2005-12-06 00:04

http://blog.drapt.com/lks9935/81133795081862

자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=27616

아파트 모집공고를 보면 해당 아파트 단지의 시행사들 마음이 느껴질때가 많다

대부분의 시행사는 아파트 분양모집공고를 내기전에 컨설팅사를 통하여 적정 분양가격 및
청약자들의 청약의사를 사전에 파악해 놓는 경우가 많다

따라서, 청약일정 및 계약금등 제반 내용을 보면
청약자들도 1순위 통장을 사용할지 , 아니면 2순위나 3순위 청약을 할지 사전 예측을 할수 있다

1순위로 청약해놓고 다음날 확인 해봤을때 2순위까지 청약 순위가 밀리면 괜히 억울한
마음에 부부싸움도 날수 있다 ^^

청약 초보자들은, 계약을 안하면 재당첨 금지기간에 해당 되지 않는 다고 알고 있는
경우가 많은데, 일단 당첨이 되면 계약을 하든 안하든 5년간은 재당첨 금지기간에
해당된다. 또한 원가연동제(분양가상한제)아파트는 10년임을 명심하자.

신중해야 할 청약 ,,,,일단은 각 항목별로 청약을 할지 안할지 생각하여 보자



1.청약 일정

분양 아파트 단지별로 청약 접수 일정이 각 회사 마다 틀리다
그런데 자세히 보면 청약 일정에서 시행사가 사전에 조사한 내용이 노출된 경우가 많다

(가) 청약 1순위, 2순위가 같은 날인 경우

이 경우는 시행사가 사전 조사를 했을때 1순위, 2순위 통장 소지자들이 청약을 주저한 경우이다
그래서,모델 하우스 운영비 절감 차원(?)에서 청약 접수를 같은 날로 잡은 경우이다

이 때는 1순위,2순위 청약 통장 소지자는 청약시 주의해야 한다

시행사는 3순위에 청약이 들어 올것이라고 예측하고 있다

동탄인근지역인 봉담택지지구에서 분양한 S건설의 경우도 결국 3순위 경쟁이라고 판단하고
1순위 2순위 날짜를 동일하게 정했었다. (아직까지 미분양임 상태임을 명심하자..^^;;)

(나) 청약 3순위 접수일이 2일인 경우

시행사는 청약 1순위,2순위 보다는 3순위 경쟁이 치열할 것이라고 조사된 경우이다
이럴때는 2순위 통장 사용 또는 3순위 청약을 고려 해봐야 한다



2.계약금액 비율

정상적인 계약금액은 10%이다

그런데,계약금액이 5%인 경우가 있다면 청약통장 사용을 주저해야 한다
분양평수가 30평대가 주력인 아파트 단지에서 계약금 비율이 5%라면 청약 초보자를 노린
마케팅 전략이라고 할수 있다

더우기, 계약금액 5% 비율에 중도금 무이자까지 제공하고 있다면 시행사는 분양의 성공을
장담하지 못하고 있는 상황이므로 청약자들도 유인책에 넘어 가면 안된다

반대의 상황으로 계약금액 비율이 20%이고 중도금도 유이자에 매달 이자 납입 형태라고 한다면 1순위 청약을 무조건 고려 해봐야 한다

시행사가 분양 성공을 100%자신했기에 쓴 전략이며, 소비자측면에서도 입주시에
프리미엄을 기대할수있다.

최근 동탄에서 분양한 W건설의 경우 약한 브랜드에도 불구하고 계약금 20%에 대형 P건설에서
분양한 아파트와 분양가가 비슷하다. 그럼에도 높은경쟁율로 1순위 마감했다. 이런곳에 청약해야 입주시 프리미엄이 붙는다.


3.적정 분양가격 판단

분양가는 항상 고분양가 논란에 휩싸인다, 1년전에 분양한 가격이 얼마인데 지금 분양금액이
이렇다면 시행사 폭리라고 많이들 이야기 한다

하지만, 동백태양의 생각에서는 1년전에 분양한 가격을 가지고,심하게는 6개월전에 분양한
가격을 가지고 고분양가 논란에 청약자가 휩쓸릴 필요는 없다고 본다

시행사가 고분양가를 고집하고 분양을 할때는 그 만큼 청약에 자신 있다는 경우가 많기 때문이다

고분양가 논란이 있을때는 이전 분양가 보다 주변 시세를 판단하는 것이 중요하다고 본다
분양하는 단지의 주변에 신규아파트 단지가 있다면 그 시세보다 10%높은 정도 이내에 분양가가 책정되어 있을 때는 청약을 고려하는 경우가 좋다

