[스크랩] Dr.Bong\'s 부동산 재테크(펌)

2005-11-21 13:38

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Dr.Bong's 부동산 재테크

부동산 시장은 8월 이후부터 약보합세를 나타내다가 횡보장세를 긋고 있다. 더욱이 중요한 것은 거래가 되지 않는다는 것이다. 결국 힘들고 어려운 것은 파는 쪽이고 거래로 먹고사는 공인중개사들이다.

종전과 달라진 것은 사고자하던 수요자들이 급격히 자취를 감춘 것이다. 보유세와 종합부동산세의 확정이 구체적으로 결정되어질 때까지 급격한 하락도 없지만 매수세가 되살아나기는 어려워 보인다. Global Market 대비 국내부동산의 적정 가격과 년 5%의 금리 그리고 약 5년간의 수평기를 예상하면 부동산 투자에 별 무리가 없을 듯이 보인다.

◆ 시장경제에 반하는 서너 개의 법제논리가 부동산 시장 붙들고 있는 중...

지금 시장을 잡고 있는 몇 개의 요소들은 과격하거나 시장원리에 반하는 일시적이고 후진적인 정책들이다.

① 종합부동산세

6억 이상의 부동산을 보유한 사람들에게 누진과세하겠다는 것이지만 자본주의 경제논리에 반하고 이중과세 및 부부합산과세 등 법률적 불합치 성향이 있어서 오래갈 법은 아니고 한시법으로 보인다. 과세기준으로 주택 6억과 9억 초과분 과세의 공방이 치열하고 보궐선거로 여당과 야당의 의석차가 좁혀져 실행이 규제강화에서 완화쪽으로 유리하게 돌아간다. 종합부동산세의 부과 대상은 기준시가 9억원 초과분 주택과 공시지가 6억원 초과분 나대지 , 공시지가 40억원 초과분 사업용 토지이며 금액별로 차등을 두어 1%에서 3%까지 과세한다.

② 보유세 중 재산세

보유세는 부동산을 보유할 때 내는 세금으로 재산세와 종합부동산세이다. 재산세는 대표적인 지방세이고 관할지자체의 대표적인 수익원이다. 종전에는 면적으로 재산세를 부과해서 강북이나 강남이나 같은 평형의 APT의 경우는 재산세가 비슷했으나 시세를 반영한 기준시가로 과표가 바뀜으로서 고가주택 밀집지역은 재산세가 크게 늘어난다. 재산세는 지방세이므로 지방의회의 의결에 의하여 50%까지 깎아줄 수 있는 탄력세율을 적용받는다.

③ 실효세율 상향

부동산의 세금은 기준시가와 공시지가로 매겨져왔다. 또한 case by case로 재산세 등의 과표는 기준시가의 50%를 과세표준으로 잡고 부과하기도 했다. 부동산은 각각의 상황과 위치 형태와 용도가 달라 정확한 가격이 없기 때문이다. 장기적으로 이들을 모두 실거래가로 현실화한다고 한다. 이는 각종세금을 2배 이상 납부해야 하는 초대형 폭탄이다. 그동안 부동산거래의 상당수는 매매가격 축소와 미등기 전매 등 탈세와 절세, 조세회피 등으로 세금적인 favor가 가능했으나 그것이 점점 더 불가능해진다. 그중 큰 덩어리가 양도세와 재산세의 실거래가 과세이다.

④ 융자제한

주택담보대출제한이 부동산 가격 억제 정책의 효과적인 측면으로 NO.2는 되는 것 같다. 투기지역 내 6억원 초과 아파트의 동일세대 주택담보대출 상한선을 묶어 감정가의 40%만 대출할 수 있도록 한 정책이 주택을 사려는 사람에게는 상당한 부담이다. 세계적으로 선진국들도 부동산 가격 폭등시에는 담보대출제한의 정책을 쓴다. 그것이 시장 안정화에 도움이 될 뿐 아니라 부동산 가격 하락시 금융권 보호장치도 되기 때문이다. 부동산 투자의 대표적인 technic 중 하나가 자기돈 20% 그리고 융자 80%다. 꾸준히 오르는 수요 많은 핵심지역에 자기돈 20%로 부동산을 사고 80%를 제1금융권에서 융자를 얻고 월세를 줘서 이자를 내면서 버티거나 80%를 전세를 줘서 “뻗치기” 들어가면 거의 대개는 큰돈을 벌었다.

