2006-04-24 11:59

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자료출처 : 새로운 부동산 정보를 찾아서

원문출처 : http://blog.drapt.com/hkong56

대한민국 부동산정보의 표준 부동산114(www.r114.co.kr)가 다녀온 뉴타운 지역별 탐방, 그 두 번째 지역은 동작구에 위치한 노량진 뉴타운과 흑석 뉴타운이다.

두 지역 모두 한강변에 위치한 데다가 서울 중심에 놓여 강서와 강남의 중간지역으로서 개발 완공시점에서 기대 가치가 높은 곳이다. 특히 강남 및 여의도, 용산 등 주요 지역과 가까워 지역별로 대체 거주지 및 투자 지역을 찾는 수요자들의 관심도 높다. 2009년 완공 예정인 지하철 9호선과 한강조망 등이 장점이다.

1. 노량진 뉴타운 : 여의도, 용산 등 부도심 지원이 가능한 뛰어난 입지여건

노량진 수산시장과 고시, 입시학원가로 유명한 동작구 노량진 일대는 서울 구시가지의 대표격으로 손꼽히는 지역이다. 하지만, 이 지역은 뉴타운 사업을 통해 향후 친환경 주거단지로 건립될 예정이다. 인접한 여의도와 용산 지역의 배후지역으로서 성장 잠재력이 충분하다.

- 지하철 1,7,9호선 등 교통 편리, 좌우로 신길, 흑석 뉴타운 위치해 입지여건 좋아
노량진 뉴타운 지역은 특히 대중 교통 여건이 뛰어나다. 지하철 1호선 노량진역, 7호선 장승배기역 등을 이용할 수 있고 3년 후에는 한창 공사 중인 9호선 개통으로 교통여건이 한층 좋아질 것으로 기대된다.

지역적 입지여건을 살펴보면, 좌(左)로는 영등포 일대 신길 뉴타운, 우(右)로는 흑석 뉴타운의 중간에 위치하여 개발 시너지 효과를 볼 수 있다. 또한 현재 건축 추진단계에 있는 노량진 민자역사와 수산시장을 연계하여 상업, 업무활동구역으로 개발하면서 여의도 및 용산 부도심의 기능을 지원하는 지역으로 변모해 나갈 계획도 있다. 102층짜리 국제업무시설이 들어서는 등 용산이 도심재개발 지역으로 개발됨에 따라 노량진까지 그 개발 영향이 이어질 가능성도 높다.

  
<사진: 노량진 뉴타운 구역 전경>

  
<사진 : 노량진에서 바라본 용산과 여의도 일대>

- 3-1 / 3-3 구역 : 지분 쪼개기 거의 없고 조합원 수 적어 수익성 기대할 만
노량진 뉴타운의 경우 지분 쪼개기가 거의 없고, 조합원 수가 적어 향후 조합원에게 돌아갈 혜택이 큰 편이다. 초기 투자를 했을 경우 비교적 높은 수익이 기대된다. 그 중에서도 인근 중개업소들은 3-1구역을 추천하는 편이다. 3-1구역은 큰 평수 지분이 많고, 조합원수가 적다.

또한 도시재정비지정촉진법에 의해 호수밀도가 ha당 60호 이하면 재개발 사업으로 갈 가능성이 높은데, 노량진 뉴타운 지역은 총 7개 구역 중 7구역을 제외한 나머지 지역이 모두 호수밀도가 ha당 52~59호 수준으로 재개발 사업으로 갈 수 있는 가능성이 많다. 한편 3-1구역 뒤쪽에 위치한 3-3구역은 그 외에도 지하철 7호선 장승배기역과 가까운 메리트가 있다.



- 10평 기준 평당 2,000만원선, 20평 기준 평당 1,500~1,800만원 선 시세 형성
인근 중개업소에 따르면, "노량진 뉴타운은 2차 뉴타운 지역 중 사업속도가 느린 편이라 가격 상승 가능성이 아직 많이 남아있다" 고 전한다. 시세는 현재 10평 지분 기준으로 평당 2,000만원 선, 20평형 기준 1,500~1,800만원 선, 40평 이상의 대형 지분은 1,000~1,300 만원 선에 형성돼 있다.

요즘은 매도자들도 일단은 가격 상승이 지속될 것으로 보고, 매물을 내놓았다가도 다시 거둬들이는 경향을 보이고 있어 마음에 드는 매물이 있다면, 너무 오래 망설이지 않는 게 좋다. 소형 지분은 가격이 꽤 오른 편이고 매물도 많지는 않다.


