2006-04-21 16:18

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자료출처 : 부자엄마 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/guri332

▶ 서울 재개발 19곳 사업추진 활기
▶ 구역지정 요건 완화와 서울시 지원 등으로 전망 ‘맑음’
▶ 왕십리2구역, 노량진1구역 등 유망 재개발 10곳 추천
2006년 부동산 투자수익 코드를 재개발에서 찾아보는 건 어떨까?

연초부터 뉴타운을 비롯한 강북권 광역개발 등의 호재가 있는 재개발에 수요자들의 관심이 높아지면서 지분 시세가 오르는 구역이 늘어나고 있다.

올들어 서울 재개발구역 중 사업진척을 보인 곳은 미아4구역, 본동5구역 등 19곳으로 재건축이 정부의 규제대상인 것과는 달리 재개발은 서울시에서 적극적으로 지원하고 있어 사업추진이 활발한 모습이다.

또한 1월부터 주거환경개선구역 및 주택 재개발구역 지정요건이 완화 되는 등 재개발 사업의 전망이 밝을 것으로 보인다. 다만 재개발 입주권도 주택으로 간주돼 양도세를 실거래가로 부과된다는 점은 고려해야 한다.

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 2006년 유망 서울 재개발구역 10곳을 소개한다.

■ 강북구 미아6구역

미아뉴타운 내 재개발구역 3곳(미아6, 8, 12구역) 중 가장 빠른 사업추진을 보이는 곳이다. 2005년 12월에 주택재개발조합 설립인가 및 사업시행인가신청을 한 상태로 올 3월이면 사업시행인가가 날것으로 보여 빠르면 올 상반기에 이주가 시작될 것으로 보인다.

분양 및 착공은 하반기로 예상되는데 1천 가구가 넘는 대단지로 인근에 대림e-편한세상, 삼각산아이원, SK북한산시티 등 1만여 가구와 함께 새로운 주거타운을 형성 할 것으로 보인다.

지하철 4호선 미아삼거리역이 걸어서 5분 거리고 편의시설은 걸어서 10분 거리에 신세계백화점(미아점)이 있다. 롯데백화점(미아점)도 오는 3월 오픈예정이다. 학교는 송천초등, 길음초등, 미아초등, 영춘초중고 등을 걸어서 통학할 수 있다.

1월부터 매수세가 조금씩 살아나고 있고 10평대 평당가는 1천2백만~1천6백만원, 20평대 8백만~1천만원이다.

■ 동대문구 용두1구역

지하철 1호선 제기동역과 2호선 용두역이 모두 걸어서 5분 거리에 있는 더블역세권 지역이다.

전농 ․ 답십리뉴타운, 청량리균형촉진지구와 가까워 수혜가 예상되며 청개천 조망이 가능 할 것으로 보여 최근 매수문의가 늘고 있다.

2005년 12월 사업승인을 받고 사업추진에 탄력을 받고 있다. 1천여 가구의 대단지가 들어설 예정이며 삼성물산이 시공사로 사업을 맡고 있다.

편의시설은 용두역에 있는 삼성홈플러스(동대문점)가 걸어서 2분 거리에 있고 동부청과시장, 동대문구청, 시립동부병원 등이 가까이에 있다. 학교는 용두초등, 종암초등, 성일중 등이 있다.

10평대 평당가는 1천5백만~1천6백만원이고 20평대의 경우 1천1백만~1천2백만원이다.

■ 동작구 노량진1구역

서울2차 노량진뉴타운 사업지에 포함되며 이곳에서 재개발 사업 속도가 가장 빠르고 호재도 많은 구역이다.

2005년 12월에 사업시행인가를 받았고 오는 3월경 관리처분 후 착공에 들어갈 예정이다. 23~42평형 297가구로 규모는 작지만 임대아파트가 없는 것이 장점이다.

또 지하철 9호선 개통(2008년 예정)과 오는 6월 착공하는 노량진 민자역사 개발(2007년 완공예정)등 더블 호재를 갖고 있어 관심이 높다.

지하철 1호선 노량진역이 걸어서 5분 거리며 노량진수산시장과 한강시민공원, 동작도서관이 가까이에 있다. 교육시설은 노량진초등, 영본초등, 동양중 등이 있다.

최근 이미 가격이 많이 오른 상태고 거래가 대부분 된 상태여서 매물이 적다. 10평대 지분이 1월에만 평당 50만원 올라 1천9백만~2천1백만원이다.

■ 동작구 흑석6구역

2006년 1월 4일 구역지정을 받은 흑석6구역은 3차 흑석뉴타운으로 지정되면서 개발속도가 더욱 빨라지고 있다.

