2008-01-25 00:45
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자료출처 : 이 상 무
원문출처 : http://blog.drapt.com/asiaboss
토지 또는 건물주가 서로 다른 경우, 토지등소유자 2인으로 봐야
정비구역에서 재개발사업이나 도시환경정비사업의 시행자들이 동의율 확보와 관련해 반대 측과 분쟁을 겪는 등 큰 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났다. 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)상 사업이 진행되는 각 단계마다 토지등소유자(이하 주민)의 동의가 필수요건이기 때문이다.
서울시나 각 자치단체 도시정비조례는 주민의 동의를 얻어 정비구역 지정을 제안할 수 있고 구역지정절차를 밟은 후 재건축·재개발 또는 도시환경정비사업조합(조합이 시행자인 경우)을 위한 추진위원회를 구성해야 하고 그 다음으로 조합설립 인가신청 및 사업시행인가 순으로 사업이 진행된다. 이 과정에서 공통점은 주민의 동의가 필요하다는 것이다.
정비구역지정 제안 시 주민의 2/3 이상 동의(서울시 조례 제6조)가 필요하며, 추진위원회의 구성에는 과반수이상(법 제13조), 조합설립인가에는 4/5 이상(법 제16조, 현재 국회에서 3/4으로 완화하는 내용의 개정안이 계류 중), 사업시행인가 신청에는 조합정관의 동의율을 충족해야 한다(법 제28조).
그런데 문제는 주민 동의율의 산정기준이 구체적이지 못하다는 것이다.
물론, 도시정비법 시행령 제28조에서 동의율 산정기준을 정하고 있지만, 권리관계가 복잡한 재개발사업이나 도시환경정비사업에서의 다양한 상황을 전부 다룰 수 없기 때문이다. 또한 사업에 대한 대립 속에 먼저 동의율을 충족한 경우, 반대 측에서 동의율 산정에 이의를 제기하면 해당 자치구에서는 동의율 산정기준 해석에 상당한 부담을 느끼게 된다. 동의율 산정기준에 대한 상급행정청의 지침이나 확립된 유권해석조차 없기 때문에 마땅히 대응할 수 있는 방법도 없다.
도시환경정비사업의 메카라 일컬을 정도로 많은 사업이 진행 중에 있는 서울시 중구청은 동의율 산정에 대해 관심을 가지면서 전국 최초로 동의율 문제를 해결하고자 동의율 산정기준을 구체화해 「재개발사업과 도시환경정비사업의 토지등소유자 수 및 동의율 산정기준」(이하 산정기준)을 마련, 시행하고 있다.
중구청은 “도시정비법 시행령 제28조 규정만으로는 실무에 나타날 수 있는 여러 가지 개별적 사례에 대한 토지등소유자 수 산정방법을 명확하게 판단할 수 없다”며 “사례별 동의율 산정기준을 정해 신속한 업무처리와 동의율 확보에 대한 다툼을 불식시키기 위한 것”이라고 밝히면서 실무에서 나타날 수 있는 여러 가지 소유형태에 대한 각 사례별 일관성 있고 정형화된 토지등소유자 수와 동의율 산정기준을 정했다. 자세한 기준과 사례로 풀어본 기준은 다음과 같다.<표 참조>
■ 주택재개발 및 도시환경정비사업에
○ 공통된 경우
도시정비법 시행령 제28조제1항제1호 가목의 해석.(1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 여러 사람의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것)
△사례1 = 여러명이 정비구역(예정구역 포함) 내 1개 필지의 토지 또는 하나의 건축물을 공유하고 있는 경우에는 수인을 하나의 토지등소유자로 산정한다.
△사례2 = 정비구역(예정구역 포함)내 여러명이 2필지 이상의 토지 또는 2개 이상의 건축물을 공유했을 때 건물 ①, 토지1번지, 건물 ②, 토지2번지의 공유소유자 중 각 물건별 동일 1인을 대표자로 정한 경우는 4개 물건 모두를 하나의 토지등소유자 수로 산정 할 수 있으나 각각의 토지 또는 건축물에 대하여 대표자를 서로 다르게 선임한 경우에는 각각의 대표자를 토지등소유자 수에 산정할 수 있다.
△사례3 = 1개 필지의 토지와 그 지상 위 건물소유자가 각각 다른 경우에는 토지와 건물소유자 각각을 토지등소유자 수에 포함하여 산정한다.
△사례4 = 정비구역(예정구역 포함)내 1개 필지의 토지와 그 지상 위 건물이 존재하는 경우, 토지소유자는 A이고 건물소유자는 당해 토지소유자인 A와 B와의 공동소유형태일 때 B를 대표자로 선임한 경우 2인의 토지등소유자 수로 산정하며, A를 대표자로 선임한 경우에는 1인의 토지등소유자 수로 산정한다.
