[스크랩] 아파트 투자, 아는것이 힘이다..

[스크랩] 아파트 투자, 아는것이 힘이다.. |부동산노트

2006-05-24 10:16

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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28389

◆ 오르는 아파트

대단지라 함은 세대수 1천 세대 이상의 단지를 이른다. 1천 세대 이상의 대단지 아파트의 평균 상승률은 인접한 5백 세대 미만 아파트에 비하여, 평균 2배의 상승률을 보인다.

단지규모가 크면, 단지 내 상가가 잘 발달되고 각종 생활 편의 시설이 골고루 갖추어져 생활하기 편하기 때문이다.

총 세대수는 1천 세대 이상이면 충분하고 그 이상은 집값 상승에 크게 영향을 주지 않는다. 즉, 아파트 부지 면적으로 1만평 이상의 대형 단지 아파트를 사는 것이 좋다고 보면 된다.

세대수가 많을수록 청소비 및 보안 용역비, 일반 관리비 등이 절감되며, 매매하고자 할 때에 환금성이 높다. 또한 관청을 상대로 편의 시설 개선 요구에 있어서, 부녀회나 주민들의 목소리도 커질 수 있다.

세대수 1천 세대 이상 대단지는 집값 상승의 가장 기본이면서 최종 선택 시에는 가장 지키기 어려운 것이다. 요즘 아파트들은 수입 대리석 치장, 화려한 주방, 고급스러운 빌트인 (Built-in), 조경 등 세대수를 간과시키는 유혹 요소들이 너무 많기 때문이다.

내 아파트는 구릉지에 있나? 평지에 있나? 평지에 있는 아파트는 쉽게 오른다.

일반적으로 택지 개발 지구 내의 아파트가 주로 평지에 있다. 압구정동 아파트 단지와 도곡·개포동 아파트 단지, 동부 이촌동 아파트 등의 대단지가 비싼 이유는 평지에 있기 때문이다.

주로 재건축 대상의 아파트이거나, 재건축하여 신축된 아파트들도 대부분 평탄지이다. 평지는 구릉지보다 진·출입과 보행이 편리하기 때문에 잘 오른다.

재건축 시에도 평지에 있는 아파트가 토지 이용 효율이 높아서 당연히 유리하다. 아파트 단지는 고지대에 위치하더라도 단지 내 전체 부지가 평지이면 그래도 상승 가능성이 있다.

개별 난방식으로 냉·난방을 스스로 조절할 수 있고, 도시 가스 난방이 아닌 열병합 아파트 단지가 오른다. 열병합은 쓰레기 소각 처리에 의하여 열을 얻는 방식으로 연료비가 훨씬 싸고 좋다.

지금 짓는 아파트는 중앙 난방식이 거의 없다. 핵가족화로 구성원이 집 안에서 보내는 시간이 많지 않기 때문이다. 대부분 들어올 때 켜고, 나갈 때 끄는 개별 난방식으로 도시 가스 방식인지 열병합 방식인지를 물어보고 사는 것이 좋다.

지금으로부터 20년 전에 지은 아파트는 대개가 기름을 때는 중앙 난방식 아파트이다. 중앙 난방식은 겨울철엔 사람이 집안에 있든 없든, 난방이 사정 없이 돌아간다. 따라서, 비싼 관리비 때문에 전세값이 아주 싸다.

그 다음, 소규모 아파트나 재개발 아파트는 도시 가스 난방 방식이 많다. 열병합을 끌어오기가 쉽지 않기 때문이다. 이 또한 열병합 발전을 이용한 지역 난방 방식의 아파트 보다는 난방비가 많이 나온다. 아파트를 사기 전에 난방 방식이 무엇인가 물어보고 열병합 난방 방식의 아파트를 사는 것이 좋다.

거실에서 베란다를 통해 밖이 내다보이는 아파트가 좋다. 바다가 보이거나, 강이 보이거나, 산이 보이거나 하면 가장 좋은 경우지만, 정원이 보이거나, 놀이터나 운동장이 보여도 괜찮다. 거실 앞에 앞 동의 아파트가 보이는 아파트는 녹지 조망 아파트 보다는 좋지 않다.

최소한 뻥 뚫린 길이라도 보이는 아파트, 그런 아파트가 생활하기도, 값이 오르기도, 나중에 팔기도 좋다. 고즈넉한 풍경이 있고, 남향이며, 나무가 가지런히 내려다 보이는 조용한 아파트가 가격이 오른다.

