개별공시지가란?
건설교통부에서 책정한 가격이라 하여 건설교통부가격이라고도 부르며, 전국 3,400만 필지 중
과세대상 2,700만 필지 가운데 가장 대표성이 있는 토지라 할 수 있는
표준지 45만 필지를 대상으로
건설교통부장관의 명에 의한 감정평가사들이 지가산정을 하게 된다.
이렇게 산정된 표준지 공시지가 를
기준으로 구청 공무원들이 개별공시지가를 산정하게 된다. 이는 당해
년도 1월 1일자를 기준으로
6월 30일에 발표되는 가격으로 모든 토지관련 세금
(취득세,등록세,종합토지세,양도소득세,상속·증여세)의 기준점이 된다.
2. 국세청 기준시가
국세청 기준시가는 상속세,증여세,양도소득세 등 국가의 주요재원이 되는 국세를 부과하기 위해
국세청 에서 평가하고 책정하는 가격이다.
토지에 대해선 개별공시지가를 적용하고 건물에 대해선 국세청 기준 시가를 적용한다.
특별히 공동주택에 대해서는 토지와 건물을 구별하지 않고 공동주택 기준시가를 별도 로 책정하여 매년
공동주택 가격변동 여부에 따라 통상 년 1 ∼ 2회 정도 발표하고 있다. 국세청 기준시가 는 실지
거래가액의 평균 70 ∼ 90% 정도의 가격이다.
건물기준시가
건물신축가격 기준액×구조지수×용도지수×위치지수×잔가율×면적×조정율(2004년 460,000/㎡)
3. 지방세 과세 시가표준액
지방세 과세 시가표준액은 취득세,등록세,재산세,종합토지세 등 시,군,구에 해당하는 지방자치단체에서
지방자치단체 살림재원을 조달하기 위해 지방세를 평가하고 책정하기 위해 평가하는 가격이다.
역시 토지에 대해서는 개별공시지가를 적용하지만 건물에 대해서는 지방세 건물시가표준액을 적용한다.
여기서 국세청 기준시가와 지방세 과세 시가표준액이 상당한 차이를 보인다. 즉 국가에서 평가하는
건물평가 액이 지방자치단체에서 평가하는 가격보다 3배가량 높은 가격으로 평가하여 높은 국세를
부가시키는 것 이다. 지방세 과세 시가표준액은 실지거래가액의 평균 30 ∼ 40% 정도의 가격이다.
건물과세시가표준액
건물신축가격기준액×구조지수×용도지수×위치지수×잔가율×면적×가감산율 (2004년 180,000/㎡)
2004년부터 공동주택에 대한 건물시가표준액 산정시 가감산율 적용을 면적기준에서 국세청 기준시가
기준으로 변경臼?공동주택에 대한 건물분 재산세가 전년대비 높은 세금이 부과되었다.
2005년부터는 부동산 거래세 및 보유세의 과세표준이 실지거래가액 및 기준시가 등으로 변경될
예정이므로 지방세 과세시가표준액은 적용되지 않을 것이다.
4. 주택공시가격
2005년 4월부터 토지와 마찬가지로 아파트,단독주택,연립·다세대주택 등 모든 주택에 대해 정부가
건물과 부속토지를 일체로 평가해 그 가격을 공시하는 주택가격공시제도가 시행될 예정이다.
이에 따라 국세청 기준시가가 단계적으로 폐지되는 등 종합부동산세,상속·증여·양도세 등 주택에 대한
모든 과세 및 보상기준이 주택 공시가격으로 통합·일원화 과표가 된다.
5. 감정가액
감정가액은 금융기관에서 융자를 위해 평가하거나 경매법원이나 자산관리공사에서 경매나 공매를 실행
시키기 위한 평가,또는 국가에서 개발사업 등 이유로 수용하기 위해 부동산을 평가하는 가격이다.
상속·증여세에서 부동산을 평가 할 때 실지거래가액을 알 수 없는 경우 2개 이상의 감정평가기관이
평가한 감정가액의 평균액으로 평가한다.
6. 실지거래가액
실지거래가액은 부동산 매수자와 매도자가 수요와 공급의 원리에 의해 형성되는 우리가 일반적으로
“이아파트가 얼마 짜리다.”라고 얘기하는 가장 일반적으로 회자되는 가격이다.
하자만 실지거래가액은 투기세력,정책,금리 등에 의해 움직이는 변동이 늘 심하고 부정확한
부동산의 가격이라고도 할 수 있다.
● 실지거래가액이 적용되는 경우 ●
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