지대가 높아 한강조망이 가능하고 9호선 개통(2008년 예정)에 따른 수혜가 예상돼 인기가 상승할 것으로 보인다.

7호선 상도역에서 차량 3분 거리며 은로초등, 중앙대부속중, 중앙대학교가 걸어서 5분 내에 있다. 흑석시장과 중앙대학병원도 가깝다.

1만8천9백여평 부지에 지상 15층 이하 아파트 총 9백98가구가 들어설 예정이다. 시공사는 동부건설이 흑석6구역 맞은편의 흑석8구역도 함게 건립하고 있어 대규모 센트레빌타운이 될 것으로 보인다. 10평대 지분이 1천8백만~2천만원이고 현재 매수문의는 많지 않다.

■ 마포구 아현3구역

2005년 12월 29일 정비구역지정을 받은 아현3구역은 도심권 중심에 위치해 아현뉴타운내에서도 핵심지역이다.

서울지하철 2호선 아현역과 5호선 애오개역 모두 걸어서 4분 거리며 학교는 한서초등, 아현초등, 동도중, 아현중, 숭문중고 등이 있다.

16평~41평형까지 3천 가구가 넘는 대단지가 층고 10~20층 46개동으로 건립예정으로 규모면에서 다른 재개발지역을 압도한다. 또 시공사가 삼성물산이어서 인근 마포구 삼성타운과 연계하면 더욱 빛을 발할 것으로 보인다.

올해 들어 지분시세가 강세를 보이고 있는데 지난 1월 말에는 이명박 서울시장이 '아현뉴타운에 자립형 사립고를 짓겠다고 발표'하고 구체적으로 아현3구역으로 잠정 결정하자 호가는 더욱 높아지고 있다.

10평대 평당가는 1천8백만~2천5백만원이고 20평대는 1천5백만원 안팎이다.

■ 송파구 거여2구역

거여․마천뉴타운 지구에 속하는 거여2구역은 최근 재개발구역 중 평당가가 많이 오른 곳 중 하나다.

작년 말 10평대 평당가가 2천4백만~2천6백만원이었으나 현재 2천5백만~3천만원까지 치솟았다.

아직 사업추진은 안된 상태지만 강남권에 속하고 송파신도시와 접해있어 향후 발전가능성이 높다. 또 강북권 재개발 대부분이 지대가 높고 굴곡이 있지만 이곳은 평지여서 개발여건이 좋다.

서울지하철 5호선 거여역에서 걸어서 5분 거리며 영풍초등, 마천초등, 성내천이 가깝다.

■ 성동구 왕십리2구역

왕십리뉴타운내에 위치한 왕십리2구역은 청계천 조망권이 확보되고 서울지하철2호선 상왕십리역에서 걸어서 8분 거리며 성수대교와 동호대교를 통해 강남지역 진출입이 용이해 입지여건이 좋다.

또한 왕십리 민자역사 건립(2007년)과 분당선(선릉~왕십리) 2010년 개통 등 앞으로 호재가 많아 사업이 진척됨에 따라 수혜를 받을 것으로 예상된다.

사업진행은 2005년 8월 구역지정을 받았고 빠르면 올해 안에 이주가 시작될 것으로 보인다. 인접한 왕십리1,3구역과 함께 대단지아파트가 들어설 예정이다.

현재 10평대 평당가는 1천7백만~2천만원이며 10평대 미만은 2천만원 이상이다. 거래는 많지 않지만 봄이 되면 매수세는 늘 것으로 보인다.

[ 2006년 유망 재개발 구역 10곳 ] 위치 아파트명 평 대 평당 매매가 사업추진단계 문의처(02) 강북구 미아동 미아6구역 10 1,200~1,600 사업시행인가 신청 김연수공인 9822-033 20 800~1,000 동대문구 용두동 용두1구역 10 1,500~1,600 사업시행인가 래미안부동산 965-3119 20 1,100~1,200 동작구 노량진동 노량진1구역 10 1,900~2,100 사업시행인가 하나공인 815-4300 동작구 흑석동 흑석6구역 10 1,800~2,000 구역지정 중앙공인 815-1575 마포구 아현동 아현3구역 10 1,800~2,500 구역지정 플러스공인 392-3300 20 1,500~1,500 송파구 거여동 거여2구역 10 2,500~3,000 구역지정신청 리치공인 445-2220 20 2,000~2,400 성동구 상왕십리동 왕십리뉴타운2구역 10 1,200~1,300 조합설립인가 한솔공인 942-0300 20 800~1,000 용산구 한남동 한남구역 10 2,000~3,000 구역지정신청 현대부동산 서비스 749-9100 20 1,800~2,200 은평구 응암동 응암7구역 10 900~1,000 구역지정 충암공인 309-0004 20 800~900

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