앞베란다 조망 못지 않게 중요한 것이 뒷베란다 조망이다. 보통 조망권 아파트는 앞베란다 쪽엔 조망이 있지만, 뒷베란다 쪽에는 조망이 없다. 대개 다른 동의 아파트가 위치하기 때문이다. 가끔 앞, 뒤 베란다의 양면 조망이 나오는 아파트가 눈에 뜨인다. 앞베란다로 강이나 도시가 보이고, 뒷베란다로 산이나 마을이 보이는 아파트가 있다면 그 가치는 아주 높다.

헌 아파트 보다는 새 아파트가 당연히 좋다. 신축한 지는 5년 이내면 좋고 10년이면 괜찮은 편이다. 새로 입주하는 아파트면 더욱 좋다. 아파트도 시간이 지날수록 조금씩 고쳐줘야 한다.

10년이 넘으면 유지 보수에 따른 관리비가 증가하므로 아파트 가격이 잘 오르지 않는다. 15년에서 20년 된 새 아파트도 아니고, 재건축 대상도 아닌 중간 나이의 아파트가 가격이 잘 오르지 않는다.

유명 건설 회사의 아파트가 훨씬 더 많이 오른다. 아무래도 유명 건설 회사가 아파트를 잘 짓고 A/S도 잘 된다. 수명도 길다. 유명 브랜드의 아파트가 아파트 관리와 보안도 훨씬 더 고품질이다.

자본력이 좋지 않은 브랜드의 아파트를 샀다가 부도라도 나면 부동산 가격에 치명적인 영향을 끼친다. 따라서 시간이 지날수록 유명 브랜드의 아파트가 그렇지 못한 아파트보다 가치가 상승하는 것은 당연한 일이다.

도곡동 타워팰리스 자리에 삼성의 타워팰리스가 안 서고, 중·소형 건설사의 아파트가 섰으면 어떻게 됐을까?

교통의 편리성 또한 부동산의 주요 상승 요건 중의 하나이다. 전철역이 가까이 있는 전철 역세권 아파트가 좋다. 전철역 중에도 활용도 높은 Main 전철 Line을 가지고 있거나, 환승역이면 더욱 좋다.

서울의 경우는 1,2,3,4호선이 좋다. 전철역이 없으면 이용하기 쉬운 곳에 Bus 정류장이 있으면 좋다. 역세권 아파트란 아무리 멀어도 500미터 이내에 전철역이 있는 경우로 전철망이 발달할수록 아파트 가격의 상승이 이루어진다.

“맹모삼천지교”의 대명사가 “학군”이다. 학군에 따라 주택 가격이 영향을 받는 것은 세계적인 추세이다. 다만 우리나라의 경우는 상당히 심한 편에 속한다.

아파트 가격 상승의 영향 요소 중의 1순위가 학군이다. 좋은 초중고, 가고 싶은 초중고가 옆에 있으면, 아파트 가격이 천정 부지로 올라간다. 입학 시험에 의해서 학교를 가는 것이 아니고, 일반 배정과 추첨에 의하기 때문이다. 이외에 사설 학원 등의 교육 시설도 아파트 가격에 영향을 준다. 대표적인 동네가 대치동이다.

학군은 아파트 가격 상승 요소의 대표 선수이다. 수도권 인구 분산의 확실한 대책으로 S大, K大, Y大를 천안으로 옮기면 어떨까? 라는 전문가들의 의견이 많이 나온다. 그 계획이 실현되어 천안이 Multi-University가 포진한 대학 도시가 된다면 서울 버금가는 집값, 땅값이 형성될 것 같다. 민족사관고등학교를 입학할 수 있는 지역 쿼터를 준다면 강원도 횡성군 일대 집값, 땅값은 대도시에 육박할 것이다.

우리나라에 있어서 명문大 입학은 또 다른 '권력의 창출'과 같다. S大를 가장 많이 보내는 동네의 집값이 제일 비싸다. 잘 배우고, 잘 사귀어야 잘 살 수 있다고 믿기 때문이다. 종로, 강남, 송파, 서초, 강동, 광진이 출신고별 명문大 합격률 Top 6 이다. 강북의 종로가 끼어 있는 것은 종로에 서울과학고와 서울예고 등 명문 특목고가 2군데 있기 때문이다.

특목고를 제외하고 일반고의 경쟁에서는 당연 '강남'이다. 강북 아파트 가격이 강남에 밀릴 것이 예견되었던 시점은 서울 명문고의 강남 이전이 결정되고 부터이다.