△사례5 = 1개 필지의 토지를 A가 또 다른 1개 필지의 토지를 A와 B가 공동소유한 때 B를 대표자로 선임한 경우에는 2인의 토지등소유자 수로 산정하며 A를 대표자로 선임한 경우에는 1인의 토지등소유자 수로 산정한다.
△사례6 = 1개 필지의 토지위에 A와 B 소유의 독립된 건물이 각각 있고 토지는 건물소유자 A와 B를 포함한 C·D·E·F가 공동 소유한 때, 대표자를 A·B를 제외한 C ~ F(토지소유자) 중에 선임하는 경우에는 3인의 토지등소유자 수로 산정한다.
대표자를 A 또는 B로 선임한 경우에는 토지공동소유자는 A 또는 B와 동일인으로 간주해 단독건물 소유자 A와 B 만 토지등소유자 수에 포함해 토지등소유자 수 2인으로 산정한다.
도시정비법 시행령 제28조제1항제4호의 해석.(토지등기부등본 건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 않은 자는 토지등소유자의 수에서 제외)
△사례1 = 공동소유자 전원이 소재불명인 경우에는 토지등소유자 수 산정에서 제외한다.
△사례2 = 공동소유자 중 일부 공동소유자가 소재불명인 경우 공동소유자 중소재불명인자에 대해서는 동의 가·부에 대한 의사 표시를 물어 볼 수 없으므로 소재파악이 되는 자에게만 동의 가·부를 묻는 것이 타당하기 때문에 토지등소유자 산정에 포함한다.
○ 도시환경정비사업에 한정된 경우
도시정비법 시행령 제28조제1항제1호 다목 단서 규정의 해석.(도시환경정비사업의 경우,·토지등소유자가 정비구역 지정 후 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에·대하여는 종전 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하되, 이 경우 동의 여부는 이를·취득한 토지등소유자에 의한다)
정비구역 지정 전 ○○동 1번지는 A의 소유이고, 같은 동 2번지는 B의 소유였으나 정비구역지정·후 C가 도시환경정비사업의 시행을 목적으로 위 2개 지번 물건을 매수했을 경우 토지등소유자 수는 A와 B를 합쳐 토지등소유자2인으로 보며 동의여부는 구역지정 후 취득한 C의 의사에 따른다.
((동의율 산정기준에 대한 유권해석 Q & A))
Q. 정비구역 지정 후 조합설립인가 및 사업시행인가를 위한 동의율을 산정 할 때 국·공유지에 대해서도 관리청별 각각을 1인의 조합원(토지등소유자)으로 간주해 동의율을 산정해야 하는지
A. 도시정비법 제2조에서 “토지등소유자”를 국·공유지에 대한 특별한 지위 규정을 두고 있지 않고 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자로 정의하고 있으므로 정비구역 내 국·공유지도 그 관리청별로 각 1인의 토지등소유자로 봐야하며, 국·공유지는 협의과정에서 토지관리청이 특별한 의견을 제시하지 않는 한 동의한 것으로 봐야 할 것이다(서울시 주재 2000. 5.10).
Q. 구역지정 동의율(추진위원회 구성 동의 포함) 산정 시 국·공유지를 토지등소유자의 수에 포함 할 수 있는지
A. 토지등소유자 요청에 의해 구역지정을 입안하고자 하는 경우 토지등소유자를 대상으로 동의여부를 조사하고 있으므로 토지는 사유 토지소유자에 대하여 동의여부를 조사하되, 국·공유지는 관리청별로 토지등소유자 수에 포함하여 산정하고, 해당 관리청의 사전협의가 없다고 해도, 정비구역 지정에 동의한 것으로 처리한다.
Q. 토지나 건물의 등기부 등본이 없어 소유자 파악이 되지 않는 물건에 대해 토지등소유자 수에 포함해야 하는지
A. 토지등소유자의 수 산정에서 제외한다. 도시정비법 제28조제1항제4호를 해석하면 토지등소유자가 누구인지 알 수 없어 동의 가부 의사를 물어 볼 수 없는 경우는 동의율에 대한 공정성 유지를 위해 토지등소유자 수 산정에서 제외함이 타당하기 때문이다.
Q. 정비구역 지정까지는 토지소유자와 건물소유자가 동일했으나 구역지정 후 건물만을 매각한 경우 토지등소유자 수 산정 방법은
A. 건물과 토지에 대한 각각의 소유자를 토지등소유자의 수에 포함해 동의율을 산정한다(토지등소유자 수 : 2인). 도시정비법 제28조제1항제1호 다목 단서에 있는 도시환경정비사업인 경우를 제외하고는 물건 각각을 토지등소유자 수에 포함하여 산정하기 때문이다.
권혁용 기자
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