은행금리가 5%선인 현재의 상황에서는 분양원가는 최소한 1년에 5%이상 상승할
요인이 많기 때문에 시세보다 10%비싼 분양가는 청약시 무시해도 좋다

목돈이 안들어가는 청약금 납입 구조때문에 실수요자가 적은 돈으로 내집마련을 할수 있기
때문이다



4.청약시 주의해야 할 아파트 단지

청약 전에 신문지상에 중요하지 않은 아파트 단지가 청약정보라고 하여
이 신문,저 신문,이 싸이트, 저 싸이트 에 많이 정보가 나올 때는 다시 한번 생각해 봐야 한다

소비자들이 관심을 갖지도 않은 아파트 단지를 언론이나 인터넷에 정보가 많이 나돌때는
그 만큼 시행사가 청약에 자신이 없는 경우가 많기에 언론홍보에 주력하는 것이다.



5.청약일정 기사와 해당 지역 개발 전망의 핑크빛 기사가
같이 나온 경우

이런 경우는 무조건 한번 더 생각해 봐야 한다. 때에 따라서는 청약을 포기해야 한다

아파트는 실거주용이기 때문에 미래에 어떤 개발계획이 있고, 그 내용이 확정적이라 하더라도 계획은 미래 계획에 지나지 않기에 토지 투자가 아닌 실거주 생활해야 할 아파트 주민에게는 별로 도움이 되지 못한다,

개발계획이 완성된경우에 집값 상승들을 많은 분들이 예측을 하고 청약을 하지만
의외로 개발계획이 완성됬을때는 해당 아파트는 노후화 된 기존 아파트가 되어 가격 메리트가
사라지기 때문이다



6.무조건 1순위 청약해야 할 아파트 단지

수도권에서 1만세대 이상의 대규모 택지개발지구에서 최초로 분양하는 아파트 단지는
당시 경제상황이 어떻고,정부 정책이 어떻든 간에 무조건 청약을 해야 한다

수도권은 택지개발 할 땅이 없기에,비슷한 규모의 택지가 해당 지역 주변에서 나오기는
현실적으로 불가능 하기 때문이다



7.시행사 광고 전단

시행사의 아파트 광고 전단은 시행사가 PR 하고자 하는 내용이 전부 게재되어 있다
그런데, 신문사 기사나 모델하우스 상담자가 이야기 하는 아파트 단지의 장점등이 광고지에
없다면, 현실적으로 그 장점이 떳떳하게 이야기 할수 없는 상황인 경우가 많다

광고전단에 잘못 게재된 광고내용은 나중에라도 입주자들에게 집단 소송의 여지가 있기에
불확정적인 내용은 기재를 안하는 것이 상식이다

광고전단에 기재된 내용만 믿으면 된다.

언론이나 모델하우스에서 이야기 하는 것은 믿을 필요가 없다

광고전단에 없는 내용을 믿고 청약 하려 하는 경우는 청약을 포기해야 한다



8.청약시 중개업소 상담에 관하여

동백태양도 동백지구에서 중개업소를 운영하는 입장이지만, 청약 상담이 들어오면 난해하다

분양권 전매제한이 실시 되는 수도권 지역에서 중개업소에 청약에 관하여 상담을 해도
청약 당첨자와 중개업소하고는 일정기간 시간적 거리

((청약당첨자의 아파트가 매물로 되기까지는 2년 6개월의 시간적거리))가 존재하기 때문에 대부분의 중개업소는 청약보다는 기존 아파트를 구입하는 것이 좋다고 이야기 할수 밖에 없다 ,,,,,,,^^;;
바쁜 하루 일과중에서 사무실 운영과 전혀 상관없는 청약 상담이 들어오면 제대로 상담해줄
중개업소는 거의 없기 때문이다. 따라서, 친한 중개업소 사장 1~2명 정도는 꼭 사귀어 놔야
해당지역의 정확한 상담을 받을 수 있다,,

8번항 같은 경우는 중개업자인 동백태양의 입장에서 부끄러운 내용이기는 하지만
일반 청약자들은 꼭 알아 두셔야 할 내용이기에 기재를 했읍니다.

청약할때 작은 도움이 되었으면 합니다.

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