1980년대 경기고, 서울고, 경기여고 등 강북 명문고의 강남 이전은 강남이 서울의 중심이 될 것임을 예고했다. 삼성동 아이파크의 위상에는 길 건너편, 자타가 공인하는 전통 최고 명문 경기고의 포진이 한몫을 한다. 대치동 동부 센트레빌이 뜨는 이유는 그 곳이 바로 '대치동'이라는 것이고, 타워팰리스가 가격이 높은 이유 중의 하나는 그 곳이 대치 특구의 Boundary 안에 있는 도곡동이라는 것이다.

내 자식을 좋은 선생님한테 교육시켜서 좋은 대학교에 보내고, 훌륭한 사람을 만들 수 있다면, 무슨 일이든지 할 수 있다는 것이 부모들의 공통된 생각인 이상 좋은 학교가 개교 예정인 곳의 아파트 값은 이제 막 출발하려는 KTX와 같다.

공업 단지 내의 아파트, 쓰레기 처리 시설, 송전탑, 고압선, 텍사스라 불리는 사창가, 여관 밀집지 주변의 아파트는 대개 하한가이다. 다른 여러 항목에서 별을 많이 획득했어도, 단지 주변에 혐오 시설, 오염 발생원이 있으면, 모은 별을 다 잃는다.

따라서, 오르지 않는 아파트의 항목임에도 오르는 아파트 중간에 넣었다. 오르는 아파트의 상승 요소 못지 않게 꼼꼼히 따져봐야 하는 것이 단지 주변에 사람들이 꺼리는 요소가 존재하지 않아야 한다는 것이다.*주변 환경 양호 : ★★★

집을 사려면 새벽 1시에 아파트 단지 내의 주차장에 가 보아야 한다. 그 시간에 Parking이 여유가 있는지 살펴 보아야 하기 때문이다. 2중 주차, 3중 주차가 눈에 뜨인다면 아파트 가격이 쉽게 오르기 어렵다.

그래서, 요즘 입주하는 프리미엄 아파트들은 대부분 지정 주차제를 실시하고 있다. Parking 환경이 Luxury하면 아파트 가격은 지속적으로 오를 수 있다.

요즘 고급 아파트의 Parking 대수는 대개 가구 수의 2배 이상이다. 삼성동아이파크, 타워팰리스가 세대당 평균 2.5대 ~ 3대이고, 서초동 더미켈란은 4대, 트라움하우스는 6대이다.

주차장은 거의 고정 주차제로 자기 차를 넣는 자리가 정해져있고, Parking Line 위에 자기 차의 번호판이 붙어 있어서 새벽 3·4시에 들어와도 주차 걱정은 하지 않는다.

또한 지하 주차장의 CCTV 및 보안 시설, 채광 등 얼마나 안전한지, 넉넉한지, 천정고가 높은지, 고급스러운지도 아파트 가격에 결정적인 영향을 준다. 앞으로도 아파트 단지 내에 Parking하는 차량 댓수는 계속 늘어날 것이기 때문이다.

요즘 아파트의 고급스러움의 화두는 헬스클럽이다. 얼마나 좋은 Machine과 넓은 공간, 인테리어가 잘 되어 있는지가 아파트 가격에 영향을 준다. 주5일 근무로 집에서 보내는 시간이 많아졌고,Well-being 바람이 불면서 도시 생활에 있어 운동은 필수이기 때문이다.

앞으로 지어지는 아파트들의 대부분은 헬스클럽이 단지 안에 들어설 것 같다. 이렇게 헬스클럽이 기본이 되면, 머신 댓수와 샤워장, 사우나, Coffee Bar 등 부대 시설의 Quality 또한 중요한 요소가 될 것이다.

공원, 정원 및 운동 시설 등 녹지 공간이 많고 쾌적성이 뛰어난 아파트라면 그 아파트는 오른다. 꽃이 피어나고, 계절을 느끼며, 가족과 거닐 수 있는 공간은 충분한 부가 가치를 지닌다. 그 규모와 면적에 따라 좋은 아파트가 가름 되어진다. 또한, 고급 브랜드의 아파트는 조경부터가 다르다. 비싼 수목과 화강암, 꽃밭, 벤치, 중앙 정원, 벽천, 시냇물들과 퍼팅 그린 등 아름다운 수목과 품격있는 잔디가 아파트 가격을 크게 좌우한다.

어느 국가든지, 어느 도시든지 소득이 높아질수록 주거 선택에 있어 쾌적성과 녹지 공간, Open Space의 중요성을 높게 평가하는 성향을 보인다. 아파트 단지 근처에 산이나 공원이 있다면 녹지 접근성이 얼마나 용이한가가 아파트 가격 변수에 영향력을 행사한다.

