심에서 수요자 우위의 시대로 접어들고, 건설사 간의 기술력이 평준화됨에 따라 보다 특별하고 차별화된 아파트가 필요해졌다.

이에 건설회사에서는 나름대로 특색 있는 브랜드를 개발해 그 브랜드만의 독자성과 차별화를 통해 경쟁력을 높이고 있으며 , 수요자는 각 브랜드가 갖는 나름대로의 컨셉트와 이미지를 보고 아파트를 선택하고 있다.

최근에는 아파트 브랜드가 단순히 주거공간의 의미를 넘어 사는 사람들의 품격과 수준을 나타내주는 무형의 자산으로까지 자리매김하고 있다 .

브랜드에 따른 양극화 현상 뚜렷

아파트 선택 조건 가운데 브랜드가 중요한 요건 중 하나가 되면서 브랜드별 양극화 현상도 뚜렷이 나타나고 있다 . 분양시장에서는 미분양이 속출하는 가운데서도 입지를 확고히 한 브랜드의 아파트는 청약률이 높기 마련이고, 이후 분양권 프리미엄도 높게 형성되는 것이 일반적이다.

신규 공급부지의 절대부족 속에서 과다경쟁을 나타내고 있는 재건축 수주전에서도 조합원들이 브랜드 인지도가 높은 특정 브랜드를 선호하는 경향이 두드러지며 , 브랜드에 따른 수주율 차이를 보이고 있다.

2003년 10월 파이낸셜이 선정한 제3회 ‘fn 하우징 파워 브랜드’의 결과를 보면, 대체적으로 대형 건설업체의 브랜드 선호도가 높게 나타나는 것으로 조사되었다.

먼저 스피드뱅크 등 부동산정보업체의 인터넷 홈페이지를 통해 일반 네티즌을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 ‘브랜드 인지도 및 브랜드 프리미엄 등에 따른 파워 브랜드 탑 10’에는 현대(건설)홈타운, 대우푸르지오, 삼성래미안, LG자이, 대림e-편한세상, 현대(산업개발)I'PARK, 포스코더#, 롯데캐슬, 쌍용스위트닷홈, 동부센트레빌(이상 시공능력 평가순) 등이 선정되었다.

한편 전국부동산중개업협회 홈페이지를 통해 127명의 중개업자를 대상으로 설문조사를 실시한 결과 프리미엄을 가장 높일 것으로 생각하는 브랜드에서는 삼성래미안을 선택한 응답자가 절반을 넘는 51.9%로 나타났고, 이어 현대(건설)홈타운, 대림e-편한세상, 대우푸르지오, 현대(산업개발)아이파크, LG자이, 포스코더샵 순이었다.

사고팔 때 거래가 쉬울 것으로 판단되는 브랜드 , 즉 환금성이 좋은 브랜드를 묻는 질문에는 삼성래미안을 선택한 응답자가 51.9%로 역시 절반을 넘어섰고, 그 밖에 현대(건설)홈타운, 현대(산업개발)아이파크, 대우푸르지오, LG자이, 대림e-편한세상 등을 선호하는 것으로 조사되었다.

‘브랜드가 분양 및 거래에 미치는 영향이 어느 정도인가’라는 질문에 ‘영향이 매우 크다’라는 응답이 91.3%(116명)에 달했다.

브랜드는 돈이다

같은 지역 , 비슷한 여건의 아파트라도 브랜드에 따라 수 천만 원씩 가격 차이를 보이는 경우를 어렵지 않게 발견할 수 있다. 브랜드 인지도 및 선호도가 높은 아파트일수록 브랜드 가치에 따른 프리미엄이 더 높게 형성된다.

실제로 스피드뱅크가 일산 대화지구 내 아파트 평당가를 브랜드별로 비교해본 결과 , 지 구내 아파트 중 브랜드 선호도가 가장 높은 것으로 알려진 현대 아이파크가 평당 1천만 원을 훌쩍 넘는 높은 시세를 형성하고 있었다. 30평형대를 보면 현대 아이파크가 평당 1천61만 원으로 주변 단지보다 평당 160만~250만 원 정도 높게 시세가 형성되었다.

인근 석사공인 관계자에 따르면 “대화지구 내 아파트들은 입주시기나 입지 여건 등에 큰 차이가 없음에도 불구하고, ?C

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