◆ 결국은 금리... 그리고 8･31대책의 확정

미국의 금리인상은 결국 우리나라의 금리를 끌어올린다. 한두 달은 버틸 수 있겠지만 장기적으로 한국의 금리가 미국의 금리보다 낮아가지고서는 환율 및 자금 방어가 쉽지 않기 때문이다. 금통위가 미국을 쫒아서 한 번 더 금리를 올리게 될 경우 부동산은 확실한 약세를 보이게 될 것이다. 대출금리의 인상과 자금의 방향이 안정적인 예금으로 전환할 것이 예측되어진다. 미국은 앞으로 서너 번 더 금리를 인상할 기조다. 8･31 부동산 대책은 국회통과로 최종확정되고 실행된다. 정부와 여당은 관련 입법이 모두 연내에 통과할 것으로 기대하고 있다. 8･31 부동산 대책이 후퇴없이 통과한다면 부동산은 다시 또 10%쯤 빠지고 장기 안정세로 간다.

◆ 사야하는 부동산

지금 이 상황에서 사야하는 부동산은 극히 제한적이다. 부동산을 사고 수익이 날 때까지 기다려야 하는 시간이 좀 길어 보인다.

① 주택(Residence)

다주택자와 고가주택 보유자는 이번 정책의 “피해”가 확실시 된다. 결국 다주택 보유의 merit는 한동안 사라질 것 같다.

★ 블루칩 청약아파트

핵심지역의 분양아파트는 여전히 사야하는 부동산이다. 경쟁률이 높을수록 그 가치는 높다. 무주택자나 1주택자에게 주택 청약 당첨에 의한 주택 매입은 여전히 유효한 경제활동이다. 스마트시티나 동탄 메타폴리스, 판교 주상복합 등이 대표적인 물건이다. 그 외에도 돈 되는 청약아파트는 줄줄이 나온다.

★ 재건축 아파트

재건축 아파트의 상당한 수익으로 세상이 시끄러웠지만 막상 따져보면 그 site의 개수는 얼마 되지 않는다. 재건축 아파트도 깊게 들어가면 ① 재건축 대상 아파트와 ② 재건축 진행 아파트, ③ 입주직전 아파트로 나뉜다. 이들 중에 가능성이 보이는 것들이 몇 개 있다. 압구정동 현대, 한양 APT 단지와 대치 은마아파트, 개포주공 1, 2, 3, 4단지, 청담 한양, 삼익, 홍실, 가락시영, 반포주공, 잠실주공, 도곡주공, 영동 1, 2, 3차, 개나리 1, 2, 3차, 영동차관아파트 등인데 얼마나 적정시점에 적정가격으로 사는가가 포인트다. 재건축은 공급의 한 축일 뿐만 아니라 입지가 완벽하고 Techno Development 상품이며 풀어줘야 할 정부의 숙제인 이유이다.

② 상업용 부동산 (Commercial)

산업이 발달하고 부동산 시장이 선진화 될수록 상업용 부동산이 돈벌이의 상징이 된다. 잘나가는 회사들은 대부분 빌딩을 한 채씩 소유하고 부자의 상징도 빌딩 소유의 여부에 달려 있다. 부동산 Fund도 발달되어 쉽게 돈이 모이고, 그 투자 대상은 모든게 투명하고 관리가 쉬운 상업용 부동산이다. 8･31 부동산 대책은 빌딩과 상가는 규제하지 않는다. 나름대로의 생각이 있기 때문이다.