3Bay인가, 4Bay인가? 몇 개의 방이나 거실이 남쪽을 향하고 있는가? 아파트의 평면이 얼마나 편리하게 설계되어 있는가? 활용도가 떨어지는 방이나 공간은 없는가? 내부 구조나 실내 동선의 활용성도 집 값에 영향을 준다.

엘리베이터 또한 상당히 중요한 요소이다. 1동, 또는, 1라인에 몇 개의 엘리베이터가 할당되어져 있느냐가 時테크의 상당 부분을 차지하기 때문이다.

50평형대 1동 54세대에 1대의 엘리베이터가 있는 경우, 그 엘리베이터가 수리 중이라면 몇 시간을 꼼짝 못하는 참으로 답답한 일이 벌어진다. 20층 이상, 40세대 이상의 1라인에는 2대의 17인승 이상 엘리베이터가 있는 아파트가 좋다.

*남향이고, 화장실 2개 이상, 엘리베이터 2대 이상 : ★★★★

아파트는 33평형 이상, Room 3개 이상을 사는 것이 좋다. 일반적으로 4인 가족 기준, 방 3개가 되어야 쓸모가 있고, 오랫동안 이사하지 않고 버틸 수 있기 때문이다.

33평형 이상으로 단지의 대표 평형을 사는 것이 좋다. 대표 평형이 잘 오르고, 팔 때도 쉽게 팔린다. 당연히 소형 평수 위주의 단지보다는 대형 평수 위주이면서, 평형 종류가 복잡하지 않고, 단촐한 단지가 많이 오른다.

(14) 백화점, 영화관, 대형 쇼핑 센터가 인접한 아파트가 좋다.

아파트 단지 가까이에 백화점이 있으면 좋다. 유명 브랜드의 고급 백화점이 있으면 아파트는 더욱 오른다. 백화점 유동 인구가 상당한데다가 아파트의 주생활자가 주부여서 백화점이나 쇼핑 센터에 갈 일이 많기 때문이다.

백화점이나 대형 쇼핑 센터가 근처에 있으면 생활 편리성으로 아파트 가격에 상당한 가산점으로 작용한다. Multiplex 영화관이 근접해도 아파트 가격은 상승한다. 극장을 문화 시설의 대표적인 경우로 보기 때문이다.

백화점이나 대형 쇼핑센터, 대형 마트, 대형 극장 등이 존재하거나 새로 생긴다는 것은 아파트 주변이 상업화되고 있다는 증거다. 산 속이나 시골에 백화점이 생길 리 없기 때문이다. 편익 시설의 가치와 더불어 아파트 단지의 토지 가치가 상승할 수 있는 요인을 이끌어 내는 핵심 요소이다.

재건축, 재개발 아파트 보다는 택지 개발 아파트가 좋다. 택지 개발 아파트는 100% 자체 사업으로 시공사의 Brand 알리기 경연장이다. 따라서, 좋은 평면과 고급 자재를 많이 쓴다. 택지 개발 아파트는 도시 계획에 의하여 적정 규모의 생활 편의 시설 및 교통 시설을 갖추고 있고, 학교와 관공서도 적당한 거리에 완공되도록 설계 되어 있다.

서울 강남, 분당, 대전 둔산·노은, 대구 수성구, 부산 해운대, 광주 상무 지구 등 선호 지역의 아파트가 좋다. 각 도시별 특정 지역의 아파트가 인기가 있는데 그 곳 아파트들이 꾸준히 오르는 편이다. 따라서 낯선 지역의 아파트를 살 때면 어느 지역 아파트가 좋은 지 살고 있는 주민들에게 물어볼 필요가 있다. 수요가 있는 지역의 아파트가 당연히 오른다.

지금 생활하기에도, 재건축하기에도, 대지 지분이 많은 아파트가 당연히 좋다. 쾌적하거나 주차장이 넓은 편이라고 생각이 들면, 그 아파트는 대개 대지 지분이 넓다. 등기부등본 상에 대지 지분에 대해서 나와 있다. 용적률이 높을수록 대지 지분이 낮고 용적률이 낮을수록 대지 지분이 높다. 따라서, 주상 복합아파트보다는 일반 아파트가, 고층 아파트보다는 저층 아파트가 시간이 지날수록 오를 확률이 많다.

오르지 않는 아파트는 당연히 오르는 아파트의 반대인 경우이다. 그 중 핵심적인 경우는 다음과 같다.0

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