부동산투자자들에게나 보유하고 있는 사람들에게나 양도소득세가 관건이다.
거주이전을 목적으로 집을 처분하는 경우나 재테크를 위하여 부동산을 사고파는 경우에는 다음의 내용을 유의하여서 절세의 방안을 모색하여야 한다.

(절세요령이나 부동산 공매(한국자산관리공사. 예금보험공사, 공기업, 근로복지공단, 국유재산. 금융권의 공매를 배우고 싶은 분들은 조인스랜드 공매배우기 동호회에 오시면 자세히 배우실수 있습니다)

가. 주택을 팔았을 때는 양도소득세와 주민세(양도소득세의 10%)를 납부하여야 한다.

그러나 주거생활 안정을 위해 3년이상보유(취득일 ~ 양도일)(서울. 과천. 분당, 일산, 평촌. 중동, 산본에 소재하는 주택은 3년이상 보유, 2년이상 거주하여야 함)한 1세대 1주택은 양도소득셀 비과세하고 있으며, 부득이한 사유가 있는 경우에는 1세대 2주택인 상태에서 양도하여도 양도소득세가 비과세되지 않는다.

따라서 주택을 팔기전에 양도소득세 비과세요건에 해당되는지 검토를 하여야 한다.

①양도소득세가 과세되지 않는 경우(예)
*일반적으로 거주이전을 위하여 다른 주택을 먼저 취득(2주택이 됨)한 후 당해 주택을 처분하게 된다. 이때는 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 내에 종전의 주택을 처분하여야 양도소득세가 과세되지 않는다.

*취학, 1년이상이 질병의치료, 요양, 근무상의 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시.군지역으로 이사할 때는 3년 이상 보유하지 않아도 양도소득세가 과세되지 않는다.

*다음의 경우는 2주택에 해당되어도 양도소득세가 과세되지 않는 예외규정이 있으므로 세무사에게 상의한 후 양도여부를 결정하여야 한다.
-각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 2주택이 된 때
-직계존속(남60세. 여55세)을 봉양하기 위해 합가함으로서 2주택이 된 때
-상속을 받아 두채의 집을 갖게 되는 때
-농어촌주택(서울. 경기도. 인천을 제외한 읍.면지역 중 몇가지 조건을 충족한 주택)을 포함하여 2주택이 된 때

나. 다음에 해당하는 지역의 주택을 3채 이상 보유한 사람은 그 중 1주택을 양도한 때는 실지거래가액에 의해 계산하며, 양도차익에 60%의 세율을 적용하여 중과한다.
◎
○서울 ○경기도(가평, 양평, 여주. 연천군. 평택시 포승면 제외)
○인천(강와. 옹진군 제외) ○부산(기장군 제외) ○대전 ○광주 ○울산(울 주군 제외)
○대구(달성군 제외) ○그 외 지역으로서 3억원 이상인 주택
예)김포에 2채의 주택을 보유하고 강화에 1채의 주택을 보유한 경우
김포는 위에서 열거한 지역의 주택에 해당되나 강화는 해당되지 않는다. 따라서 2채의 주택을 보유한 것으로 보아 60%의 세율이 아닌 낮은 세율을 적용한다. 즉 위에서 열거하는 지역의 주택을 3채이상 보유하는 경우만 해당된다.

다. 어느시점에서 양도하면 세금이 적게 계산되는지 생각해보아야 한다.
양도소득세는 보유기간에 따라 적용세율과 공제금액(장기보유특별공제)이 달라지며 공시지가에 따라 세금계산이 달라진다.

또한 양도소득세는 1년 단위로 합산하여 과세하므로 1년에 2개의 부동산을 양도하는 것과 2년에 걸쳐서 양도하는 것과 세금의 차이가 많이 나게 된다.

따라서 부동산 처분계획이 있는 사람은 지금 양도하여 얻는 이익과 조금 기다렸다가 양도함으로서 줄어드는 세금을 비교하여 양도시기를 결정하여야 한다.

①부동산을 보유한 기간(취득시점 ~양도시점)이 1년만이면 50%, 1~2년 보유시 40%, 2년 이상 보유시 9~36%의 세율을 적용받는다(2년이상 보유한 경우에는 낮은 세율을 적용받으므로 가급적 2년이상 보유 후 양도하는 것이 좋다)

②부동산을 보유한 기간이 3년 이상이면 양도차익의 10%, 5년 ~ 10년이면, 15%, 10년 이상이면 30%의 장기보유특별공제를 하여준다.

③매년 6.29~30일 은 토지에 대한 개별공시지가를 새로 고시하므로 그 시점 전 후에 양도할 때는 시청(구청)에 공시지가 확인한 후 양도시점을 결정하는 것이 좋다. 예를 들어 잔금지급일자를 공시지가 고시일 전을 당겨서 등기이전하여야 한다. 이와 반대로 공시지가가 하락하면 잔금지급일자를 고시일 이후로 미루어 등기이전하여야 세금을 줄일 수 있다.

④연도말에 양도할 것인지, 연초에 양도할 것인지 선택이 필요한 경우
매년 1월 1일은 개정된 새법을 새로 적용하여 양도소득세를 계산하므로 개정세법을 적용하였을 때 세금이 적게 계산되면 다음연도에, 세금을 많이 계산되면 당해연도를 잔금지급일자로 하여 등기이전하는 것이 좋다.

⑤양도소득세는 1년단위로 양도한 모든 부동산의 양도차익(양도차손)을 합산하여 과세한다. 부동산(갑)을 처분하여 양도차익이 발생한 때는 앞으로 양도하여야 할 부동산(을)을 연도를 이월하여 처분하는것이 좋다.

◎2004년에 양도차익 1억원인 갑의 부동산을 처분하였고, 양도차익이 1억원인 을의 부동산을 추가로 처분할 경우 세부담 비교
*갑.을 부동산 모두를 2004년에 처분한때 세부담
(2000,000,000-2,5000,000)x36%-11,000,000-59,400,000원)
*갑은 2004년, 을은 2005년에처분한 때 세부담
-2004년 :(100,000,000-2,500,000)x36% -11,700,000 =24,400,000원
-2005년 :(100,000,000-2,500,000)x36% -11,700,000 =24,400,000원
*을의 부동산을 다음연도로 이월하여 처분하면 12,600,000원의 세금을 절약할 수 있다.

⑥취득시점보다 지가가 많이 올라, 감당하지 못할 정도의 양도소득세가 계산되는 때는 장기적인 작전을 세워야 한다.
*김포와 같이 실지거래가액으로 과세되는 투기지역인 곳은 투기지역이 헤제되어 기준시가로 과세할 때까지 기다리는 것도 생각해볼 수 있다(대체적으로 기준시가로 과세하는 방법이 실지거래가액보다 세부담이 적다)
*토지를 분할하여 매각함으로서 양도소득세를 줄이는 방법을 고려해 본다(이때는 부동산 매매업으로 과세될 수 있으니 세무사의 조언을 받아야 한다)

라. 기준시가 과세대상 자산인 경우는 기준시가와 실지거래가액을 비교하여 세액이 적게 계산되는 신고방법을 선택하여야 한다.

마. 양도소득세 예정신고를 한다면, 납부할 세액의 10%에 대한 세액을 공제받을 수 있으므로 이를 활용하여야 한다.

양도소득세 예정신고는 양도일 다음 다음 달 말일까지 신고한다는 것은 명심하여야 한다(예, 6.1일 양도하였다면 8월말일)까지 신고. 납부)

 

 

 

글쓴이 : 권오현