2008-09-07 12:03
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자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
방심하면 손해-중개사고 유형모음
최근 중개사고가 급증하고 있어 거래당사자와 공인중개사 모두에게 심각한 피해를 주고 있다. 대한공인중개사협회는 2002년도에 6건에 불과하던 중개사고가 지난해에는 36건으로 6배나 많이 발생했으며, 올해에는 6월 25일 현재 36건이 접수·처리되고 있어 상반기에만 이미 지난해 수준을 넘기고 있다고 밝혔다.
대공협은 이에 따라 최근 빈발하는 중개사고 유형을 △주민등록증 위조에 의한 사기 △소유자 위임장 미확인 △신용대출에 따른 포괄근저당권 미확인 등 3가지로 압축하고, 계약시 세세한 사항에도 주의를 기울일 것을 공인중개사에게 촉구하는 등 중개사고 예방을 위한 활동에 본격적으로 나섰다.
●주민등록증 위조에 의한 사기= 월세 세입자가 소유자 주민등록증을 위조해 소유자로 가장하고 전세계약을 체결해 전세보증금을 횡령, 잠적하는 유형이며, 아파트 임대차 계약시 자주 발생하는 전형적인 중개사고 가운데 하나로 제시된다.
또, 사기범이 아파트 소유자 주민등록증을 위조해 주변보다 싼 가격에 급매물을 내놓고 계약금과 중도금을 횡령하는 사고도 잦다. 이 경우 등기부등본과 소유자의 주민등록증이 일치하므로 공인중개사도 아무런 의심 없이 계약을 추진하게 된다. 또 매수자도 주변 시세보다 싸게 매수하게 되므로 쉽게 계약을 하게 되는 맹점을 이용하는 것이다.
주민등록증 위조에 의한 사고를 예방하기 위해선 공인중개사의 세심한 주의가 필요하지만 사기범이 중개업계의 관행과 속성을 너무나 잘 알고 있어 많이 속는 게 현실이다. 사고 예방을 위해선 주민등록증과 관련서류를 대조해 가며 세밀히 살피는 것이 최선이다.
●소유자 위임장 미확인= 소유자가 아닌 제3자와 계약을 맺으면서 대리권 유무를 확인하지 않아 발생하는 사고도 빈번하다. 주로 소유자와 부부관계 또는 부자, 모자 등 친인척 사이에 자주 발생한다. 법적으로 소유자의 위임을 받지 않고 계약을 체결한 것은 무효이며, 공인중개사가 이러한 계약을 중개했다면 손해배상 책임을 면할 길이 없다.
따라서 제3자와 계약을 체결하는 경우 공인중개사는 소유자의 계약 위임에 따른 위임장과 인감증명서를 매도인 또는 임대인으로부터 반드시 받아야 하며, 계약 체결시에는 소유자와 전화통화 등으로 대리권 위임여부를 확인해야 중개사고를 예방할 수 있다.
●신용대출에 따른 포괄근저당권 미확인= 매수자가 매도자의 은행 대출금을 승계하는 조건의 매매계약을 체결하는 경우에 발생하는 사고 유형이다.
부동산 등기부등본 을구란에 기재되는 근저당권 채권 최고액은 대부분 채무액의 130%를 적용하기 때문에 신용카드 대출은 별도의 근저당권 설정 없이 포괄 근저당권으로 설정돼 은행은 채권확보에 문제가 없다. 그러나 공인중개사가 이러한 사항을 확인하지 않고 포괄 근저당권이 설정된 물건에 대해 단순하게 설명했을 경우 손해배상 책임을 지게 된다.
이러한 중개사고를 예방하기 위해선 근저당권이 설정된 물건의 매매계약을 중개할 때 반드시 근저당권 설정금액의 실제 채무액과 카드대출에 의한 포괄 근저당권인지 확인해야 한다.
이를 위해 매도자, 매수자, 공인중개사 3자가 함께 은행에 가서 실제 채무관계를 확인하는 등의 방법을 통해 실제 채무관계를 명확히 설명해야 중개사고를 막을 수 있다.
대공협 윤병세 공제사업부장은 “공인중개사의 작은 부주의로 중개사고가 날 경우 배상으로 인한 금전적인 피해가 너무나 크다”며 “배상은 일정부분까지 공제로 충당할 수 있겠지만 그동안 쌓아 온 전문자격사의 신뢰가 하루아침에 무너져 결국 폐업이나 이전 등으로 이어지게 된다”며 공인중개사의 세심한 주의를 당부했다.
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자료출처:
♡ 한아름 공인중개사 富로그♡
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