2. 흑석 뉴타운 : 한강 조망권과 9호선 개통으로 새 이미지 구축

흑석 뉴타운은 노량진 바로 옆에 인접해 있다. 25만 평을 주거중심 뉴타운 사업지로 개발 중이다. 기존 흑석동의 이미지는 낡고 노후한 주택이 많고, 지대가 높아 고립된 느낌을 주었던 반면 한강변 입지를 최대한 살려 높은 지대에서는 한강조망이 가능하다는 장점으로 보완해 나갈 계획이다. 교통이 불편했던 것은 지하철 9호선 개통으로 보완해 나감으로써 강남 및 한강변에 인접한 입지적 장점을 최대한 활용하여 새롭게 개발해 나간다는 컨셉으로 진행되고 있다.

흑석 뉴타운은 4,5,6,7,8,9 재개발 구역과 흑석시장 재개발 구역으로 나뉜다. 흑석 시장의 경우, 일반적인 시장 재건축과 달리, 개인지분이 많아 재개발로 사업을 진행하는 것이 특징이다. 그 외 현재 확실하게 구역이 지정된 것은 4,5,6구역이고, 나머지 지역은 임의적으로 구역이 구분된 상태이다. 구체적인 계획은 6~8월에 기본계획이 나오면 세부적인 사항까지 결정될 예정이다.

  

  
<사진1 : 흑석 뉴타운 일대>
<사진2 : 한강조망이 가능한 7구역>
<사진3 : 9호선 공사 진행 중. 2009년 완공예정>

- 5구역>4구역>6구역 순으로 사업속도 빨라
구역별로 사업 단계는 4,5,6구역은 조합원 단계, 나머지 구역은 아직 추진위 단계다. 현재 5구역>4구역>6구역 순으로 사업속도가 빠르다.

4구역은 바로 옆에 현충원 국립묘지가 있다. 국립묘지 주변에 산책로 조성 계획이 있어 쾌적할 것으로 보인다. 또한 4구역 중 지대가 높은 곳은 일부 한강조망도 가능하다. 5구역은 9호선 완공 시 지하철역과 바로 연결돼 역세권 효과를 볼 수 있는 구역이다. 한편 지대가 높은 7구역의 경우 한강조망이 가능해 가격이 좀더 높은 편이다. 시공사는 대림건설로 결정돼 있다.
[흑석뉴타운 위치도]

<자료제공 : 부동산J테크 / jtech.co.kr>

- 10평 기준 평당 1,800~2,000만원선, 꾸준히 오르는 추세
3차 뉴타운 지정 전에는 구역지정이 된 곳만 가격이 형성되다가, 지난 2005년 12월, 3차 뉴타운 지역으로 확정된 이후부터는 전 지역이 비슷한 가격 양상을 보이고 있다. 따라서 일부 입지여건이 특별히 좋은 지역 매물을 제외하고는 전반적으로 가격 차이는 그다지 크지 않다.

현재 10평 기준으로 평당 1,800~2,000만원선, 20평은 1,300~1,700 만원, 30평은 1,100~1,200만원선 수준에 시세가 형성돼 있다. 좀 더 큰 평수는 평당 1,000만원 선이다. 인근 부동산 중개업소 관계자에 따르면 "오는 6~8월에 기본 계획이 발표되면 평당 200~300만원 정도 추가적으로 오를 것으로 기대된다" 고 전했다.

강남 인접 동작 일대 뉴타운, 제2의 강남 효과 기대

- 40대 이상 강남, 여의도 직장인 수요 관심 높아
이 지역에 관심이 많은 수요자들은 어떤 층일까? 인근 중개업소에 따르면, 최근 동작 일대 뉴타운 지역에 대해 문의하는 수요자들은 대체로 결혼 10년 차 정도의 실수요자들이 많다고 전한다. 이들은 강남권에 진입을 희망하지만, 자금 여력상 강남 진입이 부담스러워 인접 동작 지역 등에 관심을 돌리고 있다. 자세히는 재테크와 거주를 동시에 희망하는 강남,여의도에 직장을 둔 수요자가 많은 편이다. 연령대별로는 재테크에 관심이 높은 40대 초반의 수요자들이 동작구의 가치를 눈 여겨 보고 진입을 희망하는 경우가 많은 것으로 분석된다.

노량진과 흑석동 일대는 현재는 노후 주택이 많지만, 뉴타운 완공시점에서는 주거 환경이 크게 개선되면서 기존 입지 장점이 극대화될 것으로 기대된다. 주변에 여의도, 강남, 용산 등이 인접해 있고 한강변에 위치해 있어 한강 프리미엄이 작용할 전망이다. 또한 9호선 개통 예정으로 강서권과 강남권 진출입이 수월해짐에 따라 교통이 불편했던 단점도 보완되면서 수혜도 클 것으로 기대된다. 강남권 진입을 희망하는 수요자라면 지역 범위를 조금 넓혀 관심을 갖고 살펴보길 권한다.

[부동산114 이영주]

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