★ 핵심지역의 소형빌딩

그동안 빌딩들은 아주 부자들의 소유이거나 가격이 높아서 중산층의 투자대상이 되지 못했다. 그러나 주택가격의 상승은 집 한 채 값이 빌딩 한 채 값이 되기도 했다. 이제 주택을 누르니 빌딩이 그 몫을 찾아갈 때가 됐다. 상당기간 명품 빌딩 시대가 도래할 것으로 예측된다. 사설펀드와 서너 명의 지인들도 돈을 모아 빌딩쪽으로 들어오는 추세다. 그러나 그 또한 오를 수 있는 블록은 한정적이다. 압구정동, 청담동 등 얼마나 수요가 많고 “맨하탄”에 가까운 Business Style을 형성하는 상업화된 지역인가가 중요하다. 우리나라에서 빌딩 부분 소유나 층별 소유와 같은 partition 매입은 의미가 없다. 소유주로서 관리파워가 확실히 전달되어지는 “내 빌딩”이라는 소유개념이 수요계층의 정서이기 때문이다.

★ 상가

상가는 고정 수익을 얻을 수 있는 대표 상업용 부동산이다. 5억 주고 상가를 사면 보증금 1억에 월세 350만원을 받을 수 있는 곳이 상당수 있다. 은행금리의 3배에 가까운 소득이다. 또한 장소에 따라 해마다 조금씩 세를 올려 받을 수도 있고 상가 가격도 꾸준히 오른다. 그러나 상가를 살 때는 진짜 잘 사야 한다. 상가는 임차인이 빠져나가면 애물덩어리가 된다. 완공 전 도면만 보고 사는 것이 많은 수익을 낼 수 있지만 Risk가 많다. 완공 후 가보면 천정이 지나치게 낮거나 계단이 있거나 시공이 부실해서 하자가 많은 경우가 많다. 더불어 “프라자”라고 불리는 테마 상가는 등기 이전이나 업종 중복, 인근 대형 상가 신축 등에 따른 위험이 단지 내 상가보다 높다. 초보자는 조금 값을 더 치루더라도 완공되고 임차인이 들어 있는 택지개발지구의 1층 코너 상가를 사는 것이 훨씬 더 안정적이다.

③ 땅(Land)

지금 살 수 있는 땅은 일반적으로 개발용 토지와 비허가 지역 임야, 300평 이하 주말농장용 전답밖에는 없다. 토지거래허가구역의 토지는 주민등록상 제한이 있을 뿐만 아니라 허가가 까다롭고 사용용도가 확실해야 하고 일정기간 이상 보유해야하므로 부동산 투자로서는 적합하지 않다. 그와 별개로도 토지투자는 언제든지 확실한 사용과 용도가 있어야 한다. 요즘 같은 불안정기의 묻어두기식의 불특정지역의 투자는 결국 환금성 결여로 속만 태우게 한다. 개발 이슈가 있는 곳, 교통여건이나 입지여건이 좋은 곳, 인근 토지보다 현저하게 싼 물건 등이며 100% 자기 자금으로 해야 한다. 수익을 내는데 오랜 시간이 걸리기 때문이다. 잘만 고르면 10배 이상의 수익을 낼 수 있는 것 또한 땅을 사는 것이다. 화폐 개혁과 리디노미네이션이 곧 온다고 확신할 때 한 term이 지나면 비허가 지역의 큰 땅은 곧 “큰 돈”이 된다.

◆ 팔아야 하는 부동산

지금부터 수년간 부동산이 “노트줄”을 긋는다고 생각될 때 팔아야 되는 부동산은 너무도 많다. 보유세만 매년 뜯어가고 오를 가능성이 없는 것들이다. 문제는 이런 부동산이 또 잘 안팔린다는 것에 있다.

① 주택(Residence)

다가구, 다세대, 소규모 빌라, 초대형 평수의 아파트, 다주택자의 변두리지역 소형아파트나 단독주택, 주거형 오피스텔, 나홀로 아파트, 단동 주상복합, 빌라트 등이다. 다가구, 다세대, 연립주택 등은 아주 환경이 좋은 곳에 위치했거나 재개발 구역이나 재건축 구역에 포함된 것이 아니면 팔아야 하는 부동산이다. 수요가 적은 부동산은 시간이 지나도 대개는 오를 가능성이 없다. 한때 부의 상징이던 고급 빌라도 고급 아파트의 펜트하우스가 쏟아지는 지금은 그렇다. 주택이 넘쳐나면서 전체 단지규모나 대지가 협소한 주택들을 땅값만 쳐서 받기도 어려워졌다. 이번 규제는 다주택자와 고가주택 보유자가 주타켓이다. 주택 가격은 급등해서 전세가와 매매가의 차이가 아주 많이 나는 지금 다주택의 개발 이슈가 없는 주택이나 비수요 지역의 노브랜드의 주택, 보유세만 잔뜩 잡아먹고 수요층이 얇은 지나치게 넓은 평형의 고가 주택은 재테크 상으로서는 메리트가 없다. 빨리 처분할수록 좋다.

② 상업용 부동산 (Commercial)

임대수요가 풍부하고 꾸준히 세가 잘나오는 건물을 보유하고 있다면 가지고 가야 한다. 그러나 선호지역의 부동산이 아니며 관리가 어렵고 점차로 노후화되며 임차인 찾기가 어려워 애먹이는 상업용 부동산은 지금이 처분할 때다. 종합부동산세 과세대상으로 언제 상업용 부동산을 끼워 넣을 지도 모르고 트렌드가 바뀌면 형평 과세상 보유세 인상도 중기적으로는 불가피하기 때문이다. 대표적인 것이 단동의 오피스텔이다. 이제 상업용 부동산도 특정지역으로 선호도가 집중될 것으로 보인다. 되는 지역은 계속 오르고 안되는 지역은 계속 그대로다. 이 원칙은 세가 잘나가고 돈이 잘 들어오는 빌딩이나 상가에도 적용된다. 비선호지역의 부동산을 팔고 선호지역 부동산으로 갈아탈 때다. 그곳은 평지이며 Fashion이 한단계 높고 비즈니스가 활발한 지역이다.

③ 땅(Land)

땅은 점점 더 사기 힘들어지므로 크게 부담이 안되는 땅이거나 시간이 지날수록 좋아지는 지역의 땅은 가지고 있다면 팔아야할 확실한 이유가 있을 때까지 가지고 가는 것이 좋겠다. 그러나 언제든지 살 수 있는 지역의 땅이거나 개발이 되려면 오랜 시간이 소요될 것 같거나 과표 현실화에 따라 보유세가 급격히 올라가는 지역의 땅은 파는 것이 좋다. 예컨대 나대지로서 시세는 10억원이나 공시지가가 1억 5,000만원인 땅이다. 이런 땅은 종부세 대상이 될 뿐 아니라 재산세의 과표 현실화로 세금폭탄을 맞을 수 있는 처분대상 부동산이다.

◆ 사용과 용도를 찾아야 할 때...

부동산이 침체기를 맞으면 그때는 제대로 된 용도가 있는 부동산을 매입할 때다. 결국 부동산은 다시 제자리를 찾아가고 다시 또 오르기 때문이다. 그러나 이럴 때일수록 환금성이 무엇보다 중요시된다. 사람들은 오를 때는 못 사서 안달이고 떨어질 때는 못 팔아서 안달이기 때문이다. 사용과 용도가 확실한 부동산은 결국 내가 쓰면 된다. 언제든지 내가 용도를 가지고 사용할 수 있는 부동산은 남도 필요로 한다. 그런 부동산은 손해 볼 것이 없다. 최악의 경우 손해보는 부동산은 쓸모없는 부동산이거나 수요층이 적은 특수용도의 부동산이다. 그린벨트나 오지의 임야, 지나치게 큰 대형 평수의 주택, 2, 3급지의 오피스텔, 비선호지역의 노후화된 단독주택이나 인구적은 지역의 택지 등은 보유한다고 해도 별 merit가 없을 것 같다.

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